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1月一手月报:春节月成交合理回调,官方多次送出新年“福袋”,市场加速恢复

广州中原研究发展部2023-01-30 12:10:29来自北京市

1月广州新房网签4740宗，环比下跌12%，比去年同期成交下跌49%。

主要原因为春节假期导致成交合理回调。尤其今年在防疫措施优化的环境下，不少潜在客户选择“返乡过年”或外出旅行过节；

因此即使春节期间广州有不少楼盘营销中心不打烊，但成交仍有待节后客户回流后恢复。

01.

官方多次送出新年“福袋”，

出现“松绑”积极信号

市场成交数据短暂略显“冷”，但各级官方自12月以来投放给房地产行业的“福袋”，确实“春意盎然”；

继12月高层多次表态支持房地产健康发展之后，1月起地方政府开始跟随政策风向落地刺激政策。

如1月初网传广州个别银行放宽了“限贷”条件“，有传有房贷记录首付从4成变为3成；

虽然本次房贷微调未有正式文件出台，但可以看出2023年楼市出现强烈的“松绑”信号。

春节后开工首日（1月28日），广东官方召集各行业2万人召开“高质量发展大会”；

碧桂园、万科、保利等龙头房企发声；

同时官方也定调将在旧改、优质用地，同时提及为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利等大方向，预计上述利好将加速市场信心恢复。

02.

防疫优化+高层积极表态

元旦前开发商积极推货

1月，广州住宅新批供应2313套（26.5万㎡），供应面积比12月减少58%；

主要原因为春节月，成交放缓，开发商推货节奏亦相对放缓。

在供求相对处于低位的传统淡季中，本月初一周（12.26-1.1）；

由于防疫优化+高层积极表态，买家消费信心大增，因此有不少项目选择在元旦假期期间推货促销。

供应结构方面，本月无任何区域供应超过10万㎡；

南沙区新增供应中，有部分新批来自科熙花园（科学院小区），剔除这一干扰因素，整体各区新增供应无明显亮点。

我部认为，由于2022年广州商住地供应“腰斩”；

预计2023年新房供应量将会同向走低，增城、黄埔、番禺刚需板块或出现“供不应求”现象。

因此，有意入市的刚需买家应该积极抓紧当前“窗口期”，否则3-5月开发商因应市场环境调价。

03.

疫情影响逐渐降低

市场成交“重回正轨”

虽然春节月成交回调，但从我部实际监控市场来访、去化情况来看，成交气氛与买家入市决心有明显改善；

2022年春节前2周已提前“急冻”的情况未有出现，今年由于高层多次表态支持房地产的引导下，买家入市心态更加积极。

从成交TOP10盘情况来看，除12月推13、14栋单位再次“日光”的琶洲南TOD录得361宗网签“一枝独秀”以外，

去年鲜有上榜的刚需大盘逐渐恢复“话语权”，绿湖国际城、越白星、星汇城、金茂万科都会四季等总价300万以下项目正“满血复活”；

说明部分刚需买家已经放弃持币观望，积极入市。

04.

新增供应同比大幅减少

消化周期下调至21.1个月

截至1月末，全市库存量1208.5万㎡，去化周期21.1个月；

由于1月新增供应量环比大幅减少，导致消化周期出现轻微走低趋势。

05.

刚需买家信心恢复积极入市

300万以下项目重上热盘榜

2022年，中心区以及番禺大盘长期盘踞TOP10热门成交榜；

今年伊始，增城、花都、黄埔多个总价300万以下“上车盘”重新夺取成交话语权；

如金地半山风华、绿湖国际城、星汇城等，说明此前由于对未来经济前景缺乏信心而持币的刚需客，看到政策的“春风”吹拂，又开始积极入市。

06.

当前利好偏向供应端

市场成交仍需要进一步刺激

当前官方的利好刺激，主要偏向部分头部房企（一、二、三支箭）；

而相关部门在“高质量发展大会”中提及提振房地产行业的措施，更多是集中在供应端（鼓励旧改、增加供地）。

但实际上目前行业中，民企的困窘以及刺激客户需求方面，改善速度仍相对缓慢。

我部认为，假如目前客户成交信心不足的问题仍不能得到解决，官方目前提出所有在供应端的利好都将会“事倍功半”；

因此在房地产行业的“闭环”里，接下来官方必须要在需求端上带来重磅“福袋”；

例如恢复2019-2020年部分区域人才购房政策、“5改2”、土地溢价率控制从15%上调至45%等，以刺激市场预期，坚定买家入市信心。

今年春节假期时间较早，预计踏入2月份时，大部分潜在客户已回流广州，回到工作岗位；

因此节后成交复苏速度将会加快，预计开发商将会在2月中下旬开始积极加推，布局即将来临的成交小阳春。

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投诉成交广州环比下跌

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