天河中心靓地流拍是因为广州有钱人不够了吗

五一节前，广州天河区金融城东区两宗宅地因报名情况不理想，宣告中止出让。

这两块地都比较优质。其中金融城东区 AT091415 地块邻近珠江，靠近黄埔大道，拥有南向望江的江景资源，起拍总价42.3765 亿元，起拍楼面价高达 54679 元/平。地块出让面积 2.43 万㎡，计容建面 7.75 万㎡。

金融城东区 AT091410 地块，起拍价约 37.02 亿元，起拍楼面价约 35902 元/平。地块出让面积 1.61 万㎡，计容建面 10.31 万㎡。该宗地块为二类居住用地兼容商业用地，其中居住（不含公服）建筑面积仅 58300㎡。

（网图，侵删）

这两宗地块不仅地理位置优越，邻近城市中心、地铁与学校，更规划有完备的商业设施与宜人的江景，条件堪称一流。具体来说，它们西北侧是地铁4号线和5号线交汇的车陂南站，交通方便；其中一宗地距离江边仅300米，南向望珠江。众所周知，珠江江景资源是无比珍稀而昂贵的。

（图源：广州市规划和自然资源局）

业内人士虽然觉得意外，但也认为流拍在情理之中。

首先，这两宗地都不完美。望江宅地严格来说不是一线江景，南面还有两排写字楼遮挡，颇考验房企的产品打造能力。而商住地块的住宅面积太少，难以打造好产品，那么也就难以卖出好价钱。

第二，这两宗地块的起拍楼面价高得惊人，让许多潜在的买家望而却步。其中一块地块曾是知名化工厂所在地，土壤修复费用接近9000万，无疑给买家带来了沉重的负担。另一块地块虽然无需做土壤修复，但在当前平淡的市场行情下，房企对这个高额投资回报的预期并不乐观。这次流拍事件反映出房企对当前市场走势缺乏信心。

第三，这两宗地块的竞买人都须承诺配合履行"交房即发证"服务模式，这对工期、任务和资金都是重大的挑战。半年内要交齐款项也是很高的财务压力。

第四，虽然金融城目前在售住宅不多，但未来还有新宅地补充，比如，前段时间公布的《广州国际金融城北区城市设计深化和控制性详细规划》中，肉眼可见宅地在控规调整后又增加了，意味着这两宗宅地并没有那么稀缺。

在当下微妙的市场时刻，稳健比高风险、高收益更重要，知难而退，绝对是明智的选择。此次流拍，既是开发商在观望衡量，也是市场变理性的表现。

除了地块本身的因素，市场是最关键的影响因素。

从供应的角度看，天河东的项目众多，高端买家是否足够分摊，是个未知数。假设这两宗宅地顺利拍出，明年上半年入市开卖，对金融城乃至整个天河东所有新盘来说，去化压力必定加大。

克而瑞研究机构数据显示，天河区新建住宅的库存约为75万方，近6000套，去化周期23.3个月。与去年同期相比，虽然去化周期差不多，但是去年3月库存才3754套，库存套数几乎翻倍了呢！在售货量增多，销售难度增大了。

（图源：克而瑞研究机构）

何况，现在的有钱人不局限于购买天河的豪宅了。广州城市新中轴线贯通南北，涵盖白云山豪宅群、天河珠江新城一带、海珠琶洲及海珠南、番禺万博等几个核心区。在新规的推动下，产品迭代的速度更加是迅猛。好产品变多，有钱人不够用了！

（图源：克而瑞研究机构）

房卫士筛选了一下广州市中心五区120平以上的房源，未售的库存约有10998套，销售周期长达21.6个月。

按以往的地产周期，市场很热的时候土地市场也很火爆，这会儿推出的地都差一点。而市场冷淡的时候，土拍市场也冷，政府为了促进成交把压箱底的好地块拿出来，也只有好地段的地块才能卖掉。市场淡季持续了几年，现在入市的楼盘比较多是中心区的。中心区供应上去了，也就不稀有了。所以今年，豪宅盘价格一降到底的新闻层出不穷。

房卫士查阅了中心五区120平以上住宅供求量价情况，发现也印证了这个情况：供应上去了，价格下来了。不过，看成交量，有钱人还是很多的！

（图源：克而瑞研究机构）

现在或许并非这两宗宅地的最佳出让时间，错开供应的高峰期，或许能带来更好的结果。这次流拍不代表以后无人问津。拍地本质上是出让方和受让人的角逐拉扯。如果官方能调整这两宗宅地的出让策略或降价，以减少开发商的压力，他日重拍时必定能吸引到更多有兴趣的买家。

房卫士在截稿前，刷到一个重磅的新消息：自然资源部刚刚发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求缩减土地供应。

具体如下：

各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

当前全国新建商品房库存已经超过2014-2016年，住宅销售成效甚至比不上其他类商品房，这个政策出台是一种纠偏，或许能够遏止土地不合理的供应，推动房地产市场健康、平稳地运行。【延伸阅读：十几万套二手房放盘 怎样才能卖得快】

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