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4月二手住宅:淡季需求合理回调,成交依然维持万宗水平

广州中原研究发展部2023-05-15 11:01:10来自北京市

2023年4月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10041宗；

环比2023年3月同期（12260宗）环比下降18.1%，同比去年3月上涨38.0%。

本月市场整体热度下滑是可预见的，但月度成交量仍能突破万总水平，处近年来的第二高位。

价格方面，本月二手网签均价为29653元/㎡，环比上月微跌3.2%。

广州中原研究发展部认为，4月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）市场需求回落，买家看房热情降低。

受清明时节返乡祭祖及前段时间市场盘源、客源快速去化的影响，本月购房买家入市热情不高，上门看房客数量明显减少。

据统计数据显示，中原二手看房量环比上月下跌1-2成。

（2）报价指数低位调整，优质项目业主议价空间不大。

据监测显示，4月业主报价指数基本维持在25%-28%区间平稳波动。

但实际上，部分热点板块如珠江新城板块、东风东板块业主让利空间不大，报价依然处于近年来的相对高位水平。

二、分区点评

各区二手成交普降，番禺成交稳居榜首

从各区成交情况来看，各个区域成交均有不同程度的下降。

其中，黄埔、从化两区成交跌幅最为明显，本周分别成交471宗、398宗，分别环比下降32.2%、34.3%；

另外，本月天河、海珠、越秀等中心区域分别成交1131宗、1373宗、952宗，环比分别净减18.7%、13.5%、、12.0%。

特别指出的是，本月番禺成交持续活跃，本月共成交1426宗，环比减少12.8%，稳居各区榜首位置。

1、天河区：珠江新城需求回落，优质盘源、客源待补给

2023年4月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为1131宗，环比下降18.7%。

而二手住宅网签均价为55610元/㎡。

据广州中原研究发展部监测发现，本月天河各板块成交均有不同程度下滑。

其中，天河北板块成交相对较好，板块活跃楼盘帝景苑成交均价为67591元/平。

据监测发现，本月珠江新城板块整体交投活跃度持续降低，成交量在上周的基础上再下降3成，市场逐渐转“冷”。

广州中原研究发展部认为，本月珠江新城需求持续下滑主要有两方面原因：

一方面，主要由于2、3月珠江新城板块客户入市热情较高，成交出现明显爆发；

消化不少前段时间积压的购房需求和笋盘房源，市面上南向大户型房源的笋盘紧缺，买家选择性较少，直接导致本月成交大减3成以上。

另一方面，前段时间珠城市场成交火热，直接拉高业主的心理价位，导致近期板块议价空间收窄，不少优质项目处于报高价、不让价状态，促使客户接受意愿不高，成交处于胶着状态。

2、越秀区：东风东、北京路板块成交持续活跃

2023年4月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为952宗，环比下降12.0%。

而二手住宅网签均价为39756元/㎡。

目前区域活跃板块依然以东风东、北京路板块为主。板块4月成交均价分别为70175元/㎡、58096元/㎡。

其中，东风东板块活跃楼盘为锦城花园、北京路板块活跃楼盘为东山华庭，成交均价分别为102325元/㎡、81059元/㎡。

另外，据监控数据显示，本月越秀区散盘成交活跃，成交占比上涨至32.2%，环比净增加7.2%。

据了解，主要由于本月板块释放较多散盘盘源，客户可选择性较多，加上散盘因价格较为低洼，面积较小，总价相对较低，受到不少客户的青睐。

其中，水荫直街散盘、环市中路散盘则更为“抢手”，其中原成交均价分别为50000元/平、46933元/平；

而小区房源整体议价空间较上月基本持平，报价处于今年以来相对高位水平，加上2、3月已经消化了大部分学位需求；

目前处于学位需求淡季，潜在购房群体入市步伐有所放缓。因此，目前市场活跃度下滑属于合理情况。

3、海珠区：新港西楼市需求活跃，海珠占比维持12.5%上下波动

4月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1373宗，环比上月下降13.5%，二手住宅网签均价为40503元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区新港西板块成交活跃度相对较高，其成交均价为46085元/㎡。

