[摘要] 对于房产税的征收效果,业界关注的焦点之一是它能否有效抑制投机,会不会增加购房的不合理负担?作为“二次调控”的核心内容,房贷门槛的进一步提高、限制购房套数的约束对市场的震慑效果立竿见影,成为影响近期市场信心的关键因素,受到业界的认可。
自住买房倾向一步到位
●郭毅(亚豪机构市场总监):由于“限购令”规定一个家庭只能新购一套住房,购买了一套,就失去了再次购房的机会。手中紧握着惟一一次置业机会的购房者更加慎重入市。对于购房者来说,当购房机会变成时,考虑实用性也成为了购房者们首要考虑的因素。因为可能要在新买的房中居住很长一段时间,想要换房,得等限购政策解除后才有机会,而限购政策并没有说明政策的有效期时间。于是,限购政策也引发购房导向倾向于一步到位,贪大贪全,比如“刚需一族”在买房时就要考虑,新买的房子要包含结婚生子等很长一段时间的居住需求。而不是以往购房者根据经济实力先套小房子住着,等经济能力增强后再换房的步骤。这样的购房导向,势必对购房人造成经济上的压力,而市场内实用型、低总价的小三居户型受追捧。
讨论2 信贷门槛提高误伤刚需?
【政策要点】
5月1日起,北京严格执行“国十条”的要求,首套首付款比例90平米以下为两成,90平米以上为三成,二套房首付款比例提高到五成,暂停对购买第三套及以上住房放贷等。
9·29新政,信贷更加收紧,首次购买90平米以下住房的首付款比例从两成提高到了三成,明令禁止抵押贷款买房消费。同时,不少城市在出台的二次调控细则中,还纷纷效仿“京十二条”中的“限外令”,对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民不予发放贷款。
反应:全款购房约五成
●胡景晖(我爱我家副总裁):新“限外令”使跨区域买房受限,不符合贷款条件的购房者要买房只能全款。另外,银行对第三套房停贷,抑制多套购房需求。受信贷收紧的限制,开发商在卖房前都会严格审查购房人的贷款购买资格,避免无效的购买需求。同时,由于全款购房人不受限外令限制,新政后全款购房的比例也是直线上升,全款比例从新政前的三成上升到新政后的五成左右。
另外,银行收到建委提供的钥匙盘,严格执行“认房又认贷”来认定二套房,提高二套房首付比例,买房人利用银行贷款的比例在下降,投资房产的风险在增加,而银行的风险相对减少。此外,新政还明令禁止抵押贷款买房消费,堵住了利用抵押房产套取现金炒房的不合理购房需求。
担心:刚需被误伤
●孟奇(远洋嘉业房地产经纪公司研究总监):两次新政,均有提高首付比例的规定,市场不可避免地出现退房或者补交首付款的现象。
新出台的首次置业90平米以下住宅首付比例由两成提高到三成,这对于市场中的刚需影响比较大。一些购买90平米以下户型的首次置业者,如果在新政前购房还没来得及办贷款手续,新政后可能要求补交10%的首付,以北京一套普通住宅150万的总价来算,增加10%意味着要多掏15万元的现金,这对于首次置业者来说是一笔不小的数目,无法补交首付就只能退房。
新政执行后,刚需购房的资金门槛将提高一大截,刚需的购买力相对降低了,这对于市场中刚刚复苏的刚性需求是一个沉重的打击。
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