中央再出手 新一轮楼市去库存政策在路上了

端午节假期前一天，6月7日，国务院开会部署房地产相关工作。会议明确要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。

根据中新社的分析，这个会议传递了三大信号。

一是楼市去库存工作紧迫性强。

二是已出台政策措施将加快落地。

三是更多创新性政策有望加速储备、适时出台。

中央上一次提出“去库存”是4月30日政治局会议，在那之后全国各地陆续掀起了“新政潮”。广州出台地方性政策是在5月28日，距今不过十几天，新政效果还没有足够时间验证。【延伸阅读：广州放宽限购限贷要钱不要货，你们就冲了吗？】

中央这么迫切地再次提及“消化、盘活存量房产和土地”，显然现在的情况还是不够乐观的。

根据国家统计局的数据，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。而截至2023年末，全国商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

销售速度下降，库存大涨。这个情况在2024年更加显著。

根据易居研究院的报告，4月份，中国百城新建商品住宅库存超过5亿平方米。按目前的销售速度，消化周期高达26.5个月。而合理去化周期约为12-13个月。

5月全国新政潮的效果，暂时没有数据。从市况来看，局部城市出现局部亮点，但整体市场仍然未见起色。【延伸阅读：没有红五月！广州5月一手房小幅上涨二手房回落】

问题出自哪里呢？

我们持续关注过各地区的措施，发现主要是围绕解除限购限售、放宽限贷、降低首付和贷款利率这几项进行的。尤其是信贷政策，已经有些无底线地放松，比如某三四线城市推出的0.75成首付。

并且，除了上海比较重视二手房去库存外，其他城市几乎集中精力给开发商解套，无暇顾及二手房业主。

但其实，当时中央的意见比较全面，还包含了对二手房的去库存、对存量土地的盘活等方面的安排。可是执行落地的时候，“以旧换新”的力度还是比较弱的，收购和盘活存量房产、土地是难以推进的。这中间存在地方财政不足的尴尬等原因。

二手房卖不掉，去库存的路就不通。

我们多次提及，健康的楼市置换链条、资金链条，应该是一部分刚需买家接手二手房、原二手房业主卖掉房子后改善置业换新房。在房价较高的一线城市更是如此。但这个链条被打断了。

限购、限贷以及不断走高的房价，使得“一步到位置业小三房”成为主流思想。年轻人掏空两个家庭的积蓄，直接购买郊区一手房，成为新的主流操作。以前“先上车再置换”“以小换大”的思维被摒弃了。

买房本来就不是一个高频的交易。这一批买家过早地被锁死了，十年来也难以再动弹。

在他们之前的业主，无法卖掉旧有房产，于是也难以购买新房产，他们也被锁死了。【延伸阅读：当前广州库存1165万方 买房客户你最珍贵】

而崭新的年轻人，他们是懵的。现在买错房的代价太大了，他们是观望的。而且他们对步入婚姻、生儿育女比较迟疑，买房成家的需求没前辈那么迫切。

楼市资金链条就这么僵住了。

那有没有办法破局呢？

在5月新政潮里，上海的新政是比较全面、系统的，里面对于“以旧换新”、促进二手房流通做了崭新的探索。【延伸阅读：上海救市新政细致克制 没他们说的那么迫不及待】

它的成绩也是斐然的。

上海5月二手房成交18692套，环比上月上涨约3.26%；6月1日-10日成交7346套。数据显示，上海二手房市场稳定上扬，成交量一路上升，提高了购房者的信心。

广州方面，二手房市场波澜不兴。

据广州市房地产中介协会的报告，5月27日-6月2日，广州市二手住宅网签2320宗；6月3日-6月9日，网签2300宗（见下图）。新政后两周成交量加起来大约4620宗。

比528新政前的周成交量微微上涨，暂时还没见大的拐点。

一手房也是如此。5月份一手住宅网签回升到5000套以上，但不如3月份高。

新政出台后成交量有回升，但不太多。

市场的热度还需要持续催谷。

我们过往称呼一套持续的政策为“组合拳”，显然市场的每一步，都需要推力，需要“一拳一拳”地往前推动。

上半年就快过去了，广州一手楼市很淡静，成交主要集中在地段、产品素质好又降价到位的几个热盘。郊区盘、老盘成为“沉默的大多数”，它们亟待被激活。

那么接下来的“动力”来自何方？

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