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广州取消“限地价”天河首拍,牛奶厂板块“近水楼台”要起飞?

广州中原研究发展部2023-12-20 18:35:42来自北京市

12月28、29日，位于天河牛奶厂及周边范围的世界大观二期地块、吉山仓二期地块出让在即。

值得关注的是，本次天河宅地竞价，正式取消“限地价”，实行“上不封顶，价高者得”的方式拍地。

根据小研君了解，目前包括多家央企、国企以及实力民企，都将目光瞄准牛奶厂板块这2宗起拍价4万元/平的“明星靓地”。

预计将会被开发商抢食至高位，小研君预期，两宗地块成交楼面价大概率将高于5万元/平。

这意味，未来牛奶厂板块新房单价，将会突破10万+/平关口。

就天河牛奶厂板块升温以及后市预期，本篇小研君将为大家聚焦解读。

01.

什么原因，

各路房企要抢食牛奶厂地块？

从供给侧角度来看，所谓“春江水暖鸭先知”。

在国家加大力度扶持房企复苏的带动下，经过过去3年调整期的房企正“整装待发”，等待机会优质地块。

2017年以来实施的各类“限地价”制度取消后，广州优质地块地价或有所上涨。

进而带动市场交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

小研君认为，一个有活力的城市，一定量、适时的地王刺激楼市，是必不可少的，对于楼市在内的经济运行是有积极意义的。

牛奶厂板块2宗待出让地块，自身条件优越，前有越秀、华润两大实力国企拿地开发，更加增强了各路开发商“跟投”的信心。

截至本文发稿为止，广州今年已产生4宗历史TOP10高价地块，为2016-2017年“去库存”楼市行情上扬后，广州刷新地价最多的一年。

广州楼面价TOP10地块排行榜

从需求侧角度来看，在经历了过去3年市场调整后，广州千万级物业的交投氛围出现了翻天覆地的变化。

天河多个新入市热盘，今年1-11月月均去化近50宗；

天河、海珠同价位段板块，如汇景、奥体、琶洲、南洲等板块，新入市项目去化均可观。

纵观近5年广州各地段物业成交情况，2023年中心4区新房物业成交已超过去年全年水平，且有望突破2021年成交，成为近5年成交量峰值。

由此说明，广州中心区中高价位物业市场，

非但没有出现此前悲观的“同质竞争”、“内卷”刻板预期，

反而“精彩纷呈”，成交向上，给予房企入局注入信心。

02.

土拍进入“上不封顶”时代，

买家为什么要关注牛奶厂板块？

首先，牛奶厂板块是广州城央为数不多货量充足的大型国际社区“居住新城”。

纵观广州市中心，荔湾广钢、海珠广纸板块新房供应进入尾声，陆续成为存量房市场板块。

对于喜欢追求全新户型、优质新科技配套的改善买家而言，

购置牛奶厂板块新房物业，可以享受当下前沿的优质产品设计、全屋智能配套。

如缦云特有的全新“四叶草户型”、臻颐府的110%实用率，更加迎合高端改善客户需求。

此外，牛奶厂板块未来将成为广州城央主要供地板块，随着土拍价值提升，楼价将会呈现“水涨船高”态势。

今年8月中旬，世界大观首宗地由越秀地产竞得，折合楼面地价50160元/平。

对于目前周边一二手房5-8万/平主流价位来看，已经出现“面粉比面包贵”的迹象；

这意味着对比其他市中心板块，牛奶厂更加具备投资、增值潜力，且由于单价仍处于低位，因此未来价格上涨想象空间更大。

更重要的是，根据小研君对牛奶厂板块业主进行采访，

不少业主谈及当时选择购置牛奶厂板块物业的原因，在于私密性高、低密度、山林环绕。

在经历3年口罩之后，高端改善、豪宅买家对于健康、私密性更加重视。

而牛奶厂板块这一得天独厚的优势，是目前其他城央板块所无法提供的。

03.

牛奶厂板块货量多，

楼盘多，可以聚焦哪些项目？

小研君建议买家，新房可重点关注缦云、臻颐府两个项目。

其中缦云均价8-8.6万/平，特价单位甚至7字头即有交易。

缦云户户均独享私家电梯厅、南北双园景。

其中7米宽大尺度客厅、LDKB全明户型145㎡单位以及双套间的175㎡单位，在广州中心区域板块是非常稀缺的。

臻颐府均价8.9-10万/平，打造建面约260-350㎡大面积单位。

臻颐府不仅具有别墅的空间尺度和舒适居住体验，还保证了住户的纯粹性、实现高端圈层效应。

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