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李雷和韩梅梅是一对80后小夫妻，几年前一步到位在牛奶厂买了一套四房，户型方正实用，南北对流双阳台，外面还送一个大露台。虽然交通配套略有不便，但住得相当舒坦。每天李雷载着韩梅梅一起去珠城上班，下班在公司附近吃完饭再一起回家，一路有说有笑，倒也不觉得远。![]()
一是李雷现在可以居家办公，有事才回公司，但她却要天天按时上班打卡，而她又不会开车，天天打车成本太高，而且一堵起车来没完没了，有好几次在网约车里吐得稀里哗啦十分狼狈。而且通勤时间长，以后陪娃的时间也就少了；二是她觉得牛奶厂好山好水好寂寞，周边的培训班兴趣班虽然也有一些，但还是不成气候。外面的露台好是好，刚开始入住的时候一时兴起种了一圈的花，但现在她也没空打理，看着那些枯枝败叶就觉得垂头丧气。韩梅梅是南方房产的忠实读者，看到南房叔有二手房咨询代购一条龙服务，就顺着网线找到了南房叔，问我有什么意见。打个广告，需要卖房买房的朋友可以考虑我们的代购服务，详情请扫二维码撩我们美女客服～我说，如果你不挑剔楼龄和户型，三房也可以接受的话，天河北和天河公园西门华景一带都可以买到不错的小区，牛奶厂涨幅那么多，换到市区压力不大。我跟韩梅梅对比了两个板块的各项配套，综合她的预算对应到具体小区的环境和户型，韩梅梅觉得还是天河北更适合自己，毕竟骑个共享或者开着小电驴，10来分钟就到公司，这种生活实在太幸福，妇幼保健院就在旁边，产检不要太方便。以前去哪里都靠李雷接送，现在感觉李雷都是多余的了。接着讨论到卖房的问题，她牛奶厂的房子不满五年有增值税，而且最近行情也冷淡，怕是不好卖。南房叔一拍脑袋想起韩梅梅看中的小区有个老客户张阿姨，她跟老头子名下五六套房，都是以前不限购的时候买的，现在退休了就当包租婆，衣食无忧，子女都在国外，不用帮忙带娃。她之前咨询我怎么腾名额，她说她手上的都是些十几年前的老房子，现在住的这套算是最好的了，但是是北向的，年纪大了冬天觉得冷得很。现在的新房虽然远一些，但住得舒服啊！而且现在收租都是微信转账了，住哪里都一样。不过要卖掉这么多套来腾名额，她舍不得，毕竟买得早，又是市中心，租金收入很可观。于是换房的事情就这么搁置了。“她们可以换房呀！”我心念一转，马上打电话给张阿姨，让她拍一下她家视频。“你换房的事情可能有戏了！”“别担心，如果双方看上对方的房子的话，不用名额也可以换！”我说完就把韩梅梅的房子链接发给了她。![]()
张阿姨一看那个大露台，马上就表达了浓厚的兴趣，韩梅梅看到张阿姨家的房子收拾得很干净，户型也挺方正，都不用装修就可以拎包入住，而且年轻人北不北向也不碍事，又是高楼层，采光通风没大问题，于是我们带着韩梅梅去张阿姨家实地看房。张阿姨看到我们可热情了，一个劲地张罗吃的，又问了许多韩梅梅她房子的事情。“择日不如撞日，我们现在就去看看吧！”我们又驱车去了牛奶厂，张阿姨觉得这里虽然没有天河北方便，不过基本生活都能满足。关键是那个超大露台！张阿姨一踏上就走不动了！她一直以来最遗憾的就是她家北向的阳台种什么都半死不活的。在这里她可以随便造了！韩梅梅正好有一套折叠桌椅，于是我们拉开就在露台上聊起来，很有露营的感觉。看双方交谈甚欢，我不失时机地说：“既然你们双方都觉得对方房子不错，不如我们就定下来吧！”张阿姨性子比较急“姑娘，就这么定了吧，我太喜欢这个院子了！”韩梅梅有点犹豫：“我就看了一套房，是不是有点太仓促了？李雷都还没看过呢！另外我们两套房价格不一样怎么办？交税怎么交？”我说：“你们两套房子之前小区同户型的成交价都是1100万-1200万之间，至于具体多少，你们可以协商，契税的话按差额3%交，其他的按正常交易算，张阿姨的房子过五年不唯一，要交1%的个税，您的房子不满五年，要交5.3%的增值税和1%的个税。”“那其实就是省了契税，其他税不能按差额交是吧？”韩梅梅问。“是的，不过你们实际上就是支付个差额，也申请不了贷款，你们网签的价格可以写低一些，到时按房管局的核价交税就好了。”“另外你们两家原本卖一买一要给四次中介费，现在的行情成交周期很长，而且如果不是两家交换的话阿姨即使卖了那套也腾不出名额。难得大家这么有缘，我总共就收你们1%就好了。”我说。