私募基金允许投资房产，住房金融属性提高

文｜邓浩志

重磅消息，中国证监会2月20日宣布，启动不动产私募投资基金试点

投资范围包括：特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。每只基金最少要集资三千万元，符合一定要求后可以再集资。投资者首轮实缴出资不低过一千万元人民币，以机构为主。鼓励境外投资者以QFLP、即合格境外有限合伙人方式投资；如果有个人投资者，合共投资不能多于基金规模两成。股权结构稳定，主要投资者和实际控制人不可以是地产商或关联公司。

据了解，近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案。截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

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简 评

1、短期看，有利于解决“保交房”问题。新政出台，等于允许更多的资金进入房地产市场，尤其是破天荒开了私募基金进入住宅市场的一个口子。对处理不良资产项目，盘活烂尾楼，目前较多的停工项目，最终实现保交房等工作都会起到积极的作用。

2、长时间尺度看，新政等于提升了不动产的金融属性，尤其是住宅的金融属性。允许私募基金投资房产后，未来将有更多资金进入房地产领域。一则改善行业的融资渠道，二则改善了不动产项目的流通性，三则对不动产的估值更趋市场化。总体上强化了不动产在投资市场上的地位，提升了其资产属性和长期投资价值。

3、令私募基金投资更加多元化，为私募基金首次开辟了一个全新的赛道，有划时代意义。同时也拓展了资金参与房地产的新方式。

新政对楼市又是一个重大利好，势必加速行业的重整与市场的回暖。而目前全国楼市的确也在快速回暖中，甚至广州部分楼盘已经开始喊要涨价。

市场回暖，部分楼盘喊涨价，未必是宣传噱头

2023年第4周（1.30-2.5），恰逢春节假期，广州一手住宅网签200套；第5周（1.30-2.5），即假期回来后首周，网签963套，第6周（2.6-2.12）网签1152套，第7周（2.6-2.12）网签1554套。周环比增幅分别为381.5%、20%、35%。在成交量明显上涨，看房客户明显增加的背景下，广州部分一手楼盘的确已经放出风声要涨价。

当然很多人都觉得现在喊涨价，实在太假了，毕竟新房库存不少，二手房挂牌数量仍然天量。目前的根本面的确不支持涨价的条件。但是！！大家要看到特殊情况，就是有些楼盘去年底搞促销，的确推出了一批非常“地板价”的房源。比如朱村1.4万/平，荔湾4字头，天河6字头，南沙1字头……对于这些超低价的楼盘，的确有价格回归的需要。毕竟这个价格卖房，纯粹是为了解决资金链问题，真是卖一平就亏一平的。价格逐步回归也是正常的。所以我反复强调：抄底的窗口正在渐渐关闭。因为特价房源，内转房，工抵房这些超笋的盘源正在减少。甚至连二手挂牌“急售”的单位数量，也明显减少了。