上海救市新政细致克制 没他们说的那么迫不及待

5月27日，上海出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，全面响应中央517新政。从优化限购政策、优化信贷政策、优化土地和住房供应，到支持困难家庭改善居住条件等，全方位救市。

有些媒体解读说，“昨天政策，我感受到了上海的迫不及待”，“超预期刺激来了”，“史诗级新政！上海近乎‘脱光’，楼市要重置啦”，“力度非常之大，将释放300万张房票”……

多数认为上海新政非常用力，但我们认为上海的措施非常细致而克制，可以说很严谨。

第一，明确调整优化住房限购政策。但不是一刀切地放开限购，更没有全面放开限购。

上海新政原文把“优化住房限购政策”放在第一位，调整对象分了好几类。

其中，“非本市户籍居民家庭”及“单身人士”，对他们降低了社保要求，扩大了购房区域范围，但是主城区的门槛依然高于郊区。还有“离异人士”，恢复了他们析产即购房的资格。第三类是企业，现在允许企业购买“老破小”用作员工宿舍。

另外，还强调了支持“多子女家庭”的住房需求，允许他们增购1套房产，且可以按首套房来贷款。并取消了赠与限购。

（表格由任泽平团队整理，侵删）

有个词叫做“因城施策”，上海则是“因人施策”，这一次的新政依然非常细致，把购房群体划分成不同类别，分类施策。

上海楼市不缺购买力，如果全面放开，全国乃至全球的资金会疯狂涌入，造成动荡和紊乱。因此它不但是细致的，也是克制的。

（网图，侵删）

第二，分对象、分区域地优化住房信贷政策，而不是一窝蜂大水漫灌。

上海新政最引人瞩目的是信贷政策的变化，概括起来是降首付、降利率、提高公积金贷款额度。

其中，首套房贷的首付最低降至20%，贷款利率调整为“不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点”。调整后，目前房贷利率约为3.5%。

二套房贷的情况就复杂一些了，按购房区域不同实施不同的的措施。二套房贷首付最低降至35%，贷款利率调整为“不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点”，调整后目前为3.9%。但是，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，首付最低降至30%，贷款利率调整为“不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点”，调整后目前为3.7%。

可以看出，信贷政策的支持力度向这6个郊区有所倾斜，主城区则门槛稍高，当然对改善客户来说应该区别不大。

公积金政策则倾斜支持“多子女家庭”，最高贷款额度上浮20%，可达192万。

这一波救市新政的核心依然是“加杠杆”，银行有放水的冲动，但上海政策留了一丝底线。以北上广深的高房价，首付比例需好好把握，做好风控。

（网图，侵删）

第三，去库存以及帮助“老破小”居民解困同步进行。

这个政策其实才是真正的亮点和精华。

大家回想一下，中央517新政是由于430中央政治局会议而推出的，当时会议精神的重点是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，忘记的朋友再看看《中央再次号召“去库存”！这次要帮业主卖房》。

救市措施方方面面，目标只有一个，“去库存”。

那么上海跟广州的楼市有一点相似的就是，二手房不好卖了，大部分购买力被抽去买郊区一手房，楼市的置换链条被中断了，换房者卖不掉手里的房子，没办法腾挪资金去改善住房。

因此，上海在430政治局会议后立马推出“以旧换新”政策。这一次，还放开了企业购房，并对“以旧换新”的家庭给予换房补贴。

仔细看，企业购房和换房补贴的对象，是“2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的住房”，也就是俗称的“老破小”。【延伸阅读：一线城市老破小二手房价跌到底了吗】

上海在修补断裂的置换链条，一方面让刚需、机构购买市区二手小户型，一方面疏散改善换房者到相对外围的区域买房。可以说它看到了“消化存量房产”的关键并出手去修复。

由于多年来舆论的洗礼和年轻客户群体观念的变化，市区二手房的消化速度变得缓慢，因此这次的政策还特地强调支持企业购买“老破小”，分担一部分库存压力。同时3000亿保障房购置基金的使用对象应该也会落在市区二手房收储上。

（网图，侵删）

上海的救市新政具有风向标意义。它有节奏地放宽了限购，并保留余地。它信贷支持力度很大，但不是毫无下限。最重要的是它试图打通、恢复楼市置换链条，利于资金和人群往它希望的方向去滚动，消弭楼市一二手库存。全盘计划严谨克制。接下来我们会密切关注它以及其他城市的动向。

对广州的借鉴意义呢？

佛山出台新政、放宽落户的时候，我们纷纷猜测，听说广州要全面取消限购，还买房送户口。然而广州稳如泰山。

517史诗级救市新政出台时，我们估计广州要搞一波动作，结果它只执行了公积金利率下调措施。【延伸阅读：122个楼盘参加“以旧换新” 付费推流可快速卖房】

这一次，广州会给我们带来怎样的惊喜呢？

亲爱的读者，如果您需要买房或卖房，欢迎联系房卫士。

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