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2023年五一楼市实录:经济复苏刺激购房信心,高端、改善板块去化可圈可点

广州中原研究发展部2023-05-01 19:58:05来自北京市

据广州中原研究发展部调研，2023年五一假期广州实际开盘/加推项目25个。

多于2022年五一，整体推货量比去年十一增加26%。

可见，无论是开发商还是购房客户，心态明显比2022年更加积极。

关于2023年五一假期楼市分析，且看本文解读：

01.

经济复苏+官方

表态支持楼市

开发商推货心态明显改善

得益于经济复苏、去年四季度以来，高层多次表态支持房地产发展等利好刺激；

今年五一开盘数量、推货量比去年十一分别增加47%、26%；

开发商心态有明显改善，主力推新区域为增城（764套）、白云（496套）、荔湾（329套）、南沙（250套）。

除上述以外，今年“五一”楼市存在以下特征：

一.2-3月成交热潮之后，市场新一波购房客比较“慢热”。

今年三月小阳春成色十足，成交超万宗，创近15个月以来新高；

主要原因为去年下半年因客观原因迟迟未入市的客户，随着经济复苏，购房信心大增，从而集中在2-3月成交。

成交热潮过后，市场新一波购房客入场，但就4月至今市场成交、新盘去化表现来看，大部分新客户观望情绪浓，比较“慢热”，除个别优质项目以外，成交周期普遍延长。

二.多个中心区全新大盘4月已抢跑开售， “五一”大战实际上已提前开启。

近两年随着供地结构改变，中心区优质靓地供应占比提高；

今年中心区中高端优质项目集中入市，由于此类型项目具备特有的地段条件，客户群体画像比较清晰，目标客群清晰，因此蓄客时间比外围区项目短。

因此4月以来，市区多个全新大盘提前抢跑，如海珠保利四季和颂、荔湾万汇天地?瑧园等；

由于周边地缘客户购置意向较强，因此部分项目无需等待五一，率先以“内购”的形式开盘成交，部分项目已获得不错的成交去化表现。

三.南沙依然“等风来”，增城、白云项目价格内卷。

本次黄金周其中一个焦点，莫过于网传五一前夕调整购房门槛的南沙区；

但根据我部实地走访多个南沙项目，案场销售普遍反映，网传新政并未有正式落地执行，仍在“等通知”中；

此外，增城、白云今年五一多个项目扎堆加推，且各自有优惠活动。

02.

增城、白云中北部

推货占“半壁江山”

今年五一假期广州超过5成推货量集中在增城、白云两区。

其中，增城五一假期推货量（764套）较去年同期增长31%；

虽然去年增城商住地供应量大幅减少，但部分热点板块，开发商手上余货仍相对充足，增城本次推货均以旧盘加推为主。

根据我部对增城、白云中北部相关区域开发商进行交流了解；

小部分项目由于担心南沙新政随时落地会影响客户购房决策，因此不少项目选择五一促销尽快吸客成交。

板块方面，今年五一假期广州共有19个板块开盘或加推，整体去化率约13%。

由于优质全新盘数量少（仅3个），加上部分备受瞩目的中心区项目已于4月中下旬开盘；

本次五一大部分为旧盘加推，因此整体去化率比以往有所下降。

另外，原计划五一开盘的大壮名城楼王、长岭雅居、紫泉流溪湾、珠实嘉悦湾等，假期期间仍处于收筹状态，预计将延迟开盘。

本次五一假期，去化率比较抢眼的板块有荔湾广船、西塱，黄埔萝岗、滘口以及天河燕塘，首日去化率在30%以上；

相比之下，部分外围区项目去化率则相对偏低。

客户对中心区优质板块的追捧，可见广州市场需求“分化”明显。

客户对核心板块物业的购置需求，比外围区项目更加积极。

03.

