过去水分最低,未来发展潜力足,让人买房最踏实的板块就是这里了!

广州今年土拍市场的热点，先是西边荔湾的白鹅潭，之后南边番万博，然后轮到北边的嘉禾望岗，之后是番禺南部，6月再到天河员村板块，吸引了35家房企一起摇号，而7月份又要轮到白云的设计之都地块了！    在前两年广州市场的热点是往东部走，现今来看，当大家一窝蜂追赶一个区域或者一个板块的热点是极不明智的选择，当时在高位接黄埔盘的接盘侠们有不少在站岗的。今年2-3月珠城也是极其火热，但最近三个月成交跌到谷底，只要量上不去，价格自然也上不去。

目前广州的趋势并不是一个区域或者一个板块统领市场，而是各个区域有各自的热点。2023年1月广州政府工作报告就指出广州编制面向2049年的城市发展战略规划，将优化形成“一廊一带、双核五极”的多中心、网络化城市结构，广州未来发展会呈现出多点开花的状态。我们从城市更新规划的战略布局，也可以窥见一座多中心、多极点的城市发展逻辑。

   未来城市的发展一定是敞开的，而不是围绕核心而设定的，深圳的崛起就是这样的一个过程，从关内特区到随着外部需求增长，形成各自区域的发展中心。

   过去白云因为地大房多，产品丰富，豪宅、改善、刚需样样都有，所以白云的楼市部分板块常常被人吐槽价格不怎么涨。但是今年的市场却不同，我们来看这8宗地块中，白云区有一宗地块进入摇号，成为开发商中的香饽饽，就是嘉禾望岗地块，这里和设计之都属于白云新城北片区。这是一宗回炉地块，地块本身的条件也非常优越。步行500米即达嘉禾望岗站；周边交通路网密集，车行30分钟可到白云新城。2公里范围内有云门NEW PARK、嘉禾金铂天地、盈通综合批发市场等购物中心；2公里内坐拥顶级医疗配套1所三甲医院，东侧紧邻白云山。

    追溯下过去，2022年第三批次土拍挂牌中，本宗地块在首次挂牌之时，来自行业发展以及疫情发展的不确定性因素还比较多，尽管当时已有多家房企表明了意向，但最终却无人出价，导致流拍。本次挂牌并没有自降身价，再次 “回炉”。在地块开拍前，很多人预判要流拍或者底价成交。但实际上，这宗地成了三家企业心中的香饽饽，保利、建发、国贸三家房企的积极举牌，竞价18轮，直接封顶，转入摇号环节，地块溢价率为15%！地块成交总价248220万元，折合楼面价24650元/平。

   无外乎有以下几点让房企看到有钱赚：1、地价便宜，有利润空间；2、看好本板块，周边有规划有配套能吸引到客户；3、周边购买潜力强劲。

   先说下板块，项目地块距离设计之都2公里，地铁14号线/2号线/3号线三线交汇。

   自2016年底黄边片区旧厂房改造项目正式启动开始，设计之都起步； 

    国际知名的设计都市有巴黎、柏林、米兰、都灵、赫尔辛基、蒙特利尔等等。设计关乎到一座城市的气质，也会左右市场潮流的方向。柏林、法兰克福的工业设计，巴黎的服装设计，都成为埋进城市血液的烙印。而广州的设计之都改造目标是成为设计产业集聚的国际品牌摇篮，粤港澳大湾区甚至全国设计行业领军机构的总部落户地，前景远大。首个园区还没开建，就受到联合国教科文组织邀请申报“设计之都”名号的城市。

   广州也有打造设计之都的资本。这里是广告业发展的起源地，工业设计有深厚的历史。最好的例子网红冬奥会吉祥物“冰墩墩”，便出自广州美术学院视觉艺术设计学院院长曹雪教授，曾设计广州城市形象LOGO。

   除了工业设计，广州的建筑、服装、美妆、珠宝等设计水准也处于前列，但缺少一个发声的大载体、大平台，来发展壮大。因此广州设计之都应运而生，担负起提高广州在设计行业的话语权、助力广州成为全球设计之都的重任。

