[摘要] 在城市综合体已经泛滥成灾的今天，为什么还有那么多房企蜂拥进驻，背后的一个重要原因与房地产宏观调控大势相关：在住宅用地越来越难拿、住宅开发几乎被银行列入禁贷名单的情况下，商业地产被大开方便之门，成为土地与资金的双重突破口。
百城齐建综合体 地方政府助推泡沫
统计数据显示，近几年来，集商业、、住宅为一体的城市综合体项目发展迅速。2011年至2015年这五年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”，可谓“三无区”。
以成都举例，上海某机构业内人士告诉记者，根据他们的调研，成都2011年主城区人口约530万，城市综合体总量在523万平方米。此时，人均约一平方米的商业面积还属于正常。但是在2012年一年，成都城市综合体总面积骤然，达到1061万平方米。而根据目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍。到那时，上海、北京等一线城市的综合体项目将远远不及中西部城市。
这种数量上的快速膨胀已经引起市场的普遍关注。有媒体报道，四川省商业地产联盟数据显示，仅去年上半年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88个，其中6成扎堆在成都南部的天府新城。开发者中，有众多性知名房企，但绝大多数开发者此前均没有商业地产的开发与运营经验。
天府新区的综合体大发展首先来自政府规划的助推。根据当地公布的《天府新区总体规划》，新城片区总用地面积55平方公里，其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。新区功能定位为三大产业，分别是新川创新科技园起步区、成都天河生物医药科技研发与产业化中心、成都高新国际低碳环保产业孵化器。同时还将打造西部碳交易市场，以及新三板交易平台。最终，天府新城将打造成与上海浦东、天津滨海新区、杭州钱江新城、广州珠江新城齐名的西部新城。
在这样的规划吸引下，众多房地产企业涌入开发。有当地专家介绍，在天府新城内，目前常住人口仅有几十万，以未来人口能够达到100万来计算，一般情况下，人均商业面积按1∶1的比例已经足够。但目前该区域内的购物中心建筑面积已经高达三四百万平方米。而除购物中心外，区域内还有18个五星级酒店。这样大体量的商业地产项目如何有效运营，目前尚待求解。
而对于地方政府而言，先不论最终经营如何，单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。据统计，一季度，成都天府新区在建项目440个，所涉及项目计划总投资2186亿元，本年完成投资226.25亿元，同比增长55.8%，高于全市增幅28.8个百分点。天府新区投资对全市的贡献率达20.4%，是成都市当前和今后的投资热点和增长亮点区域。
在这样的大发展规划推动下，一季度，成都经济区完成固定资产投资总额2248.3亿元，增长23.3%，占全省的比重为61.0%。成都投资总额完成1111.3亿元，增长27.0%，占经济区的比重达49.4%。而四川省前4个月的房地产开发完成投资911.8亿元，同比增长19.8%。商品房新开工面积2537.3万平方米，也有2.1%的增长。
“为了避免房地产投资增速过快下降，很多地方政府热衷于推出综合体项目。对于政府来说，卖地赚钱；对于开发商来说，即规避调控政策，又可以变相做住宅。确实是双赢的做法。只是一下子推出这么多综合体，未来真的能承受吗？”一位房地产业内人士忧心忡忡地说。
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