三色周报(6.18-6.24):成交表现平淡,央行降准或有望刺激后市

本周二手住宅成交量为1658宗，环比上周下滑6.3%，周度成交量已连续三周呈现下滑态势。

小研君认为，6月周度成交量逐步下滑主要有两方面原因：一方面，5月整体市场供需两端活跃，消化了不少盘源、客源，而本月没能及时补充，以致成交相对疲软；另一方面，本月一手推货积极程度有所提高，加上部分区域首付门槛有所下降，以致部分置业客户转分流至一手市场。

价格方面，本周二手住宅网签均价为26585元/平,环比上升2%。主要由于本周增城、花都等外围区域成交明显下滑，导致价格结构性上升。

在主要七区中，本周大部分区域成交量均环比上周有所下降，而越秀、荔湾两区例外，本周分别成交133宗、120宗，环比分别上升18%、14%。据小研君监测，本周越秀、荔湾二手住宅成交量明显提升，主因前段时间成交下滑严重导致，本周需求有所增加，因此成交不降反升。

另外，黄埔本周成交跌幅最为明显，本周黄埔共成交59宗，环比上周下降26%，成交占比从上周的6.76%下降至本周的5.18%。

本周业主报价指数为30.2%，环比上周下降3个百分点。

月底将近，房企年中业绩进入最后冲刺阶段，而二手房市场的放盘量近期逐周减少，本周仅千套，二手供应逐渐紧缺，业主报价指数依然低位。

整体看，本周64%的盘源下调报价，环比上周升3个百分点，其中大部分集中在下调1-5%的幅度。从各盘源报价变化幅度来看，本周报价上调1-5%的盘源比例为18%，环比上周降3个百分点，降幅。另一方面，报价下调5-10%的盘源比例为17%，环比上周升3个百分点，升幅。

本周一手住宅全市成交1591宗，环比下跌17%；虽然对比5月下旬以来多次单周成交破2000宗略微逊色，但相比起今年3-5月上旬成交，市场表现仍然抢眼，按目前成交趋势来看，6月极有可能突破年内单月成交量新高；本周末（7月24日）央行宣布降准，为今年以来第三次，虽然房地产市场不属于定向范畴，但市场资金流动性提高或多或少给楼市的买卖方带来积极效应，市场气氛乐观。

成交均价方面，本周为18905元/㎡，环比回落24.7%，经历近段时间集中网签后，中心区网签逐渐回落，整体均价因结构性影响出现下跌。

中心区除黄埔网签338宗环比上涨4%外，其余5区出现不同程度的网签量回落，其中5月以来集中大批量网签的荔湾、天河两区分别网签109、107宗，环比下跌超6成。从网签明细来看，两区本周网签仍基本以积压网签为主，2018年以来在售项目网签占比仍偏小。

外围区花都、番禺、从化成交均不足百套，由于新增供应不足，花都本周仅成交68宗，环比下跌13%，该区除万达城以外其余项目均录得个位数成交，一手项目供应不足的情况尤为明显。另一方面，番禺本周成交82宗，环比上涨141%，亚运城贡献40宗成交，占近一半比例。与上述区域成交表现平淡相比，本周增城网签594宗，环比上涨13%，值得一提的是由于该区调整首付门槛，目前如源海仙村1号、云溪四季、誉山国际等首付比例三成的项目颇受市场追捧，小研君认为，由于广州楼市基本以刚需买家为主，对首付资金的额度比较敏感，假如各区能适时、科学地对首付门槛作出调整，则有利于更多潜在买家“安居置业”。

公寓市场本周成交呈现跌势但维持高位，共计成交401套，较上周下跌16.6%；成交均价19401元/㎡，环比上升6%，成交主力仍主要为外围项目，不少项目价格微幅波动。

本周中心五区继续收获成交，不过整体成交量进一步下探至20套，较上周下跌56%。五区均个位数成交，主要原因，一是中心区公寓项目本来缺乏，二是多个热销项目近乎售罄无新项目补充，近期中心各区项目零星成交。

外围四区本周继续撑市，共计成交376套，占全市比例提升5个百分点至94%的高位。本周主力区域转至南沙，其中越秀国际总部广场本周批量网签172套，成交不乏多套成交客户；助推南沙本周成交217套，占比达到54%高位。上周成交量居首的番禺区本周继续撑市，万科世博汇项目贡献95套极小公寓，成交均价较上周微升。此外，黄埔、花都分别成交27套、17套，其中万科尚城、花都联合广场分别成交10套、13套，成交保持平稳。

本周公寓市场维持高位成交量，外围若干项目持续撑市，公寓市场需求保持高位。值得注意的是，近几个月，市场新增主要来自外围区，本周黄埔保利中珺广场、云创园两项目共计新增915套公寓入市。