  2017年设计之都开始谋划，共28平方公里，分三期开发，相当于3个白云新城总部集聚区（9平方公里）、3.5个国际金融城（8平方公里）、4个珠江新城（6.6平方公里）那么大，接近广州琶洲人工智能与数字经济试验区（30平方公里）。

    

 3年多的时间，广州设计之都面貌已经发生了翻天覆地的变化：

    目前设计之都25栋大楼封顶、19栋建成投产。4月28日，随着新一批企业集中签约，广州设计之都“总部朋友圈”突破140家。建筑设计领域有省交研院、香港思城等龙头机构；工业设计领域有欧派家居、德国ABT等骨干企业；时尚设计领域有阿道夫、洪兴股份等头部企业；数字设计领域有广联达、4K花园等创新企业。

   广州设计之都属于战略性新兴产业，在白云现代产业集群中，政府投入超2000亿，广州国际金融城总投资才超1800亿元，琶洲西区总投资867亿。等到全部地块投产后，广州设计之都的年产值将达300-500亿，税收超过20亿，2022年8月，一期开园运营，仅开园5个月，首年产值达480亿元。广州民营科技园工业总产值目前才800亿。广州设计之都的目标是，千亿级精品价值园区。

   设计之都规划之初人口目标约4.1万人，预计可容纳5到8万的就业人口。

   未来板块发展将会辐射到周边板块，因此如果在嘉禾望岗和设计之都周边置业是有远见的，选房要怎么选？来看看白云楼市的情况：

白云区市场相对是比较稳定，全市一手住宅2月份成交猛涨时，白云市场也成交猛增；5月份成交是下滑态势，但是白云区却是逆势上涨23%；再来看看二手成交，2月份越秀、海珠成交上涨81.24%和82.6%时，白云区仅仅上涨51.1%；而3月份市场继续上涨时，越秀和海珠成交上涨15.47%和23.79%，白云上涨是中心五区最高的42.32%。可以判定市场向高点走时，白云表现会慢半拍，但是从来不会缺席，最终该有的都会有。白云的楼市有内生市场供应，站得比较稳。

白云是广州唯一一个超300万人的区，相当于广州1/5的常住人口生活在白云。2020年，白云常住人口374.3万人，全市排第一，是南沙的4倍。广州最年轻的区，年轻人多，意味着劳动力充足、有购房需求的人群庞大。而嘉禾望岗板块就是劳动力汇集的地方，由于这里是三地铁交汇处，每逢节假日，这里坐地铁用“人山人海”来形容都不为过，这些都意味着强大的购买力。

   嘉禾望岗本身流量就很高，再加上南下通过2号线承接白云新城南片区，而白云新城配套成熟，商业，医院，教育，宜居，人口密度集中。周边望岗村（时代介入，改造范围为230公顷）、陈田村（富力已经在在改造中，总范围约62.61公顷 ）进行旧改，板块将旧貌换新颜，提升城市形象，虹吸人口进入。

    白云新城南片区主要以政府配套，商业办公楼为主，住宅盘均过1000W。而白云新城北片门槛低点，相对中心区的房价来说，这个板块的物业起点不高，但是居住却很舒适、生活方便、交通便捷，不管是自住还是保值增值都是相对稳定的。

  我们来看下这个板块有哪些优质的一二手物业：

嘉禾望岗板块的二手物业相对较多，居住人口也较多，周边成熟的都有新世界的3个组团、时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意和岭南新世界。

   从地理位置来看时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意拥有地理上绝对的优势，靠近白云设计之都，也靠近地铁黄边站。楼龄相对旧一些，但是价格相对便宜，成交热度也较高，转手高，不愁接盘侠。金碧雅苑适合刚需首次买房的客户，230万左右就可以上车；而玫瑰园和云山诗意280万可入手，如果想买120方以上在500万左右。如果想买新一点的楼盘，可以考虑新世界的云逸和嘉云府，价格也相对贵一些。如果想买豪宅单位，可以考虑华发四季名苑，楼盘新，价格为嘉禾望岗板块的天花板。

