消息出来后，真想不到这个问题这么多人关心，这么多人私信问我。是楼市没有热点呢？还是想买琶洲的朋友很多？还是琶洲周边板块的朋友都想蹭一下热度？既然这么多人讨论，那我说几点供大家参考：
1、消息一出来，大琶洲板块的某些项目已经蠢蠢欲动，某开发商内部会议，讨论是否要放缓销售速度，是否要提价销售……最终讨论结果如何？我不知道。不过目前市场低迷的情况，大幅提价就等于短期内不想买，小幅提价意义好像也不大。但琶洲发展的长期趋势是明朗的，房价上涨也是可预期的，所以现在提价也是合理的，以现价买入，也是可接受的。毕竟广州楼市的底部已经显现了。
2、琶洲已经够牛了，就楼市而言，哪怕有没有“经开区”的标签，也不可阻挡其发展趋势和地位。琶洲在广州楼市中的地位早就是广州三大核心之一（另两个是珠城和金融城），琶洲是最近CBD的板块，也已基本成型，也是产业高地。你如想对琶洲的未来有个直观感受，坐地铁从磨碟沙口出来，360度看一圈，基本也就心里有数。这里大概率是第二个珠城，一圈都是电商企业总部大楼。琶洲多个“经开区”的身份当然也是好事，但多了这个身份，对琶洲的发展到底是加了“翅膀”？还是涂了“口红”？初步看，也只能算中小型的利好。在各方面能够给予的额外帮助，其实都很有限。
3、什么叫“严禁商业房地产开发”？这在网上有解读上的争议，有说禁商业地产开发，所以琶洲未来会缺少商业配套；有说禁住宅开发，所以区内的住宅需求都会外溢到周边其他板块；也有说禁止各类可售物业开发，清一色自用＋出租。其中，认同较多的是禁止住宅物业开发这个观点。如果真的如此，那琶洲内部的住宅物业，其稀缺性立马上来了，不管物业本身品质如何，长期看，的确有升值前景。而且可能不小。至于商办、公寓类产品呢？暂时还很难判断，主要问题还是“严禁商业房地产开发”这个词的内涵仍然不太清晰。
4、琶洲以后没住宅，居住需求被迫往周边推。这个推导是合理的，但问题是这个需求总体有多大？影响范围有多广？我感觉，影响范围大概是琶洲这个板块往外延伸5公里左右。如果按这个尺度看，往北是珠城、金融城，这个片区房价更高，吸收琶洲外溢购买力的能力有限。往东是水道、岛屿，多强调生态保护，基本没有什么自然拓展空间的。往西是海珠老城，这里有以布匹市场为主的一大堆潜在旧改项目，很有想象空间，但动作非常缓慢，不知道等到猴年马月。往南是一堆公园＋大学城，有开发潜力的只有沥滘和新造两个板块。沥滘旧改面目已经清晰，多是商办，住宅不多。剩下就是新造板块了，有大批住宅用地，未来很可能成为承接琶洲外溢居住需求的主力。
邓浩志2022-11-01 08:06:00来自北京市
