今天，楼市君收到爆料，越秀区广州站片区旧改迎来两大实质性动作！二是写着“广州建筑市政集团沙涌南项目办”的展厅正在装修。其实越秀旧改项目并不多，关注度比较高的是广州站片区的沙涌南及瑶台村两个旧改。
据村民介绍，这两个项目都位于广州火车站扩建片区，改造较为迫切，并且已被纳入今年的重点推进项目。
作为越秀旧改最难啃的“硬骨头”，沙涌南4年前虽然已经完成了意愿表决，不过一直没啥实质性的进展。
近期的两个动作，可以视为一种积极的信号。
先来看招标。
近期沙涌南旧改城市更新单元详细规划及专项评估服务正式招标，预算金额840万。
瑶台村沙涌南招标需求，图源：中国政府招采网
招标方案出炉后，项目整个片区各空间的主导功能、用地布局等将有详细规划，旧改进度也提上日程。![]()
其次是线下的动作。
楼市君在沙涌南发现村内一处印有广州建筑LOGO，门头写着“市政集团沙涌南项目办”的点位正在装修。
据现场工人介绍，项目办半个月前才开始布置，以后将作为沙涌南旧改项目办公室，预计4月底就能投入使用。
线上招标，线下设立具体的办公及村民咨询旧改进度的地点，意味着沙涌南村的旧改真的动起来了，今年将有实质性进展。
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沙涌南项目办实拍，广州楼市发布 摄
进展是肉眼可见的，沙涌南旧改会不会成为广州首个做地模式的试点项目，这点更值得细究。
为何这么说，楼市君发现有两个点值得特别留意。
一是时间很凑巧。
3月初网上就有关于广州做地模式的文件流出，跟沙涌南旧改项目办半个月前的施工节点基本是前后脚。
村里已经4年没有动作，现在卡着这个节点设立项目办，是不是很巧？
二是广州建筑的LOGO出现在这里。
大家都知道，广州做地模式的众多国企中，广州建筑就是主体之一。（详情回顾）
当然不止以上推测，前段官方公布了“做地”（整地）新政，是重要佐证。新政强调两种发展模式，借鉴了杭州的"做地"模式，但也有自己的创新。
说白了就是前期国企比如越秀、广州地铁、广州城投等自己掏钱完成征、拆、补及“七通一平”等工作，再移交给政府部门收储，后续再进行招拍挂招合作企业。简单来说就是区政府将征、拆、补及融资地块一并打包公开招商来选定整地企业，国企民企都可参加。据流出的文件，越秀广州站片区三个旧改都拟采用模式一，即国企整储，再进行招拍挂。
这样的好处，我们对比之前的来看会更直观。
以往，广州旧改从前期一般由企业平等竞争，确定合作企业后基本由合作企业主导，虽然市场参与度较高，但对企业的能力要求也高。
比如旧改项目面积较大，或者补偿要求较高的话或者历史遗留的问题比较复杂的话，民企或实力一般的企业根本算不过来账。
比如越秀广州站旧改瑶台、沙涌都是老大难，一直面临着两大瓶颈。
其一，越秀区留用地不足亟需发展空间，但区域内寸土寸金，补偿标准自然也不低，对合作企业金要求非常高。其二，技术性要求也很高。片区旧改需考虑白云山控制线、老城区严格的拆建比、以及解决各种历史遗留问题。![]()
如果按照新政模式一，越秀旧改前期难啃的“硬骨头”，在国企有力的主导下能更好地得到解决。
同时国企介入前期工作，也能更好地平衡征、拆、补等多个环节中多方的利益，执行效率也更高。当然，做地模式刚落地，至于什么时候执行，具体怎么执行，还未有定论。瑶台村虽然是国企做地模式，但楼市君了解到，此前越秀、富力、保利、奥园、方圆五家房企2021年都曾在村里开设了展厅，十分抢手。中途关了几家，但越秀瑶台村展厅至今还开着。至于后续越秀会不会成为瑶台村的做地主体，我们不妨期待后续。另外，沙涌南同样是拟采取国企做地模式，但广州本土民企方圆，目前已开始在村里布置城市展厅了。不过可以确定的是，城更新政的出炉以及沙涌南旧改的招标，预示着越秀广州站片区旧改开始动起来了。
村民离“拆字落地，兰博基尼”又近了一步。
广州楼市2023-04-03 09:26:41来自北京市
