首套房贷利率继续下调，对楼市影响几何？

文｜邓浩志

中国人民银行1月5日发布消息称，近日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这个新政对楼市有什么影响？谈几点看法：

1、首套房贷利率大概3个月前其实已经调整过一次，当时是允许在基准利率的基础上，下调20个基点，这次是再次允许下调，而且没有下限，随便降。又是一支持楼市政策。根本原因是过去几个月，房地产市场仍然低迷，购买力不足，所以只能继续刺激。

2、有哪些城市有下调资格呢？目前看多数二三四线城市都具备，一线城市也可能具备。首先是房价同比下跌，由于国内房价之前高，现在低，所以同比低跌的情况比较普遍。而环比连续三个月下跌难度也不大，从70大中城市房价数据看，多数城市已经达到或接近达到连续三个月下降的条件。尤其去年11、12月和今年1月，连续三个月先后受疫情管控，全民免疫，过年三次影响，市场持续低迷，房价也持续下行。所以未来多数城市恐怕都符合降首套房利息的条件。

3、目前首套房贷利率是6、7年来最低水平，部分银行最低为年利息3.7%。新政之后肯定会有部分银行继续调低，首套房贷利率会继续创新低。一则虽然3.7%很低了，但以银行成本核算，仍有一定下调空间。二则房贷是银行目前比较稳健的业务，大家也希望争抢。目前房贷市场和2021年初的时候已经是180度大反转。当时是排队贷款，排队放款，一排就是半年，还要加息。现在是银行不断降息，不断主动找客户，不断各种手段拖延客户提前还款。

4、对市场会有一定支持的效果，但不会太明显。目前市场以改善型为主导，二次购房为主。单降首套房贷，受益客户预计只占市场总规模的20%左右。而且刺激市场的力度也不算很大。

5、最后，不排除未来会单独下调二套房贷利率。我也呼吁能够调整二套房贷的利率，包括降低大城市二套房的收费比例。

而在稍早之前，住建部表示：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

一个表态，一个政策，一前一后，目前首套房的支持力度其实挺足的。很多地方2成首付，3.7%的贷款利率。上面还说了可以继续下调，无下限。但二套房怎么才算合理支持？怎么理解都要给予支持？目前看支持的力度就很不足。大城市当前二套房首付70%，房贷年利率4.5%左右，和首套房政策差距不是一点点，是巨大。感觉不到支持，仍然是抑制需求的政策。至于三套房，是不是就等于投机，这个值得商榷。有三只手表，三部手机，三台车的人比比皆是，他们是要炒吗？现在有一部分人的确有旅游，度假，休闲，季节候鸟等新增住房需求。其实只要这种需求不集中在高房价的大城市，应该也鼓励释放。

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