[摘要] 过去十年，房地产市场需旺盛，房价上升速度较快，大多数开发商的营销重点都是突出项目的升值潜力。十年以来，互联网等信息技术变革翻天覆地，这也导致了楼盘营销渠道产生很大变化。日前，广州不少房企利用互联网上演营销大战，让地产圈好不热闹。
二：原因分析
“去库存”仍是楼市主旋律
多种政策利好出台市场回暖，但“去库存”依旧是房企的首要任务。虽众多专家表示今年房地产市场会好转，但依旧挡不住房企各种让人眼花缭乱的营销行为。保利P行动和恒大无理由退房首秀成功抢镜，其他开发商的营销手法各异，但“促进销售、去库存”的真正意图却从未改变。
截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。而从存销比情况来看，2014年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7个月和21.2个月。
国家统计局公布的4月份70个大中城市新建商品住宅价格数据则显示，当下国内总体楼市基本面已开始复苏，但还难称“红火”。而城市间楼市表现分化依旧明显，意味着未来“去库存”仍将是许多城市的主旋律。
房产销售“网络营销”重营也要重销
戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文指出，从去年下半年开始，“互联网+”成为各行各业关注的焦点，售楼方式也随之发生了翻天覆地的变化。不过，大规模的网上成交虽然还没成气候，但是开发商、销售商对网络上的宣传推广的确越来越重视，从前期的楼盘包装宣传，到后期的销售推广，网络推广都占了相当大的比重。
值得一提的是，过去所说的“网络营销”局限在“营”的过程，并没有做到“销”，因网络信用问题和销售达成能力而呈现的瓶颈仍然有待突破。开发商必须通过出色的宣传推广使房地产产品得以充分展示并顺利达成销售，必须有新的房地产营销产品和营销方式的出现。
三：深度探讨
1、互联网营销或许真有功劳，恒大保利业绩均上涨
若是想判断网络营销的作用如何，除了看这些营销事件的传播范围有多广，还得看看在经过如此大规模宣传之后，是否真的促进了成交。
先来看看恒大的业绩，5月10日，恒大地产发布销售简报，4月恒大完成合约销售面积211.3万平方米，，同比增4.6%，环比增16.5%。截至4月底，恒大累计实现合约销售额456.6亿，同比增2.9%，年度目标完成率。而恒大是于4月15日推出“无理由退房”的，处于四月中旬，恒大整个四月业绩的上涨或许的确有“无理由退房”的一份功劳。而保利也是在4月15日开始“保利是个P”的营销推广，成交增长情况也较显著。安居客的统计显示，从保利地产5月11日发布的四月销售情况简报来看，2015年4月，该公司实现签约面积98.18万平方米，同比增长47.40%；实现签约金额133.52亿元，同比增长60.36%。
从数据来看，房企制造的互联网营销事件似乎都起到了一定作用，但业绩的上涨也不排除有楼市都在不同程度回暖的原因。
2、营销噱头两三天热度 实质优惠才是关键
方圆地产首席分析师邓浩志表示，这些都是抢眼球的营销手段，本身并不能为买家带来实惠；另外效果也短暂，讨论了两三天基本就不存在影响了，做的企业多，社会热点也转移得快，对促销帮助也不大。
房价点评网广州高级分析师肖文晓表示，互联网时代的房企营销新玩法，利用网络事件传播，大程度上把自己要传播的东西推出去，但能否取得预期的效果关键还要看在聚拢眼球之后有无实质性可撬动市场的动作，否则也是来的快去的快，赚个热闹而已。
3.业主资源循环再用是进步
满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在可开发的客户资源越来越少的情况下,企业回归到重新开发业主资源,不能说是退步,只能说是循环再用。
但是相对于以前的营销也不能说是进步，因为始终不是新生的客户资源。
四：买家声音
营销花样迷人眼 产品好价格抵才是硬道理
记者近期做了一次随机调查，调查结果显示，大多数购房者认为，买房重要的是考虑房子的位置、价格和品质等，不会因为房企的营销手段有多亮眼而改变买房意愿。
近日正打算在萝岗置业的小钟认为，“花钱买房子主要还是为了居住，对于我来说，买房首先考虑的就是房价是否实在，其次是楼盘的质量是否过硬，还有一点就是日后的物业管理水平是否能跟进。”
广州白领周先生显得颇为理性：“一些开发商给客户的购房优惠，往往是‘羊毛出在羊身上’，会先提价再提供购房优惠，反而影响了楼盘的口碑，甚至可能导致客户满意度下降。”周先生表示，开发商的营销花样不断更新，不可否认，许多营销手段是抓住了购房者的心理弱点。如果营销手段是善意的，能给业主带来实惠，也未必是件坏事。
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