张阿姨已经迫不及待了：“韩小姐你就从了我吧，我们就不要抠什么差额了，谁贵点便宜点这事说不清楚，关键是房子合适。我们就等价交换，大家都省钱省事。”“等等，还有个事情没解决，我这房子还有200多万贷款呢，如果不卖房我没钱还呀！”韩梅梅说。这时李雷回来了，看到家里这么多人整个愣住了。韩梅梅把事情的来龙去脉说了一遍。他看了张阿姨家的视频，觉得挺不错，他问韩梅梅：“这房子你喜欢吗？有没有小区花园？”韩梅梅说：“小区绿化还挺好的，房子我也喜欢，而且我们也不用加钱换房，各种税费也省了几十万。”“而且阿姨家的同户型现在放盘的价格都在1200万以上，其他大户型就更贵了。”我给他展示了目前放盘的房源，也对比了附近几个小区的情况。“那就跟阿姨换吧！你现在大着肚子看房也累，而且听南房叔这么一分析，其实我们的最优解也是买这里，那何必折腾呢？”李雷说。张阿姨不禁喜上眉梢：“是的是的，你真是个一等一的好老公！会心疼老婆！”她夸张地竖起大拇指。“但赎契的问题怎么解决呢？而且换房也不能申请房贷，找朋友周转也转不了多久啊！”韩梅梅问。“我现在股票有八十多万，也不知跌到什么时候，不如割掉算了，我们手头还有二十多万理财，再问亲戚朋友借点，估计三四十还是能凑出来的... ...”“你看这样行不行，你们算算还差多少，如果还差八十万以内的话我可以先借给你，不用给利息，就当是定金了。”张阿姨大手一挥，把我们都镇住了。“你们可以再签个租赁合同，相当于他们未交齐房款提前入住的租金，由韩小姐他们分期把钱还给你。”我说。“这个主意好，我最喜欢当包租婆了！现在有新房住还有房租收，实在太棒啦哈哈哈！真的多亏有你啊！”张阿姨拍拍我肩膀。他们盘算了一下，借阿姨80万5年不用还利息，每月给阿姨的租金跟现在的房贷也差不多，而且5年还完就不用当房奴了，这真是一笔双赢的交易。所以李雷直接就拍板了。后面签合同过户收楼都非常顺利，交接那天张阿姨还在露台搞了一个简单又隆重的宴会，“你们在这里住了这么久，肯定有感情的，你们要是喜欢的话可以随时回来看看。”接着她让老头子推出来一个巨型新生儿大礼包，婴儿车纸尿裤衣服玩具全家桶。韩梅梅感动得哭了出来。看着两家人都洋溢着幸福的笑容，南房叔不禁觉得这是我十多年职业生涯的高光时刻，这次不仅一天就让两个客户找到了dream house，还让两家结下了深厚的情谊。一套房子，影响着一个家庭几年甚至几十年的生活质量，帮助客户找到称心如意的家，这是我从事房产经纪这份职业的初心。张阿姨现在每逢过节还往我办公室寄各种时令特产，让我觉得以前遭受的白眼谩骂和质疑，全都不算什么事了。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。也就是说如果采用“以房换房”的方式，交换双方的房产价格相等的话，可以免契税，即便双方的房产价格不等，也只需对差额部分征税，看来“以房换房”除了可以节约精力、时间，还可以节省经济成本。正因为如此，外地有些城市甚至建立了公共的房屋置换信息平台，便于有换房需求的市民进行换房。根据有关规定，房屋交换的契税计算依据为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。对于交换需要交纳的税费，个税，增值税和普通的交易是一样的,但是契税则是差额3%；所以如果双方都是满五年而且是唯一住房，价格也一样的交换，则交换买房不需要交税。交换前后，双方房产数量没有增加，故而不属于限购范围，这对于有多套房子被限购的人来说真是捷径。可见，“换房”不仅能满足相关人群的置换需求，还可以让大家省去一笔不小的契税。2、双方得愿意接受对方的房子！虽然很多人卖一买一，但是刚好和对方一样看中对方的房子，其实概率是非常低的；3、贷款必须还清，任何一方如果有欠银行的钱，需要还清才能交易；4、最重要的是交换买房不可以贷款购买，因为交换的房屋所有权取得方式是交换，不是购买，按揭贷款仅限于购买房子。当然你可以先一次性付款购买，然后申请纯抵押得到一笔钱，则是可以的。买房，我们是专业的！如果你对房产交易有任何问题，欢迎扫码咨询我们客服，会有专业人士为你解答！更可以考虑我们的贷款买房一条龙服务，解决你的后顾之忧。
需要卖房的朋友，也可以添加我们客服，说不定韩梅梅和张阿姨这种旷世奇缘也会发生在您身上！
郑大源2022-11-06 20:02:34来自北京市
