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10月二手住宅:新政利好带动行情,银十成色十足,成交“三连涨”

广州中原研究发展部2023-11-13 10:08:48来自北京市

2023年10月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）9361宗，楼市基本继续保持上升态势；

成交迎来“三连涨”，环比2023年9月同期（8544宗）再次上涨9.6%，同比去年10月同期上涨41.3%。

价格方面，本月二手网签均价为29879元/平，环比上月回升6.9%。

广州中原研究发展部认为，10月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）市场基本面向好，行业信心修复，成交稳步回温。随着限购政策、增值税征免年限等多方面松绑优化后，不少原本处于观望的买家开始陆续入市，二手带看量、新增客户数量较上月增加2-3成左右。

（2）业主议价空间增大，市场放盘量增多。不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点，加快出售手上物业，市场新增放盘量明显增多。另外，据监测显示，近期业主放盘让利幅度有所增大，部分急需名额或生意上资金周转问题的业主议价空间甚至在10%以上。而中原数据显示，10月业主报价指数下跌至23.71%，环比净减1.69%。

（3）得益于“限购缩圈”东风加持，番禺、黄埔两区二手楼市迅速升温，不少买家由此获得了购置番禺、黄埔的“房票”，整体交投氛围明显活跃，两区成交量较9月均增长近4成。

（4）一手市场“抢食”，分流二手客户。本月适逢“国庆+中秋”假期节点，开发商明显加快推货步伐，加大促销力度，多个全新盘面世，比如保利花语和岸、万科瑧山府等，导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

二、分区点评

黄埔、番禺成交表现亮眼，天河、越秀需求微幅下滑

各区成交情况来看，南沙、黄埔、番禺成交涨幅最为明显，本月三区分别成交392宗、435宗、1254宗，环比分别上涨21.4%、13.0%、12.9%%。

中心天河、白云、海珠三区成交亦有微幅上涨，分别共成交990宗、855宗、1107宗，环比分别回升5.5%、5.6%、0.5%。

另外，越秀、荔湾、从化三区成交不升反降，本月分别成交803宗、699宗、336宗，环比分别下降0.2%、0.7%、6.7%。

1、天河区：珠江新城价格坚挺，买家观望情绪浓

2023年10月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为971宗，环比下跌1.9%。而二手住宅网签均价为53200元/㎡。

据广州中原研究发展部监测发现，本月东圃板块成交活跃度有所好转，二手带看量明显增多。其中，东圃板块成交主力盘以骏景花园为主，其10月成交均价为56912元/平。

另外，值得一提的是，本月珠江新城楼市热度不升反降，2023年10月，珠江新城核心楼盘成交量下跌至48宗，环比上月减少3成左右，成交量跌至8月水平。

广州中原研究发展部认为，珠江新城板块10月成交回落主要有两方面原因：一方面，板块价格坚挺，未见明显降价行为。业主对核心区位的优质物业依然看好，让利幅度未达客户预期，导致买家接受意愿偏低。

另一方面，近两月买家看房量虽大幅提升，但实际观望情绪依然很浓，对于后市信心不足，成交转化率低，促使整体成交量回落。

2、越秀区：东风东板块业客双方处于价格拉锯

2023年10月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为795宗，环比微跌1.0%。而二手住宅网签均价为40717元/㎡。

据监测，本月北京路板块、淘金板块成交活跃度有所好转，不少观望买家陆续入市。其中，淘金板块主力贡献盘源为淘金华庭，其成交均价为70863元/㎡。

据调研了解，目前东风东板块大部分买家仍处观望状态，对后市以看跌为主，认为目前价格存在下降空间，目前业主降价幅度未达预期。

而除急售业主外，多个楼盘叫价相对强硬，议价空间仅5%左右。因此，东风东整体市场成交表现僵持，业客双方陷入价格拉锯。

由此可见，虽然目前重磅松绑调控政策频出，但整体经济大环境不景气的情况下，业主若想快速出售自身房源，报价上只能有所让利，若不想“割肉”出售，只会使得业客处于长时间的僵持状态。

