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保利96亿“鲸吞”汇景南侧靓地,越秀加码番禺科教板块——广州第四批供地出让解读

广州中原研究发展部2022-12-15 18:05:16来自北京市

12月15日，广州2022年第四批集中供地公开出让。

本轮推出的6宗地块，5宗成功出让，1宗流拍。

5宗成功出让地块，累计产生191亿出让金，其中总价近百亿的天河汇景板块中铁物流园地块由地胆保利“一家鲸吞”；

另一方面，同属于天河区不同板块的梅花铝厂地块则遭遇流拍。

本轮出让的5宗地块，除方圆一家民企参与合作拿地外，其余依然“清一色”国家队拿地，说明民企拿地积极性仍有待引导。

关于本轮拍地结果更详细分析，且看广州中原研究发展部解读。

01.

区属国企拿地“被制约”

本轮以“国家队”房企为主

本轮拍地，成功出让的5宗地块，除长岭居地块由“知识城+方圆”联合体竞得之外，其余地块均为“国家队”房企竞得；

该情况延续2022年前3批次供地成交情况，可见房企（尤其民企）缺钱，拿地欲望低等情况仍未得到改善。

另一方面，本轮拍地前（10月底），高层明确 “严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”的要求；

此前兜底广州土拍的区属国企、城投集团受到一定制约，本次除知识城集团通过联合方式拿地外，其余此前出现过的城投公司、区属国企本轮偃旗息鼓。

02.

天河2宗地“冰火两重天”

“后疫情”时代板块分化显著

本轮拍地其中一个值得关注的热点在于，同属天河区的2宗地“中铁物流园AT0507033地块”“梅花铝厂”地块；

一宗吸引多家开发商关注、竞投，而另一宗则无人问津，黯然流拍。

尤其本月初开盘的天河和樾府项目，为今年7月越秀摇号夺得的燕塘三地块。

拿地楼面价50842元/ m2 ，开盘售价仅73000-82000元/ m2，且去化率仅仅超50%，这一成绩单给关注梅花铝厂地块的开发商、关注梅花园等天河北部板块的投资客造成一定冲击。

我部认为，同属一区的2宗地出现“冰火两重天”的局面，体现了后疫情时代，广州楼市的新常态；

即优质板块、具有较强投资价值的地块（项目）继续受到市场追捧；

而次一级核心板块，无论是开发商拿地还是客户购房，都会在价格上“斤斤计较”，只有价格调整到位，才能吸引买家。

03.

2022年成交用地面积同比减少38%

2023年市场供应格局将改变

截至本轮拍地结束，2022年商住用地成交亦画上句号，今年广州累计成交商住用地381.3 万m2，比去年同期减少38%；

另一方面，仅计算商住用地出让金，今年为1221.2亿，同比同样减少38%。

▲2022年第三批供地流拍地块原因分析

我部认为，经历了2018年以来4年的高位供应，广州新房供应市场已出现一定程度的“供过于求”，部分区域新房库存已超过20个月。

今年商住用地供求量大幅减少，一方面是由于房企“缺钱”，官方供应土地亦随之放缓；

另一方面，广州供地亦从过去4年的“大批量”向“高质量”发展，今年推出并成功出让的地块，区位条件较佳，市场接受程度较高。

最后，我部认为，2022年土地出让情况，将对未来1-2年新房市场产生深远影响；

过去4年“天量供应”的增城、番禺、黄埔今年用地供应量减少50%以上，其中多年的“东大仓”增城更是同比减少79%，这意味着未来增城新房供应将趋于紧张，有意入市增城优质板块的买家，应该抓紧时间购置。

另一方面，海珠、荔湾、天河三大核心行政区今年土地供应量大幅增加，且地块大部分处于优质板块，明年入市或将会刺激周边一二手市场；

如本轮成功出让的天河中铁物流园地块，未来大概率将会建成单价“10-15万+”的豪宅项目，这将刺激汇景、黄村、牛奶厂等天河东部高端板块业主心态，建议买家同样要加快入市步伐。

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