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11月一手月报:疫情反复影响市场成交,多部门出台利好支持房企现“救市”信号

广州中原研究发展部2022-12-02 10:11:06来自北京市

11月广州新房网签4014宗，环比下跌24%，比去年同期成交下跌54%。

主要原因为疫情影响贯穿全月，市场下滑至低位。

虽然暂时市场面受客观原因影响表现不佳，但本月高层各部委相继发出支持房企、“救市”的信号，11月13日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，提出“调整优化5项措施”，更多优质房企融资将受惠，过去2年“三道红线”对房企的束缚逐渐松绑；

可见高层对于开发商的管理态度有明显改变，“稳住经济大盘”成为当前重要任务之一。

▲广州11月一手住宅网签量价环同比

另外，本月防疫政策出现优化信号，11月11日出台的“防疫二十条”要求城市更加科学、精准进行防疫工作，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响；

虽然目前各地仍处于“摸着石头过河”阶段，但从中长期来看防疫优化政策出台一定程度可提振市场对于未来经济走势的信心。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

01.

新批供应：

11月首周供应占全月近6成

南沙、黄埔等区积极推货

11月，广州住宅新批供应5858套（65.4万㎡），供应面积比10月减少18%；

本月近6成供应集中在10.26-11.6一周，说明不少开发商原本计划集中火力冲刺11、12月传统购房旺季。

▲11月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

供应结构方面，南沙、黄埔处于单区10万㎡以上的“第一梯队”。

南沙本月受总部企业，员工可办“人才卡”购房的“小利好”刺激，开发商适时增加了供应量；

黄埔方面，水西地铁站上盖的星樾山畔二期本月预售证获批444套（4.1万㎡），开控城投云锦获批179套（2.4万㎡）；

另外本月初黄埔多个大体量项目，如中央城、星樾TOD、保利罗兰国际等推出特价单位吸客，表现积极。

▲11月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

02.

成交情况：

花都成交逆市递增

多区热盘表现积极“可圈可点”

虽然广州目前仍处于本轮疫情的“攻坚阶段”，绝大部分区成交环比均下跌；

但部分受影响程度较低（如黄埔），或逐渐走向稳定的花都区，区内个别热盘表现“可圈可点”；

如花都本月成交507宗（5.58万㎡），为唯一成交环比高于10月的区域。

另外，部分处于管理区域的项目，采取了“异地营销中心”或线上交易等方式促成交，如海珠龙潭板块的保利湖光悦色，月内加推并将营销中心迁移至天河保利天汇案场，方便买家了解项目。

另外值得一提的是，近期高层多次表态支持房地产行业健康发展，央妈召开全国性商业银行信贷工作座谈会，要求“支持刚性和改善性住房需求”，支持个人住房贷款合理要求、支持民企开发商发债融资。

根据我部了解，目前广州部分商业贷款首套利率4.3%不加点，且审批效率进一步提高，这将利于刚需首置以及“卖一买一”购房。

此外，10月底琶洲正式设立经济开发区，其中“严禁商业房地产开发”的消息持续在市场面发酵，并带动广州中心区“黄金三角”顶豪的成交。

即使受疫情影响，11月珠江新城二手豪宅成交创近期较佳表现，由于市场环境持续不稳定，如股票等其他市场投资表现波动明显；

因此不少投资客将目光再次聚焦到核心城市板块优质物业，预计随着未来疫情稳定，买家将会加紧对海珠、天河等区优质一手物业进行购置。

▲2022年11月广州各区一手住宅供求量价对比

03.

库存状况：

成交量持续探底

消化周期提升至19.4个月

截至11月末，全市库存量1244.5万㎡，去化周期19.4个月，受客观因素影响，成交放缓，库存量及消化周期均创近一年以来新高。

▲近一年广州库存及消化周期变动

▲各区库存及消化周期

04.

黄埔、增城两区

项目多促销动作

淡静市场中成功突围

黄埔、增城两区11月初以来的促销让利动作，带动了购置热情；

本周成交TOP10榜中万科城市之光、黄埔中央城、绿湖国际城均在近期推出特价单位，适逢年底购房需求回升，成功在本月市场淡静中突围。

▲11月广州一手住宅网签宗数TOP10

05.

后市研判：

高层密集发声支持房企

但需求端信心仍待重建

10月底以来，银保监会、证监会、央行等密集发声，贯彻重大会议精神，“维护楼市健康发展”。

更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

部分大型国企及优质民营房企将得到“输血”，持续了近2年的融资紧张问题得以缓解，能够暂时“舒一口气”；

但是本轮利好实际能够带动多少房企受益，房企资金链情况舒缓之后还是否会继续将资金投入到市场开发中，恢复过往良性循序，则有待观察。

另一方面，近两个月密集出台的利好普遍集中于高层层面、房企层面，而刺激需求端的优化政策则仍没有实质性改变（尤其广州等一线城市）；

加上疫情反复带来的影响，刚需买家购房信心不足，市场期盼针对需求端的积极政策出台，以帮助买家建立信心。

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