[摘要] 12月25日，广州 资深的房企——越秀地产与国际 管理团队——友和集团在珠江新城四季酒店正式签署合作协议，双方强强联合打造的番禺标杆项目——越秀可逸江畔二期“江畔.银座”正式亮相，这意味着越秀地产正式将服务式 带入番禺，也将广州的服务式 引领入客户订制的新时代。
附一：伍岳峰先生分享越秀地产在 方面的新体会
越秀地产广州公司副总经理伍岳峰先生与大家分享越秀地产在 方面的新体会
伍岳峰：尊敬的各位领导，王华锋董事长，韩博士，大家下午好！
荣幸有这个机会跟大家一起分享越秀地产在 方面的新体会，今天站的这个地方的 200米就有一个很出名雅诗阁 ，目前出租率，客户满意度都 好，客户满意度100%的物业。在广州地标IFC旁边有一个很好的雅诗阁，我们现在又请来了国际著名的 运营商——友和集团跟我们一起在离广州 的番禺区再搞一个更大，或者说更好的有服务理念的定制式的服务 ，大家也很期待到底是什么东西，趋势我们搞那么好的服务 ，我跟大家分享。
服务 大家都很清楚，刚刚开始的时候只是1979年才开始一种业态，这是 青春一种业态，在法国阿尔卑斯的服务 ，一直到雅诗阁的服务 这是有一个发展过程，这个发展过程当中中国学得 快，从普通 ，到酒店 ，服务式 一路发展过来，广州也出现一大批广粤公馆等这些服务 。
服务 有什么特点？像马云所说“以客户为导向，客户永远是上帝”以这一条我们做到了，雅诗阁做到了，友和集团做到了。我们从雅诗阁开始，到友和集团就有一条得出性经验，以客户为导向，差异化定制是今后发展方向。我们有勇气、决心在番禺开辟第二个，在广州可以占领市场的 ——友和国际 。
到底国际 有什么好处？跟我们四季五星级酒店有什么分别？一看酒店是天天一来一住，但 可以不用，可以租期比较长，也可以提供家庭式的服务，有一个家庭自主的基本设施， 重要一条就是出租率达到85%以上。一般的酒店 牛星级酒店也就是60%左右，这样一进行比较服务式 投入成本低，经营成本也低，这两个“低”为我们带来的钱也就更多了。
我们再看看服务式 跟酒店 进行比较，你看看2011、2013年五星级酒店平均房付从884到820这是下降，月收入从40亿到24个亿，这下降一半，所以竞争 激烈。服务式 平均租金水平，我们看：基本上保持平稳上涨势头。再看出租率，五星级酒店经营收入是 困难，2013年空置率大概40%左右，随着物价水平提高，房费不断下降，利润越来越少，服务 从2006年开始空置率不超过25%，空置率在13%左右，租金一路走高，2014年攀升每平方米207元，是同期甲级写字楼水平才162，比比什么赚钱？我们心里面都明白。
再看看其服务式 跟普通酒店有什么区别呢？ 区别是服务式 是省区每天物品的更替，更加环保，更加节省成本，也可以提供24安全服务，交通票务服务，更重要一点就是配备了全服务链居家服务体系，这就是我们服务 跟其他业态的 差别， 强的 ，以及可以满足外籍客人的服务需求，这就是我们服务式 的 。
在一些模式上，我们也有一些 ，这是已经落后的业态，目前广州市 已经供大与求，我们在萝岗看看， 成功的商业地产公司，做了一大批，一大片的服务 ，价格比不上住宅，甚至低于住宅，广州市的 目前已经进入瓶颈。这就是为什么它不好的原因这是配备高档管理服务的住宅，这是替业主招租，提供有偿服务，服务不到位，根据不了客户的需求、喜好、消费习惯进行定制，所以它的租金仅仅是同区的服务式 的三分之一。
举一个例子。友和集团在粤垦路有一个 ，租金水平跟旁边一个著名地产商一个项目的 进行比较，这没有办法相比，从租金就看出来，租金摆在这里，谁是胜者，一目了然。
我们看服务 那么好，有什么依据？房子是给人居住的，我们都清楚北上广深这四个城市的房子都比其他地方贵，而且贵很多， 也限购不放开，为什么呢？因为人多，人不能躺在马路上，人必须要有房子住。广州人多在哪里？外来人口，改革开放以来广州外来人口不断增长，目前广州市流动人口官方统计达到1000多万，加上常住人口800多万，总共就差不多2000多万，民间统计就更多了，这方面韩博士就更加清楚。北京、上海这两个城市流动人口都达到1000多万以上，深圳更加离谱了。外来人口是常住人口的两倍。
那么多人来到广州，住什么地方？一种是一些普通住宅，由于改善型需求之后的旧房子；一种就是酒店， ；还有一种就是服务式 。其中 关键服务式 就是 的外籍商务人士的 。为什么呢？因为他们有家，有孩子，他必须要把这些家庭服务，在其 里面解决好。
看数字就知道，广州市高档服务式 将会挤占 市场，还有一个广东自贸区概念刚刚公布，在今后的很短时间内，外来的 商务人士将会出现爆破式增长，这种增长必定带动 服务 市场的节节攀升，我们就有理由看好服务式 的市场。
我们看上面的图。普通 确实供过于求，但服务式 还是供不应求。服务式 是给谁住？我们进行市场调查，大部分是外籍人士。在广州外国人目前差不多4.7万，不到5万人。在这5万人差不多一半是亚洲人，20%是欧洲人，其他就是非洲等等其他国家人士，也就是 份额是日本、韩国这两国的客商，由于广州产业关系聚集了不少的日籍、韩籍的客人，这当中我们需要提供的服务对象就是他们，找准他们的需求，从而定制我们的产品。2013年我们一看广州市外资企业增长数量，增长了73%，这是什么概念？简直就是爆炸概念，我们在这种市场情况下，根据其生活习惯，家庭结构的产品，我们进行定制，这样就有市场 。
越秀地产看到这个市场，从 阶段物业服务定制到第三阶段的客户定制时代，根据客户需求定制我们产品，根据其需要服务好，因为客户是上帝，我们必须把服务式 这种业态作为广州市 市场领跑者，跑出来。
如何定制？我们工作做得 细，越秀地产有一大帮设计团队，友和集团也有其设计团队。在产品 早阶段就进行户型改造，根据日本、韩国的客户进行改造，根据其生活习惯、喜好、小孩喜欢什么，在户型都有所反映，我们产品可以 限度满足客户需求。有这个 还不够，我们必须提供其生活配套，也就是我们目前准备推出在江畔·银座大型商业综合体，整个大型综合体友和集团占三万平方米，其余2万平方米就提供全服务链的配套商业，我们给其一个概念就是国际休闲综合体。我们在CBD的是商务综合体，他们是休闲综合体，我们工作累了可以在江边看看风景，这个就是市场。
这个产品由于其有很高附加值在产品装修，服务方面都做了 好，得到广大商家的喜爱，华润也跟着进来了，接下来还有很多商业业态也会跟着进来，我们把江畔·银座打造成一个有日本风情的，给出一个概念江畔·银座的综合商业休闲体。用一句话来结束对越秀地产 的分享：创新从未止步，定制创享未来！
谢谢大家！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