而本月新港西板块成交最为活跃楼盘为顺景雅苑，其成交均价为51210元/㎡。

据广州中原研究发展部监测显示，进入2023年以来，海珠区二手住宅成交占比仅维持12.5-13.0%区间波动，明显较去年14.0-14.5%减少1-2个百分点。

广州中原研究发展部分析认为，海珠近期成交占比明显减少主要原因在于：

一方面，2023年海珠区整体新房市场供应明显增多，多个优质全新盘如保利四季和颂、琶洲樾公馆等，促使不少有资金实力的买家转移至新房市场；

另一方面，目前业主报价信心相对强硬，议价幅度不大，加上优质“笋盘”相对紧缺，促使购房客户入市热情不高，成交占比连续多月维持相对低位水平。

4、荔湾区：中山八散盘需求活跃，康王路交投活跃度不及过去两月

2023年4月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为799宗，环比下降13.1%，而二手住宅网签均价为33244元/㎡。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，整体市场成交较为活跃；

成交较为活跃的楼盘主要为散盘盘源，比如南岸路散盘，本月成交均价为24259元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月康王路板块成交对比过去两月表现略显胶着；

客户购买周期基本拉长至1-2个月或以上，客户多为旧客为主，新增客户明显有所减少。

目前康王路板块业主心态仍相对较强，明显下调放盘价的不多，整体议价空间并未出现扩大的情况。

另外，目前上门看房客户以改善需求居多，刚需客户观望情绪较浓，且客户多以80后为主。

5、白云区：刚性需求买家减少，小户型成交占比下降

2023年4月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为983宗，环比下降23.1%。

而二手住宅网签均价为30715元/㎡。

据监测发现，本月白云区机场路板块成交维稳、活跃，2023年3月机场路板块中原成交均价为30482元/㎡。

在机场路板块中，白云骏景花园、云霄楼成交最为活跃，本月中原成交价均为32826元/㎡、27469元/㎡。

板块楼盘入市门槛低，且地铁规划建设利好加持，对于首次置业的刚需买家有较强的吸引力。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月白云区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回落。其中本月1房户型成交占比为13.6%，环比净减3.3%；

而2房成交占比则下降至40.9%，环比净减6.7%。而3房成交占比则明显上扬，共占35.9%，环比大增6.6%。

据了解，本月刚性需求的买家明显减少，比如之前一向成交活跃的云霄楼等刚需楼盘，本月成交亦有所萎缩。

主要原因是一季度大部分急于置业的购房买家已经消化完毕，目前处于“蓄客”阶段，促使整体成交出现合理回落。

6、番禺区：市场需求平稳活跃，钟村板块持续支撑

2023年4月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1426宗，环比下降12.8%。

而二手住宅网签均价为26771元/㎡。

据数据显示，番禺二手成交量始终保持各区二手成交前二位置，且整体成交占比基本能够维持14.0%上下微幅波动。

番禺整体交投氛围始终保持稳定、活跃的状态，客户入市热情颇高。

其中4月份，番禺成交活跃板块主要以钟村板块为主，其“明星盘”祈福新村成交均价为22599元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月华南板块成交活跃度不及过去两月，市场经历高速去化期后，所剩的盘源不足以加快推动潜在购房客户入市，促使整体的入市步伐有所放缓，成交能力不及上月同期。

另外，近期华南板块新房市场“动作”不断，除长隆、迎宾路地块的哄抢外，耀胜新世界新盘的推出和里仁洞的旧改亦影响了不少原本打算购置二手房物业的客户，开始转移目光至新房市场。

预计5月份华南二手楼市亦将面临分流问题。

三、预测：新房促销、供应力度加大，二手成交或在9500宗水平左右

4月市场整体表现“不过不失”，二手成交量依然能够突破万宗水平，处年内的第二高位。

而进入红五月后，新房将加大促销、供货力度，单单五一期间一手已供应近2500套。

加上南沙五一放出调控放松的消息，有助于修复购房客户对楼市信心，直接促使不少优质客源转移至新房项目，后市二手楼市或将面临较大的分流压力

因此，广州中原研究发展部预计，5月二手住宅成交量或以维稳为主，月度成交量或在9500宗上下波动。

而价格方面，二手住宅网签均价会持续维稳。

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投诉成交均价中原

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