文｜邓浩志

广州新房成交7.2万套，近10年来新低

中原公布了他们自己统计的数据，虽然不同机构的数据会有一点出入，但大的趋势基本还是一致的。2023年市场比2022年更差，如果不是年初小阳春行情给全年市场垫底，情况可能更差。

从数据上看，有以下几个特征：

1、新房库存稳定在19个月上下，基本稳定，略为供大于求，说明市场短期内仍有价格下行的压力，但压力不算特别大。如果拆分开，外围郊区库存更大，价格仍有下行可能，而核心城区无论是绝对库存还是消化周期其实都不算高。今年二三季度开始，应该有望企稳。当然，这里的关键是继续有大政策支持，也希望经济能够进入复苏周期；

2、分区数据看，花都、南沙两个外围郊区的成交量增幅较大，这既是市场以价换量的结果，也说明价格足够低，外围的置业需求依然是能够释放的，毕竟广州还是一线城市，对人口和产业的吸引力还是非常强的。

3、豪宅市场进一步升温。过去四年，无论楼市好坏，千万以上豪宅成交量不断创新高。其价格也非常坚挺，部分核心资产的价格甚至持续逆势上涨。这个趋势非常强劲。前几年我给过几个解释，包括老钱受经济下行冲击更小，市场以改善型购房为主导；资金缺乏投资渠道，豪宅成为了“避风港”等等。回看这些观点都依然成立，但豪宅市场规模继续扩大，确实也让我们感到意外。

二手市场继续深度调整，统计数据存在较大争议

1、统计机构发布了2023年广州二手房市场的统计数据。2023年二手房成交量达到10.9万套，再次突破10万套大关，比2022年的8.8万套高出不少。但数据也有一定争议，尤其是2023年四季度，多个月份单月网签突破10000套。

对此，业内都有不同看法，一是不同统计机构的结果差异较大，其中Z机构统计单月破万套，J机构统计单月只有6000套上下的网签量。二是网签数字中多少人是真正的购房客，多少人是最近流行的所谓“金融客”？其比例存在争议。所谓金融客，就是房子在家人名下买卖，从而经过评估获得贷款的客户，本质目的就是套取一笔银行贷款。据说在2023年年末，这类客户占比不小。

实际上，23年广州二手房市场成交情况是比22年更低迷的，尤其年底，各大开发商降价促销，抢走了不少本来计划看二手房的客户。需要承认，目前统计数据和很多人的感受存在差异。很多官方的统计数据和我们业内自己的统计数据也存在一定的出入。最终问题出在哪里，目前并没有一个完整且客观的解释。

2、过去一年，广州二手房平均溢价幅度为3.3％。其中几个郊区议价幅度明显大于全市平均水平，比如：南沙为8％，增城6.3％，花都5.2％。这也说明广州购房需求往主城、近郊汇聚。投资属性更强的郊区，继续被资金抛弃，持续下跌，且跌幅不小。这方面，二手房情况和新房情况相似。

3、市场趋势方面，几乎是从2023年1月份开始，房价就一路向下，逐月走低，基本没有什么抵抗。

4、2024年二手房情况估计仍然呈现下行的态势，但下行速度有可能会放缓。而二手房见底很可能晚于新房市场，因为新房竞争力实在太强了，尤其去年新出的项目，使用率超高，装修继续迭代，公区也不断升级……