五一比吸金，荔湾包租公已经next level了

这个五一，全国每50人出游，就有1人来了叹广州，酒店民宿老板直呼太旺了！

像前几天开馆的“三馆合一”周边，酒店式公寓清一色爆棚满房。

连加5天班的民宿主表示，荔湾现在可是行走的“流量密码”啊...

| 三馆合一航拍| 广州楼市发布 摄

文旅热度爆表，荔湾开启吸金模式

五一的荔湾有多火呢？蹲点打卡“三馆合一”的朋友老C这样吐槽：

猜到会有100万人来，目测起码来了1000万人...

楼市君住在荔湾，放假前就感觉到这苗头了，工作日吃个饭哪哪都排队。

景点附近的酒店和公寓，节前一周就已经显示满房了。

房价还飙到近500-1400元/天，是平常日租的2-3倍。

| 广州楼市发布 制图

五一首日，广州以占全国1.9%的迁入人口，再次蝉联了第一名。（来源：百度地图智慧交通）

荔湾各大景点开启人从众模式，小长假期间共接待游客约150.86万人次，同比增长29.11%，吸金能力异军突起。（数据来源：广州荔湾发布）

沙面、永庆坊来了超75万人，有网友涌入人潮后还跟朋友“失联”了...

文旅热度的持续，荔湾变得越来越有活力，伴随着近一两年太古、万象城等重点项目上分，也反哺这个区的消费能力。

以住宿业为例，不光是节假日爆棚满房，公寓在长租市场同样非常活跃。

在白鹅潭，一套约52平复式小户最高能租8000元/月！几乎不愁出租。

如果对租金收益没太多概念，我们可以扒一扒房东的租金回报率。

以这套公寓为例，当时买入总价约210万，租金回报率去到4.5%，甚至超过珠江新城公寓。

据统计，目前珠城公寓租金回报率约为1.8-4.3%。（数据来源：中指院）

| 图源：贝壳找房

值得关注的是，公寓租金吃得开的情况，还非常普遍。

楼市君统计了荔湾各街道的租金情况，西塱、花地湾等热门板块的公寓，租金回报率都比较可观。

如果是双钥匙户型，那可以说是收租“神器”。

例如碧桂园朝花，33平买入总价约90万，如今能租到约4200元/月，回报率高达5.6%！

再对比周边同类面积段的住宅，公寓租金普遍高出500-1000元/月，比住宅还租得起价。

换句话说，就算卸下节假日滤镜，论吸金能力，荔湾公寓的包租公已经是next level了。

| 广州楼市发布 制图

租金回报走高，公寓市场旺起来了

吸金能力飙升，支撑起荔湾公寓市场普遍挂出高租金的底气。

你会发现，在中心四区，荔湾的商办也是混得风生水起的那个。

楼市君梳理了近年来中心区总价在100-200万的商办项目，回报率基本在3%以上。

尤其是天河、荔湾的优质商办，能租到4000元/月以上，租金回报率高达4%-5.6%！

这份“睡后收入”的闪光点被挖出来，越来越多人开始关注公寓。

从近期市场表现也能看出来，3月，广州中心区公寓成交环比涨49%，愿意入场的买家明显变多了。

加上前段时间“限寓”文件曝光后，公寓的稀缺性相当于再次“盖戳认证”。

中心区的商办项目，当天就出现“1串5”成交，来访最高涨40%！

公寓开始紧俏，租金回报率走高，物以稀为贵的属性就体现出来。

目前，公寓产品正在重回市场焦点，楼市君收到风，荔湾的商办市场空白也即将破局！

在近期大热的花地湾板块，首个高端公寓项目—保利锦上印·星辰STAR在这个五一正式入市了。

占位活力眼，人气值开场即拉满

通过几张现场图，五一出游高峰，现场仍然来了这么多街坊，这个全新公寓项目已经提前出圈了。

项目的底盘非常稳固，“地段+人流”这两大支撑租金回报率的来源，你在现场就已经能够感受到。

从航拍图来看，在白鹅潭和海龙围交汇处的保利锦上印·星辰STAR，有着固定的“蛋糕”。

｜项目区位航拍图｜广州楼市发布 摄

固定的商圈，预计每年涌入超百万人流

白鹅潭商圈的成型速度之快，是五大世界级地标商圈中最猛的。

今年一场超54万人次观看的烟花秀，为白鹅潭商圈的住宿业带来超2700万营业额。

白鹅潭大湾区艺术中心（三馆合一）正式开馆，预计每年参观人数超250万（来源：广州日报），带来超级“流量”助攻。

｜三馆合一航拍｜广州楼市发布 摄

大型商业的“确定性”已经肉眼可见，其中投资超百亿的星河COCO PARK已开业。

华润万象城、聚龙湾太古里两大重奢商业，中信泰富广船项目、万汇天地商业项目正蓄势待发。

均有望在2025-2026年落成运营，预计每年带来超百万旅客量，随之涌入的还有一大波高端消费力。

｜广州楼市发布 制图

固定的产业，高薪人口被虹吸而来

