就在今天，楼市君留意到琶洲新村有一套房源，在机构上挂牌单价竟高达10.2万／平！你没看错，10万＋价格，甚至比周边的部分二手商品房还贵，而且挂牌1年还涨价了。项目属于保利操刀的琶洲旧改，回迁房部分即为琶洲新村，商品房部分则是大家熟知的豪宅保利天悦。但这些不是重点，关键是在它的房价，挂牌总价高达1125万，折合单价10万＋！楼市君翻阅了下周边二手小区的价格，发现这套回迁房，比起正儿八经的商品住宅，都有过之而无不及。像万胜围地铁站附近的雅郡花园，挂牌价基本在6.8-9.8万／平左右，叫价10万／平，几乎凤毛麟角。而类似南园居、珠江大家庭花园这些楼龄相对大的小区，差距那就更大了。能与之掰掰手腕的，也就保利天悦、江山国际、琶洲壹號这些豪宅盘了。目前，这套房源已经补交过了，目前证件齐全，可以直接过户。加上房源已经满2，能省下一大笔增值税，因而价格相比其他房源，更高一些。楼市君也翻了一下机构上挂牌的其他房源，该小区的二手房，挂牌价主要集中在6-8万／平之间。即便是加上土地出让金、增值税等，能出手的价格与10万＋／平，应该也还是有一定距离的。机构平台的数据显示，目前琶洲新村仅有3套房源的成交单价在7万／平以上。从2022年7月挂牌至今，价格不仅没跌，期间甚至还涨了5万元。在整个调价过程中，业主博弈心态很强，在降价与涨价之间，反复拉锯，丝毫没有降低姿态的意思。这说明，业主要么不着急出货，要么是坚定看好琶洲的后市。琶洲新村业主迈开步子，向上冲击10W＋，心态确实很勇。而他的这种底气，应该是来自于琶洲二手房不错的市场表现。要知道，琶洲新村与保利天悦，仅有200-300米的距离，两者所享受的公服配套，基本一致。甚至，从地图上看，琶洲新村还更近地铁和商业，出行购物更为便捷。而保利天悦凭借着琶洲CBD以及一线临江的景观，一直被当做广州的豪宅标杆之一。它16万＋的二手成交均价，放眼整个海珠，都是首屈一指，今年甚至还成交过几套19万＋的房源（点击回顾），与突破20万／平，仅有一步之遥。保利天悦一路高歌猛进的房价，自然在很大程度上会点燃琶洲新村业主的“野心”。另外，琶洲的回迁房，市场行情普遍不错，也容易刺激业主不断挂高。比如琶洲西区的磨碟沙花苑，同样是安置房，今年就成功卖出了6套。成交速度也很快，一套75平的房源，从挂牌到变现，只用了短短5天。关键的，还是这些房源的成交均价，普遍在5.5万／平以上，与周边的很多4-6万／平的老小区，差别都不大。从这里我们也能看出，因为地段位置好，琶洲的回迁房，在市场上，相对更受买家欢迎，价格梯度差，与商品房，也没有拉开特别大的距离。当然，另一方面，琶洲板块的预期，也是促使业主放手一搏的原因。
一来，琶洲近年来逐渐进入丰收期，兑现十分给力，充分展示了板块强劲潜力。
光是今年，琶洲交付的总部大厦，体量就超过了100万方，其中包括粤传媒大厦、欢聚大厦以及国际航运大厦等。
另外，琶洲西区的41座重点项目里面，目前共有20座竣工并投入使用。
而这些总部大厦的入驻率，普遍达到了50％-90％，一些第一批交付总部大楼更是近乎“满员”，如唯品会、TCL和广报中心等大厦，入驻率超9成以上。
有数据统计显示，截止到目前，单是琶洲西区就聚集了3.5万家企业。
伴随着总部大厦的落地，琶洲的就业人口也在显著增加。
据海珠发布披露，琶洲的就业人口，每年在以50％的速度增加，未来两年，办公人数至少会达到20万人。
按照广州户均人口2.2人换算，届时琶洲至少要有9万套住宅，方能满足职住需求。
但目前，琶洲已经基本没有宅地出让，现有的住宅供应，还不足3000余套，缺口庞大。
机构平台上，在售的二手房源，数量也仅有600多套，还不足全海珠挂牌的零头。
更何况，以远期目标来看，整个琶洲的就业人口，未来将达到80万人。
也就是说，琶洲的住宅紧缺的问题，将是一个长期的问题。
供应失衡之下，房源的价值稀缺性，自然会很突出。
认为奇货可居的业主，往往会“崖岸自高”。
二来，琶洲新房市场的爆火和日益走高的房价，对二手市场也起到了强烈刺激作用。
最近一两年，琶洲及其周边的新盘，几乎是一出必火。
像打开板块潘多拉魔盒的琶洲南TOD，一期首开一周就全部售罄，价格也从当初的13万／平，涨到了现在15万／平。
除了琶洲南TOD，琶洲·樾、方圆美林·滨江壹号、广州地铁·珑璟台等几个盘，市场反响，也相当不错。
而它们的表现，对于琶洲的二手市场，自然也起到了推波助澜作用。
与此同时，近期传得沸沸扬扬的赤沙旧改，对于整个琶洲楼市，也是重大利好。
毕竟，天价的拆迁补偿，注定这里会把琶洲房价，推上另一个高度。
但是，回到琶洲新村挂牌本身，回迁房与住宅商品房，在产品品质上，始终会有一定差距。
虽然琶洲后市不错，但太过偏离市场实际的挂牌，要想成交，应该还是会有一定的难度。
对此，你怎么看～
广州楼市发布2023-11-07 20:15:27来自北京市