   有些朋友想选新房，首先推荐：

    天悦云山府：越秀地产与广州公交集团两大国企联手打造，位于白云山底。项目打造6栋高层住宅和3栋小高层住宅、1栋公寓及附属配套商业，还需配建1所9班幼儿园、1座公交站场。带装修均价约4.7-5.3万元/平。与周边二手相比，可谓是在广州屈指可数的一二手倒挂的新项目，值得抓住机会。

   本项目主要特点为：广州核心区域首个公交TOD，即楼下便是公交总站，能无缝接驳2/3/14号线嘉禾望岗站、14/18号线（在建）东平站、3号线白云大道北站。楼体东南向45度+楼栋抬高约18米，让更多户型能无遮挡看一线山景。

   主打建面约90㎡/125㎡/160㎡三至五房，户型方正实用，适合刚改性，预算在400-800万左右的人群。

   

其次推荐：广州地铁·云城上品

     广州地铁集团在白云区首个独立开发的住宅产品，创新“轨道+产业+生活”开发模式，自主开发物业“上品”系。广州地铁打造了万胜广场、荔胜广场、悦江上品等多个商业与住宅项目。整个项目约1180户，7栋100m高层住宅楼。

   虽然这个项目目前交通不方便，但是未来是4条地铁线交汇。项目是白云城市中心站地铁上盖，这里已有18号线、22号线。18号线途经珠江新城、琶洲等高能板块，22号线串联广州南站、白云站、广州火车站等枢纽，这两条大动脉在白云城市中心交汇，这个站点离CBD最近，3站到广州东站，4站到珠江新城，5站到琶洲。

同时，34、39号线（规划中）也将在白云城市中心设站。四线交汇，不仅让白云城市中心虹吸人口，更是彻底打开白云的格局。以后从这里出发，可以地铁直通深圳、香港、东莞、珠海等地。想搭高铁出省，这里去白云站（在建）仅2站距离；去国外出差，坐3站地铁就到白云机场。

产品为73~105m2，全部为4房刚需紧凑户型，适合首次上车的客户。  

  了解板块的规划和未来的前景，也了解了周边一手和二手住宅的产品和价格等现状，回过头再看看，嘉禾望岗望岗地块到底做什么样的产品和价格合适呢？

    优势：交通方便：离地铁近，有产业：离板块发展中心设计之都近；有购买力：周边二手住宅小区成熟，且大部分房龄较久，有置换需求，购买力较好。项目配套幼儿园，1公里范围内有优质的小学。

   劣势：项目体量不大，66385平方米（可建设用地面积33566），计容面积为100698（居住用地）。项目自身仅有生活配套，无大型的商业配套。要到岭南新世界那边共享配套。竞品也较为强势，例如新世界云耀，还有越秀公交天悦云云山府以及二手楼盘。

   综合以上客群、区位发展和竞品差异化等情况，小研君初步判断：可以定位为刚改类型产品，适度的辐射一些刚需首次置业和品质改善客户，面积段为90-160㎡，价格定位在5.0-6.0万元/㎡之间。如果装修档次等偏刚需，则价格可以为5.0-5.5万元/㎡，对开发商来说可以去化快一些，尽快回笼资金；如果装修档次等偏品改，价格可以定位在5.5-6.0万元/㎡，具体户配还需要再做客户研究和细化。

   另外，在7月12-13日白云还有一宗靓地，设计之都AB2603065地块出让。位于设计之都西扩区，横跨设计生活区与创意活力区，占地约2.8公顷，计容建面约8.4万方。起拍楼面地价26000元/平方米，起拍总价为21.97亿元。距离地铁站较近，14号线二期（在建，预计2024年开通）鹤南站500米，周边交通路网密集，车行20分钟可到白云新城，40分钟可达市政府、北京路。

   从起拍楼面地价可以看出，这个项目也是非常的优质，直接奔5-6万元/㎡去，具体这个地块会表现如何，我们拭目以待！

   一般项目上市会加紧宣传造势，周边二手的业主的心态也会增强，所以赶在这两个项目入市之前置入周边的物业，是一个非常明智的决定！  赶紧点击下方小程序，看看有什么优质物业吧！