[摘要] 上半年广州土地市场卖地60宗成交412亿元的成绩不如预期,尤其是原本在土地供应计划内的多宗靓地未能推出,显示政府对发展商是否有信心“接盘”存在疑虑。在下半年面临楼市下行压力和反腐因素的影响下,这些靓地能否如约面市仍然存疑。不少业内人士担心,广州今年的全年土地供应计划恐怕难以完成。
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广州2014年供地计划
今年3月份,广州公布的《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》显示,2014年全市的住宅用地计划供应量为6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里,保障房用地1.39平方公里),略高于2013年实际供应量6.49平方公里,比全市前5年住宅用地年均供应量(5.52平方公里)增加20.7%。另外,全市商服用地计划供应量5.09平方公里,比2013年增长了64.7%。
市场预测
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下半年土地市场会出现流拍潮吗?
同策咨询研究部总监张宏伟:上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的地块底价成交,甚至出现更多的流拍现象。在银行信贷紧缩的市场背景下,市场交易量下滑, 企业资金面普遍性紧张,此时,开发企业拿地更加趋于谨慎,对于土地市场而言,土地流拍现象当然不可避免,但这并不意味着土地市场会出现大规模“流拍潮”。但土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场,这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少,加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾。
相关分析人士:下半年土地市场底价成交、流拍现象将继续扩大,溢价率可能走低。该人士认为,2014年下半年,由于目前楼市处于调整期,且国家倾向市场自行调节,预计不会出台政策进行干预。在此背景下,整体市场观望情绪将有所减缓,刚需有望带动销售回暖,房企拿地积极性回升,但拿地势必依然谨慎,高溢价地块难现,整体溢价率将走低。同时,随着下半年土地的集中入市,流标及底价成交的情况将继续上演,土地市场难复2013年的荣光。
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开发商会不会逆市拿地抄底换仓?
同策咨询研究部总监张宏伟:当前土地市场流拍现象增多,客观上导致市场上土地供应相对减少,这或许导致今后2-3年市场供应长期处于相对偏紧的状态,这也是导致房价快速上涨的原因之一。因此,从这个角度而言,开发企业应该合理把控好由于土地市场供应的变化而导致的市场投资周期层面的变化,选择合适机会抄底土地市场。此外,在土地市场流拍的市场环境下,土地价格往往是比较便宜,基本上可以底价成交,或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果这个时候出手拿地,从投资角度来说,作为生产要素的土地成本会降至,性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。
行业发展经验表明,在楼市调控政策收紧,市场流动性不断收紧的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会,尽快将手头持有现金转为土地,及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会,就将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此,对于大型品牌企业来讲,在当前银行信贷紧缩的市场背景下,应积极采取高周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,同时,加大在土地市场“抄底”的力度,积极谋取市中心或区域中心优质地块,把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。
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