3、海珠区：海珠西二手需求升温，板块业主议价空间增大

10月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1116宗，环比上月微升0.8%，二手住宅网签均价为41863元/㎡。

根据中原成交数据显示，本月新港西板块市场需求有所回暖，其活跃的楼盘为富景花园，其成交均价为43934元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块相对于其它板块而言更为活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

板块需求活跃度相对较高主要有两方面原因：一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处区域内的高位水平。

加上目前政策调控对于置换买家更为“友好”，促使整体成交热度偏高；

另一方面，目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概在30万元以上，而置业客户遇到合适价格会快速入市。

4、荔湾区：小区房源“抢手”，成交占比回升

2023年10月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为672宗，环比微跌3.9%，而二手住宅网签均价为33824元/㎡。

本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，本月成交均价在42972元/㎡左右，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为富力广场，本月成交均价分别为46977元/㎡

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区小区房源成交占比出现明显回升。其中本月小区房源成交占比为58.5%，环比净增3.1%。

据了解，本月荔湾区客户以置换客户居多。由于目前市场需求活跃，政策调控基调放松，认房不认贷利好加持，促使不少“卖一买一”的购房客户开始陆续入市。

加上小区盘价格相对“好倾”，客户入市速度较散盘快，从而直接导致本月小区盘成交占比出现明显上扬的情况。

5、白云区：金沙洲板块业主心态平稳，客户以观望为主

2023年10月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为876宗，环比上涨2.5%。而二手住宅网签均价为27599元/㎡。

2023年10月罗冲围板块成交相对活跃，在其中，富力桃园为板块成交最为活跃，本月中原成交价均为34561元/㎡。

板块入市门槛低，套均总价仅230万元/套左右，片区整体需求持续高度活跃。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月金沙洲板块有“置换”需求业主的心态是还是比较平稳，成交价与放盘价相差幅度不大，基本控制在5%以内。

而急需名额或生意上资金周转问题的业主，让利降价幅度偏大，不少业主议价空间甚至去到10%以上。

而客户方面，目前购房买家仍以观望为主，认为目前价格仍有下降空间，担心现时入市会高位站岗，但整体旧客和新客的咨询量和带看环比有所上升，预计11月板块整体成交量会有所回暖。

6、番禺区：政策东风加持，番禺楼市表现“吸睛”

2023年10月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1718宗，环比上涨37.0%。而二手住宅网签均价为28881元/㎡。

自“限购缩圈”后，大批买家重新获得购置番禺房票，番禺整体楼市成交表现火热。

据监测显示，新政调控出台前，番禺二手成交占比仅维持在13.5-14.5%的区间波动，而2023年10月，番禺成交占比飙升至18.4%，环比大增3.7%。

而其中，区域成交最活跃楼盘为祈福新村，10月成交均价为27842元/㎡，购房买家多为90后为主。

另外，本月华南板块二手市场成交虽有所回暖，新增客户数量及带看量环比亦增加1-2成，但实际上，二手市场回暖速率不及新房市场。

主要原因在于：一方面，华南板块近两个月市场供应不断，多个优质全新盘推出，比如万博长隆悦府、星河盛世锦城、越秀星汇锦城，消化了不少片区的改善、刚需买家。

另一方面，片区二手优质楼盘业主虽有一定的议价空间，但整体让利幅度不及新房市场，价格未达买家预期，促使整体存量房市场成交放缓。

三、预测：市场稳步复苏，二手成交维持9500宗上下波动

广州楼市连服三粒大补丸后，行业信心有所修复，咨询、带看量明显增加，市场交投氛围略有回暖。

广州二手成交量虽未出现“井喷式”增长，但市场已经开始稳步复苏。

但值得一提的是，目前新政带来的影响开始减弱，观望买家仍占主流，后市成交难以出现大幅增长的可能，预计年末市场将以平稳或微升为主。

因此，广州中原研究发展部预计，在目前的大环境下，11月月度成交量或维持9500套上下波动。而价格方面，二手住宅网签均价会持续维稳。

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