商用物业随经济复苏，办公、商业、公寓各有各的趋势

文｜邓浩志

据统计，今年春节档电影市场全面复苏，假期的票房突破90亿元人民币，是近几年同期最高。旅游市场方面，自2月6日起试点恢复办理出境二十个国家的旅行团和机票加酒店业务后农历新年出境游的预订量按年增长一倍以上。近期国际机票订单按年升三倍以上。中国电力企业联合会预计，正常天气下，今年全国用电量可以增长约6%……整整三年的经济寒冬，在防疫政策优化之后，市场逐渐开始转暖，全面转暖。

经济全面复苏，零售商业也不例外。据多家商业运营机构反映，部分零售商已经开始物色扩充店面。虽然目前商业租赁市场还没有转趋活跃，但多家商业机构预测，待农历新年后，零售业的回暖将传导到商用物业市场上。至于租金方面，部分商业机构预计今年会出现全面的见底回升。部分机构称：租金虽然很难回到疫情前的峰值水平，但较去年最低迷的时期，今年会有比较明显的反弹。

商用物业大致有三个细分类型，分别是办公，商铺，公寓。三种物业类型针对不同行业和市场，未来前景也有所区别。总体看2023年中国商用物业市场铁定复苏，但程度有区别，表现也有不同。

商铺：阶段性反弹不改整体萎缩趋势

商铺市场在过去10几年时间里，先后被网购平台，直播带货等冲得七零八落。过去三年又受到疫情的冲击，行情可谓跌到了谷底。大量减租，退租，关门，空置随处可见。防疫政策优化之后，行业算是彻底见底了。今年随着经济复苏，商铺行业会有一定的反弹空间。但其长期受到网购平台的冲击不会改变，所以这个市场只能是一个阶段性反弹的行情。虽然目前是低位，但普通投资者不建议介入（除非你是大宗收购且专业运营），而持有者可考虑在未来逢高减磅。

写字楼：阶段性反弹不改整体萎缩趋势

经济复苏，对办公的需求也会随之增长。但从当前中国经济结构看，国企强于民企，大企业垄断市场机会，中小微企业生产困难，都是市场的基本面。这也造就了市场复苏之后，不同企业表现会有较大差异的情况。我认为，在经济复苏后，大中企业获得的机会更多，扩充的可能性更大，所以他们需求的办公面积也可能随之增加，市场机遇随之而来。大企业，要么自建办公场所，要么在大城市CBD租赁办公场所，所以大城市核心区的写字楼需求，将随经济复苏一同复苏。尤其CBD区域，基本不会有新增供应，在需求增加的趋势下，租金上涨，售价提升的趋势将逐渐形成。

面对小微企业的中低端办公场地，非核心区的产业园区等，可能面临较为缓慢地复苏，这是小微企业生产困难的一个结果。另一方面中低端办公场地，会随着城市“三旧改造”，外围区域产业孵化工作的推进，不断释放更多的办公面积。最终的结果是：小微企业办公场地面积管够，保证维持租金够便宜。这是政府的产业政策，对小微企业是利好，但对不动产投资者而言则不然。

公寓：居家属性越发突出

公寓一直以来都是一种擦边球产品。一大类是居家办公的soho概念，另一大类是同区住宅的平替。前者属办公，上面我们分析过，小企业需求复苏前景没有大企业看好。另一方面是市场很热的直播间需求。但直播间需要场地很小，一栋大厦就可以聚集2、3百个直播间，所以市场需求总规模也很小。而且直播聚集度较高，一个城市一个区可能就聚集在某23栋商厦内，不是所有公寓都能抢到这个香饽饽。

比较看好的是“住宅平替”这个市场。这里又有几个细分：

第一是投资平替，即投资者没有购房指标，只能买公寓投资。这个市场之前萎缩得很厉害，目前处于复苏当中，但很缓慢。因为公寓投资是依附于住宅投资的，住宅还有较高库存，市场还没有起来。通常必须等住宅消化得差不多，才轮动投资公寓的机会。

第二是住宅的“低价平替”。购房者买不起住宅，改选更便宜的公寓。这个市场目前情况也不理想，受到经济不景，需求萎缩的冲击，目前这个市场仍在复苏当中，基本和住宅同步，略比投资需求稍好。第三是“改善型平替”，高端换房客已经没有指标了，想换房，只能选这些不用指标的改善型公寓。面积基本都是200平起步的大平层，也拥有江景等不错景观，这个市场之前我们详细分析过，今天不展开。概括就是“改善型平替”承接了大量千万级的高端改善需求，市场已经印证了较大的需求，是以上三种类型中最看好的。

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