[摘要] 中国各地楼市将更加冷热不均。一线城市过高的房价还在激化着购房者的不满情绪，而与房地产交易和基础设施相关的影子银行不良债务也在不断膨胀着它的规模。
市场“层级化”
试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗？所谓理性回归，或许正是这样一种良性循环。
“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好，有分析师表示，虽然性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。
不过，不同城市的市场分化也将更加明显。据过去一年土地数据分析，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。
就房价而言，有报告指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳；二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势；至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
房企“需冷静”
综上所言，2014年基本面可能将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是数的大幅衰退。
东方证券研究报告便指出，2013年住宅新开工面积增长11.6%，意味着2014 年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。此外，2020年之前适龄购房人群仍在高位，“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求，
值得注意的是，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。
华远地产董事长任志强就最近在一次开发商聚会上发出警告，他说，“最可怕的是，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。”
历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面，行业转型升级已成大势；另一方面，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言：“这是的时代，这是最坏的时代。”
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