2023年一手年报:复苏步伐未如预期+新政后二手虹吸,2023年新房市场“先扬后抑”

根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理，2023年1-12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。

2023年成交“虎头蛇尾”，上半年成交40824宗，近5年仅次于2021年为第二高位。

下半年经济大环境波动，客户观望情绪浓；

另一方面，920新政释放了一波二手次新房，客户转投二手市场，虹吸了新房份额。

2023年市场变化可分为3个阶段。

第一阶段为1-5月，全国防疫优化，市场迅速恢复信心，3月小阳春成交破万宗创下近2年成交新高；

第二阶段为6-9月，受经济大环境影响+传统淡季影响，成交“急冻”。

第三阶段为10-12月，虽然松绑力度较大的920新政出台，但新政对各区影响不同，加上二手虹吸客户，导致成交虽然有改善，但亦未如预期中立竿见影。

全市新房均价为37941元/m2，套均价为418万元

2023年全市均价同比持平，但各区表现不同，其中：

天河、番禺、海珠等高价板块新货供应增加，成交占比增加导致；

高价项目如海珠琶洲南TOD、琶洲樾10-15万的售价，持续拉升海珠整体均价。

23年天河多个高价盘入市，包括保利天瑞、越天和，此外天河壹品、缦云、臻颐府加推、促销，天河成交重心从22年保利天汇等改善盘，转移至奥体、牛奶厂板块高端盘，成交均价提升10%。

相比之下，货量大、项目内卷激烈的区域，均价下降，如白云、增城、从化。

2023年整体市场成交4大特征分析

特征一：十大板块成交占比两年下跌后重新大幅上升

2020-2022年十大板块成交占比不断下降，从2021年的54%（即十大板块占全市成交一半，购买需求高度集中），2022年下跌至17%；

2023年十大板块成交回升至36%，客户重新回流到热点板块成交。

由于近2年供地思路改变，成交越来越往中心区、近郊地铁沿线板块聚集，因此影响了客户的置业思路，重新“集中”到十大热点板块。

特征二：全市首日去化维持20%水平，低于2022年

与网签成交情况类似，2023年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为20%，比2022年29%，下降9个百分点。

虽然市区多个优质入市，但过去“日光” 盘基本绝迹，21-22年盛行的“PPT卖房”现象减少，客户观望、考虑、对比的心态更浓。

特征三：千万豪宅成交继续“飙升”，6成份额扎堆十大豪宅

受中心区高价板块近年供地增加刺激，今年千万豪宅成交量“毫无悬念”地再次创纪录，达4835宗，同比增幅达45%。

但需要指出的是，千万豪宅整体成交量可观，并不代表所有项目都“过得很好”。

今年千万豪宅成交排名前十的项目占成交总量的58%，豪宅客户用脚投票，更偏好将预期投入到琶洲南、汇景、白鹅潭等有豪宅DNA的板块。

特征四：消化周期“先降后升”，重上20个月关口

截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，由于6月以来成交去化放缓，库存周期在年中探底16个月后，迅速爬升至年末20个月高位。

但值得一提的是，由于今年新增供应减少，广州新房库存量从年初的1270万平下降至年末的1182.9万平，减少幅度达87.1万平，库存量为近一年低位。

区域方面，全市11区库存均超过10个月。

除结构性原因的越秀以外，南沙、从化、南沙3区消化周期超过20个月，并往30个月逼近。

分区域市场分析：天河、海珠成交提升，920后番禺势头猛

从2023年全年情况来看，花都、南沙由于22年成交处于低位，因此成交同比增幅较大，实际上两区恢复2019-2021年正常成交水平。

从市场感知角度来看，成交增幅较为明显的为天河、海珠、荔湾三区；

得益于近2年中心区供地猛增，3区新货供应大幅增加，改善型客户需求得到满足，成交增幅明显。

从上下半年情况来看，下半年番禺成交势头猛，在920新政刺激下，番禺为下半年唯一有大幅度增长的区域。

十大热点板块成交：永和蝉联首位宝座，南村万博抢眼

十大成交热盘：增城、南沙仅各1项目，市区改善霸屏

2024年市场展望：中心区持续回温，但供应减少将影响成交

2024年预计市场将会有所复苏，全年成交预计达到80000-82000宗，同比增长10-13%。

预计中心区海珠、荔湾、天河将会成为牵引市场的主力，黄埔随着松绑限购的长效效应，预计大湾区等非广州买家将会入局。

但由于22、23年土地供应大幅减少，成交将受此限制，增城、南沙等区将以消化新房库存为主。