除了高奢商业带来的利好辐射，保利锦上印·星辰STAR还拥有第二重“杀手锏”。

项目背靠的海龙围科创区，在2017年成立，“年纪轻轻”就背负上大荔湾高新产业转型的使命。

目前有22个重点产业项目正在推进，兑现速度不亚于白鹅潭。

引入产业“清一色”是高新企业龙头，例如大家买买买的唯品会、名创优品，预计年产值达到30亿+、20亿+。

距离项目最近的起步区—白鹤沙产业园，在建的总部大厦已经初具规模。

进驻的创金中心主打芯片研发；慧心大健康产业园、帝奇大厦，属于医药研发和数字化医疗，都是目前的风口行业。

｜白鹤沙产业园航拍｜广州楼市发布 摄

这些总部大厦投用后，海龙围科创区将会成为荔湾的就业中心，是能为区域GDP冲KPI的。

点开招聘软件，你会发现这些企业开出的薪资都不低，平均月薪去到15-20K！

｜图源：51job

老城焕新的荔湾，还能靠高新产业去留住高质量人才了。

当高薪群体被虹吸而来，背后注入的则是更为庞大的租赁需求和购买力。

固定的大城配套，已有酒店品牌意向进驻

有了高端商业、产业加持，项目自身的大城配套也自带生活烟火气。

星辰STAR所在的组团，是保利打造的生态大城，整体规划用地相当于1.5个荔湾湖公园。

在社区内，就涵盖了住宅产业办公、酒店式公寓、公园、主题商业街等多元场域。业主下个楼就能享受到配套服务。

｜项目大城配套效果图*以上效果图/示意图等，仅供参考，非交付标准，交付标准以《商品房买卖合同》及其附件约定和政府部门最终规划及审批为准

家门口的人气，也让项目还未入市就被酒店品牌方提前盯上了。

楼市君了解到，目前已有品质公寓酒店意向进驻，正在敲定签约细节。（具体情况详询售楼部）

产品迭代，全球高端酒店“同款”房型

要撑得起这个租金回报率，除开地段、人流的底盘，公寓项目的产品口碑同等重要。

楼市君也趁着五一开放去实探了，星辰STAR的户型设计和交标，比起市面多数存量项目都更有惊喜，一起来感受下。

双大堂设计，安缦酒店式配置

一般来说，市面上大多数公寓，在公区投入成本是住宅的1/3，这里选择了与住宅同品质。

项目配备的是安缦酒店同款的双入户大堂，约9.5米挑高设计，走进去十分通透大气。

一个气派的大堂，是能够提高租金溢价的。

试想一下，你回家进入的大堂是五星级酒店体验，住在这里整个人的档次都高出不少。

以上实拍画面仅供参考，不同楼栋存在一定差异，具体以《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）其约定为准

星辰STAR的主力户型，涵盖42-65平Loft复式产品。

据闻项目的户型，是对标全球高端酒店公寓的房型来打造，进可放租、退可自用，身心舒适性都拉满。

约42-46平双钥匙复式，门槛不足百万

楼市君走进样板间的第一感觉，这里没有做常见的“口香糖”窄长户型，空间布局相当方正。

这时候，实用性差距就体现出来了。

传统的42平户型，大多只能摆下1.5米的床；这里放下一张1.8米大床绰绰有余，睡眠质量看着比别家好。

*以上实拍图仅供参考，非交付标准，交付标准以《商品房买卖合同》及其附件约定和政府部门最终规划及审批为准

销售告诉楼市君，它还将采光面拓宽到5.2-5.8米，几乎是市面上同类户型的2倍。

这种设计，通常只会出现在雅思阁、辉盛国际等全球排名前五的高端酒店公寓。

你还可以预见的是，这一类户型的租金、出租率都是同类面积段中“掐尖”的。

重点来了，据销售透露，最小户型42平投资门槛仅78万起！

还是双钥匙设计，总价预算不高，还能收双份租，不要太香。

约65平百变3房，270°开窗体验不输住宅

另外一款65平复式3房，空间体验与市面上的90平住宅无差。

复式设计，空间可塑性非常强，至少能满足3种“打开方式”：

如果是年轻家庭，可以将一层的厅和卧室打通，变成超大活动空间，搭配270°转角飘窗，体验感不输改善住宅。

二层的两间卧室，可打造成大主卧，还能和一层实现动静分区，互不干扰。

如果是过渡性家庭，3房的方正布局，也足够保证每位家庭成员的生活质量不减。

据了解，这个户型还拥有独立厨房，可以明火。听到这点，现场不少老广眼中又有光了。

*以上实拍图仅供参考，非交付标准，交付标准以《商品房买卖合同》及其附件约定和政府部门最终规划及审批为准

不过，楼市君要提醒，65平户型整栋只有38套，大概率是要拼手速的节奏。

现在的荔湾变得越来越“潮”，花地湾核心地段的优质商办，无论投资或自用，都是扛得住楼市周期的优选。