重点区域分析

【荔湾：保利?和悦滨江、滨江上都大批量加推吸引客户关注】

荔湾今年以来利好不断，随着2022年四季度，华润综合拿地开发，白鹅潭区域价值飙升。3月中，入门槛近千万的华润白鹅潭悦府开盘，首日去化超7成；

高收入人群“用脚投票”，表达了对白鹅潭板块发展前景的信心。

4月4日，距离白鹅潭悦府1.5公里的荔湾羊城食品厂地块，因竞拍封顶需要摇号决定归属；

最终，由武汉城建以总价19亿元夺得，楼面价32200元/㎡，与华润白鹅潭地块32680元/㎡基本持平。

无论是开发商还是购房客，今年对于荔湾区优质板块资源将会加速“抢食”。

▲荔湾西塱板块某项目成交现场

经济实力较强、高端改善客户将会加速购入核心板块物业，而广船滨江上都项目五一乘势加推B区A栋单位，可谓把握了较佳的推货时机。

另一方面，地处西塱板块的保利?和悦滨江，推出直望小区园林的5#栋，客户关注度亦比较高。

▲荔湾近期成交量较大项目，销售、客户熙熙攘攘

【白云：中北部2-4万/平新盘扎堆入市，引发“混战”】

除上文提及，白云中北部开发商担心南沙新政抢客，集中加推以外，白云区目前各板块货量比较充足，项目之间竞争压力亦不小。

如白云湖板块，3盘（云湖花城、天悦云湖、首开保利云湖壹号）竞争；

钟落潭板块，5盘（越白星、保利珑玥公馆、旭辉绿地铂云天境、珠实?云悦花语、新城翡丽云境）竞争；

近年出让地比较集中的永泰、黄边一带，多个新盘（中海麓府、云麓花城、云城上品、天悦云山府、花城云著）近三个月集中入市，区内“抢客大战”倒逼开发商价格内卷。

【南沙：网传购房门槛优化利好尚未落地，客户观望情绪仍浓】

今年五一前夕，网传南沙即将优化购房门槛，但根据我部实际走访，目前利好政策仍未落地，仍处于开会讨论阶段。

受此消息影响，南沙推货量比节前预期有所减少，多个热销盘将原本的大批量加推计划转为小量特价单位推出，预计南沙项目集中推新有待重磅利好落地后再“爆发”。

五一假期南沙比较受买家关注的项目为全新盘越秀?滨海花城，该盘为南沙“地胆”越秀在金洲板块开发的又一连片“滨海系”；

该项目左右分别有中铁建、保利、珠实项目“夹击”，由于板块同质竞争情况明显，该盘成交去化表现一般。

▲网传利好尚未落地，南沙项目五一期间来访如常

【黄埔：房地近年拿地成本提高，单价普涨，客户关心配套】

从今年一季度开始，黄埔楼市进入“青黄不接”的短暂调整期；

主要表现为大盘缺货，五一以板块旧盘小量加推为主。

另一方面，由于近年黄埔商住地楼面价提升，如知识城、萝岗板块项目整体均价较1-2年前有明显上调迹象；

部分客户外溢至增城，或选择老黄埔、科学城优质二手。

▲黄埔科学城板块某项目，现场咨询客户较多

五一期间，保利锦上、保利翔龙天汇均采取了小批量（梯腿）加推的方式，知识城?悦辰壹号和振业天成各自推出了70-80套单位，但整体去化表现一般。

根据我部实地调研发现，由于购房成本提高，目前黄埔主流客户“对比”心态比较强；

普遍咨询教育资源、地铁通勤资源、产业企业进驻情况的“硬指标”。

▲黄埔知识城项目，销售中心基本坐满

【增城：朱村5盘同日加推，“以价换量”低价吸客】

今年五一，竞争最激烈的板块非增城朱村莫属。

共计5个项目684套单位同日加推抢客。

其中既有中建?凤榕台、保利水木芳华等国家队大盘，亦有大华城?东瀚、中奥方直明日公元、仁安花园等地胆选手，均价普遍集中在1.5-1.7万/平之间，其中仁安花园更是推出了毛坯11000万/平起的低价噱头，可见板块楼盘之间竞争压力较大。

根据案场销售反映，网传南沙新政对增城楼市会存在一定影响，但网传政策主要吸纳投资客为主；

增城目前正加强产业引进，同时加速打通与广州市中心的通勤基建，加上价格“丰俭由人”比较占优势，因此从长期来看，不太担心南沙“抢客”。

04.

五一楼市总结：

市场气氛保持积极，

刚需客户信心仍待进一步增强

综合调研情况来看，今年五一各市场主体对后市仍保持一定信心，延续了今年三月小阳春的成交气氛；

其中，中心区优质板块成交去化表现“可圈可点”，经济实力较强的买家、投资客正抓紧入手优质板块物业；

市区高端、改善板块得益于近期房贷利率下调、二手带押过户等措施，广州“卖一买一”置业比较活跃。

此外，增城、南沙、白云中北部新房项目多，库存量比较大，一方面开发商价格“内卷”抢食，另一方面客户观望情绪仍浓，购房信心有待进一步增强。

我部认为，从长远来看，上述区域需要通过增强产业引进、优质教育资源吸纳、通勤基建改善等方向吸纳购房者安居乐业；

从短期来看，则有赖利好政策落地支持刚需客“上车”，如调整购房门槛，降低首置刚需客户首付比例等。

对于购房者而言，无论改善还是刚需客户，开发商5-6月处于半年业绩冲刺阶段，大部分项目将会继续保持优惠力度，属于较佳的置业窗口期。

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