5月一手月报:市场“先扬后抑”,五一黄金周成交热潮过后,供求回调

5月广州新房网签7113宗，环比下跌9%，比去年同期成交上升15%。

统计周期内，5月初由于黄金周带动，成交量冲高。

下半月，随着五一网签、市场热度进一步退去，网签量逐步回落。

五一假期之后，开发商整体推货量亦大幅减少，5月中下旬开盘数量对比五一假期、4月中下旬亦有较明显减少的迹象。

虽然5月成交仍能勉强把守7000宗大关，但从中原实时监控以及实地走访情况来看，市场热度明显不及3、4月；

市场需要新一波有需求的客户入市带动气氛。

【新批供应】五一假期及前夕供应占全月的66%

5月，广州住宅新批供应6270套（66.91万㎡），供应面积比4月减少14%；

从1-5月供应情况来看，本月供应仍维持3月以来6000套(60万㎡)以上高位。

本月新盘供应，4.26-4.30（五一假期及前夕）供应了4400套（44.4万㎡），占全月供应量的66%，可见开发商为五一黄金周积极备战。

得益于经济复苏、去年四季度以来，高层多次表态支持房地产发展等利好刺激，今年五一开盘数量、推货量比去年十一改善。

从区域情况来看，除“东大仓”增城排名第一以外，番禺、黄埔、天河等热点板块供应同样抢眼。

近两年随着供地结构改变，中心区、外围区核心板块优质靓地供应占比提高。

今年中心区中高端优质项目集中入市，由于此类型项目具备特有的地段条件，客户群体画像比较清晰，目标客群清晰，因此蓄客时间比外围区项目短。

因此5月以来，市区多个全新盘入市，如海珠保利四季和颂、荔湾万汇天地?瑧园等，率先以“内购”的形式开盘成交，部分项目已获得不错的成交去化表现。 

【成交情况】2-3月成交热潮之后，市场新一波购房客比较“慢热”

今年三月小阳春成色十足，成交超万宗，创近15个月以来新高。

成交热潮过后，市场新一波购房客入场，但就5月至今市场成交、新盘去化表现来看，大部分新客户观望情绪浓，比较“慢热”；

除个别优质项目以外，成交周期普遍延长。

此外，南沙依然“等风来”。

本月其中一个焦点，莫过于网传五一前夕调整购房门槛的南沙区；

但根据我部实地走访多个南沙项目，案场销售普遍反映，网传新政并未有正式落地执行，仍在“等通知”中，因此南沙成交亦暂未见明显起色。

【库存状况】消化周期下降至16.4个月，库存趋于合理

截至5月末，全市库存量1183.2万㎡，去化周期16.4个月，由于2023年以来成交处于较高水平，广州整体市场库存趋于合理。

【个盘表现】Top10盘，黄埔占据“半壁江山”

本月Top10盘，来自黄埔区的项目有5个，这样“一边倒”的成交热度；

过去一年少见。从今年一季度开始，黄埔楼市进入“青黄不接”的短暂调整期，热点板块缺货。

尤其5月，以板块旧盘小量加推为主。

另一方面，由于近年黄埔商住地楼面价提升，如知识城、萝岗板块项目整体均价较1-2年前有明显上调迹象；

部分客户担心后市调价，因此加紧购入黄埔新城、城市之光、星汇城等性价比较高的项目。

根据我部实地调研发现，由于购房成本提高，目前黄埔主流客户“对比”心态比较强，普遍咨询教育资源、地铁通勤资源、产业企业进驻情况的“硬指标”。

【后市研判】市场气氛保持积极，但刚需客户信心仍待进一步增强

综合调研情况来看，今年五一各市场主体对后市仍保持一定信心，延续了今年三月小阳春的成交气氛；

其中，中心区优质板块成交去化表现“可圈可点”，经济实力较强的买家、投资客正抓紧入手优质板块物业；

市区高端、改善板块得益于近期房贷利率下调、二手带押过户等措施，广州“卖一买一”置业比较活跃。

此外，增城、南沙、白云中北部新房项目多，库存量比较大，一方面开发商价格“内卷”抢食，另一方面客户观望情绪仍浓，购房信心有待进一步增强。

我部认为，从长远来看，上述区域需要通过增强产业引进、优质教育资源吸纳、通勤基建改善等方向吸纳购房者安居乐业；

从短期来看，则有赖利好政策落地支持刚需客“上车”，如调整购房门槛，降低首置刚需客户首付比例等。

对于购房者而言，无论改善还是刚需客户，开发商5-6月处于半年业绩冲刺阶段，大部分项目将会继续保持优惠力度，属于较佳的置业窗口期。