文｜邓浩志

今年1、2月份，全国楼市陷入了这轮调整周期以来最低迷的时刻。新增投资、开工、融资、销售等各项指标均出现了较大幅度的下滑。在万众期待中，楼市小阳春行情自3月展开。根据行业专业统计机构的数据显示，3月单月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比大幅提升92.8％。有逾八成百强房企实现单月业绩环比增长。TOP50房企中，3月销售额环比下降的仅有7家，多数房企的环比增幅在50％以上，其中，中海地产、绿城、华润置地、招商蛇口、建发、越秀地产、华发等的销售额环比上涨了100％以上。小阳春似乎回来了，房地产市场在一轮扶持政策的支持下，似乎也稍微喘了口气。

不过，今年小阳春成色似乎并不足，在TOP50中，3月单月仅有3家实现同比去年增长，超半数企业同比降幅超过50％，整体呈普降态势；其中，保利发展、万科、招商蛇口、滨江、龙湖、越秀等头部房企的同比跌幅也在40％以上。1-3月，百强房企的销售金额同比降幅达47.5％。同时，以全口径计，销售金额超百亿的房企仅有20家，远低于2023年同期的40家、2022年的47家。销售额环比大增，只是因为1、2月份前值太低的缘故。

对于2024年的市场走势，多数房企都表示，将保持较为谨慎的态度。为什么偏谨慎？除了上面的数据，我们再来看看房企在一季度的表现。在房企业绩方面：统计机构克尔瑞也公布了20245年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜。操盘销售排行榜前列的房企分别为：保利578亿，中海571亿，万科541亿，绿城532亿，华润456亿。而TOP100末尾的禹州集团一季度仅销售了13亿。

通过以上数据大致可以总结几点：

1、一季度楼市实际上是总体低迷的，近年来最低迷的。最牛的房企也只卖了五百多亿。要知道今年的时间已经过去了1／4。如果房地产政策在二季度还不进行大的调整，比如彻底松绑包括一线城市在内的所有限制，则全国楼市的这种低迷，恐怕还会持续至少半年时间。今年全年成交总额不排除会继续下行（2023年全国销售总额为11.7万亿，而峰值为2021年，当时全年销售额突破18万亿元）

2、龙头房企之间差距不大，前四的保、中、万、绿销售规模都在500亿以上，前后差距仅10％左右。目前并没有看出哪家房企能够一枝独秀。但每家房企似乎都或多或少传出资金紧张的传闻。或许这就是当前中国房地产市场的一个缩影。

3、TOP100房企要求创新低，一季度13亿的销售额即可上榜。基本上是一个楼盘稍微卖得好点就能上榜。按比例算，一年50亿左右销售额就可以进入百强房企俱乐部。以往，百强房企门槛是200亿。由此也可以看出，头部房企业绩萎缩了30％。腰部房企业绩萎缩了70％，萎缩比例远远大于头部。房地产行业不但民企萎缩，央国企前景。而且还呈现出进一步往头部集中的趋势。至于尾部的房企，已进入最后出清阶段了。