买房门槛降至历史低点，到底部了吗？

根据最新的统计，目前已经有超过一百座城市，首套房首付比例降到了两成，而更多的城市首套房贷利率进入了“3时代”。购房门槛已经降到了有史以来的最低点。中国进入商品房市场二十多年多一点，我有幸近距离观察了整个过程，清晰地记得，的确没有试过这么多城市首付比例降到20%的。利率“3时代”是不是最低我不记得，但可以肯定也是极为罕见的，非常非常低位了。既然已经是历史低位，那楼市到底了吗？可以出手了吗？我们可以换几个不同的角度去观察。

优惠的是首次置业，改善型并没有获得支持

首先需要注意的是，以上的低首付，低利息只是针对首次购房，而二次购房、换房才是当前市场需求的绝对主流。所以上面这一波史上最低政策推出之后，能够感受到其利好的，只是少数购房群体（粗略感觉，首次置业大概市场占比不到20%）。所以尽管首付低了，房贷利息低了，但市场还是没有能够回暖。因为楼市的购买主力并没有获得支持。这波购买力没有释放，市场很难全面回暖。

房贷利息低处未算低，经营贷各地重出江湖

这个问题之前我们曾经已经谈过，许多金融机构甚至主动打电话给有房贷的业主推销，问他们是否需要“置换”房贷。除了民间的感受外，银保监会也注意到了经营贷的问题。11月4日，中国银保监会在一天内公布8张罚单，指向交行、招行、建行、兴业4家,分别被罚500万元、460万元、260万元、150万元，总计1370万。其中，总部在大湾区的招商银行因个人经营贷款挪用至房地产市场、个人经营贷款“三查”不到位、总行对分支机构管控不力承担管理责任等行为被罚460万元。

这说明，管理层又开始查经营贷了。但这次只是小范围查，罚了一丢丢而已，实际数量比这个大得多，所以并不算严查，大范围地查。但这问题我已经提示过几次，能审批通过的，不等于不会查；现在查不到你，不等于以后查不到；现在小查，未来肯定会大查。那如果严查经营贷，倒让楼市雪上加霜吗？多数不会，因为现在敢用经营贷的，多数是高净值人士，精英人士，他们多半买的是核心城区的豪宅，二手房。对广大二三线城市，一线城市的刚需住宅，新房市场，影响不会太大。要注意的，就二手豪宅而已。

惠誉：房地产新政将缓解房企流动性风险，但仍不确定行业复苏时间

再来看看境外投资机构怎么看中国楼市。最近是一系列金融政策支持房地产业，房地产企业。关于政策反转，支持，房企融资改善，市场信心恢复，购房风险降低，这些已经是多数专业机构的共识。中国楼市已经见底。目前国内外投行，专业机构，投资资金态度基本都是一致的。见底归见底，现在不能确定的，就是具体的复苏时间。

是的，因为楼市复苏不但取决于房地产融资政策的扶持，还取决于还有经济何时走出低迷。经济不景，民众对消费还是投资都更趋谨慎。

还受疫情防控政策的影响，比如当下的广州，楼盘暂停营业，中介停工，客人封闭等等，市场是想复苏也难复苏。正是因为多种原因叠加，市场复苏仍然需要等待。

不过我想重点提出一个核心观点：如果你认为，以上不利因素会在未来一年甚至半年逐步消除，那现在这个低位，就是底部，中长期的底部，是出手购房的时机了。