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2022年广州一手住宅市场:调控下行周期+疫情影响,成交回调至7万宗低位,2023转机将至

广州中原研究发展部2023-01-05 15:13:22来自北京市
2022年广州一手住宅网签成交72936宗，同比下跌34%；
成交面积786.2万㎡，同比下跌33%。
2022年成交量回调至18、19年“7万宗+”水平。
 ▲广州中原研究发展部整理2015-2022年成交走势
 ▲2015年至今广州一手住宅年度网签面积
2022年广州楼市本身处于新一轮楼市调控周期的“下行阶段”（参考18、19年市况）；
叠加疫情影响客户购房信心，尤其传统销售旺季第四季度基本处于疫情影响最严重的阶段，导致全年成交平淡。
所幸12月高层调整防疫措施，多部委表态“房地产是支柱产业”，保护刚需置业；
预计2023年随着疫情影响逐渐降低，社会经济运作陆续恢复至疫情前正常水平，将会加速买家购房信心重建，带动楼市重回正轨。
 ▲2022年各月一手住宅成交量走势
01.
全市新房均价为37823元/m2
套均价为408万元

2022年全市均价依然保持近15%的增幅，主要原因为外围区刚需板块成交基数减少；
同时如天河、荔湾、海珠等高价板块新货供应增加，成交占比增加导致；
高价项目如海珠琶洲南TOD（单价10-14万/ m2 ），直接拉升海珠平均楼价30%，逼近越秀区高位。
普遍区域在逆市中出现涨价，说明买家2022年更加倾向于购买各区优质、高价板块；
如黄埔过去买家多集中在香雪、知识城等板块，今年则集中成交老黄埔、南岗、科学城等4-5万/ m2 项目，从而拉升区域网签楼价。
实际上，增城、南沙、花都等绝大部分外围区板块价格“内卷”相当严重，如增城朱村板块，价格回调至1.6-1.7万/m2，新塘板块价格回调至2.4-2.8万/m2。
 ▲2022年广州各区销售均价情况一览
02.
2022年整体市场
成交4大特征分析

特征一：各区基建发力，买家需求越来越“分散”“个性化”
近四年十大板块成交占比不断下降，从2019年的54%（即十大板块占全市成交一半，购买需求高度集中），2022年下跌至17%。
 ▲2019-2022年广州新房板块成交结构趋势 单位：宗
四年间十大板块成交占比减少37%，说明买家购置需求越来越个性化，越来越分散。
另一方面则说明，随着广州城市基建推进，营造了越来越多交通、教育、生活配套完善的生活区；
买家不再像以往需要集中扎堆某些“巨无霸”大盘以享受特定资源，可以更加按照个人需求合理选房。
 ▲2022年五大值得关注“个性化板块”
特征二：首日去化要赢？要么“货狠”，要么“价狠”
与网签成交情况类似，2022年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为29%；
推售货量、去化率均与2021年存在较明显差距。
在如此“内卷”的一年里，能够保持相对高去化率的项目，要么产品条件足够“狠”，要么就是开发商让利“降价狠”+广开渠道。
 ▲2021-2022年广州整体开盘首日去化情况
 ▲2022年10个代表性高去化率项目分析
特征三：千万豪宅占比继续“飙升”，高端客户购买力不减
受中心区优质板块项目入市带动，今年千万豪宅成交宗数突破3000宗关口，同比去年增加33%；
2020年至今，千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”；
可见2022年新房市场刚需部分疲软，经济环境不稳定，但对顶豪购买高价项目影响相对较低。
另一方面，今年广州豪宅市场出现了如琶洲南TOD、广船滨江上都、云港城这样货量充足的全新大盘；
对比前几年市区核心豪宅板块“无米之炊”现象，今年供豪宅买家选择空间大增，更容易促成成交。
 ▲2017-2022年千万豪宅成交宗数及市场占比
 ▲2022年部分豪宅成交标杆盘情况
特征四：千万豪宅占比继续“飙升”，高端客户购买力不减
截至2022年12月底，广州全市库存消化周期已攀升至21.2个月；
其中存在一定疫情影响成交等客观原因，但目前外围五区库存量均已超过20个月（本统计为狭义库存）；
假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目，库存量将进一步增加。
 ▲近一年库存及消化周期变动
我部认为，官方针对目前库存量较大的区域，应该实行“因区施策”；
如恢复2020年成效明显的人才购房政策，以带动区域市场热度；
尤其投资属性较强的南沙区，高度依赖资金、人口带动产业发展，如果不及时调整限购政策，或将影响未来发展后劲。
 ▲截至22年12月各区新房库存情况
03.
各区表现：各区成交普跌
天河、海珠、番禺跌幅相对较小

 ▲2022年广州各区一手住宅供求量价情况
2022年本身受21年楼市调控政策影响，已奠定“调整年”的基调；
叠加由于疫情造成的大环境因素不稳定、全国“保交楼”问题发酵，导致买家购房信心不足；
虽然LPR年内3次下调刺激买家购置欲望，但整体收效甚微；
尤其广州限购限贷政策未有实质性“松绑”，因此全年成交平淡。在此环境之下，各区成交量同比均出现不同程度的下滑。
对比之下，天河、海珠、番禺3区同比跌幅介乎10-15%之间，为逆市当中表现相对稳定的单区。
另一方面，跌幅较明显的为增城、南沙、花都3区，由于3区本身成交基数较大，大幅下跌严重影响大市表现，同时说明刚需属性较强以及强投资概念的板块2022年出现一定程度的“遇冷”。
 ▲2022年广州各区一手住宅供求量价图
04.
十大热点板块成交
增城永和继续蝉联板块成交榜首
老黄埔强势夺得亚军

 ▲2022年广州十大热点板块成交情况分析
05.
十大成交热盘：历史罕见
多个5万/m2+项目杀入前十

06.
2023年新房市场展望

供应展望：新房市场供应与22年基本持平，中心区优质板块高价盘入市
受2022年供地总量减少影响，2023年增城、花都、白云、黄埔等过去新房“货仓”供应能力将减弱；
市场恢复至2020-2021年过10万宗新增供应可能性不大，预计将会与2022年整体水平持平或进一步小幅减少。
另一方面，得益于22年天河、荔湾、海珠持续供地，2023年中心区优质板块预计将有多个高价位项目入市；
其中天河、海珠将会再添多个单价“10万+/m2”的全新项目，带动区域整体一二手价值提升。 
 ▲2023年各区一手供应预测（单位：套）
成交展望：新房市场将复苏，中心部分区域增长幅度或高于外围区
2023年广州楼市政策面出现大调整的可能性仍较低，但房贷审批、备案价等已“应松尽松”；
加上防疫措施不断优化，买家信心重建速度加快，预计将比2022年成交增加25-30%。
虽然23年利好楼市的积极因素增多，但整体经济环境复苏尚需时间；
另外增城、南沙等成交基数较大的区域面临不少挑战，因此我部维持“审慎乐观”的研判态度。
 ▲2023年成交量预测（单位：套）
 

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