[摘要] 荔湾拍出新地王，刷新广州地王均价记录，周边楼盘纷纷扬言要涨价；地王对周边房价的影响，已开始慢慢显现；地王自身的发展将是如何？未来这该地块将建设什么类型的项目？本期，笔者将与网友一起猜猜。
编者按：荔湾区华大物流地块于8月16日公开出让，出让楼面地价高达35216元/平，成为全市“新单价地王”。荔湾地王一出，广钢新城、广佛盘、芳村西涨声一片，甚至连远在东部的黄埔楼盘也希望得到“雨露均占”，那么地王对周边房价有怎样的影响？地王的发展潜力如何？广州现有地王的发展现状如何？地王风云录将以以上话题为重点，理性看待高地价背后的“得与失”。
荔湾拍出新地王，刷新广州地王均价记录，周边楼盘纷纷扬言要涨价；地王对周边房价的影响，已开始慢慢显现；地王自身的发展将是如何？未来这该地块将建设什么类型的项目？本期，笔者将与网友一起猜猜。
1、地处荔湾西交通中心 坐拥江景资源
首先，地块具备区位优势。该地王北向临江，可以开发江景资源。中原研究部认为江景资源是地块的稀缺优势，有利于促使地块高溢价，加上地块的外部交通优越，距离地铁11号线石围塘站仅500米。在广州、佛山、甚至整个广东省的交通规划体系中，都占据重要位置。
其次，该地块位于白鹅潭经济圈，这里是未来广佛大都市圈的核心。而芳村大量的土地储备，足以抗衡珠江新城+金融城+琶洲的黄金三角地带。有专家分析，十年二十年之后，随着未来广州东部CBD写字楼老化等问题出现，广州CBD会从珠江新城琶洲等转移到这边来。
荔湾地王周边环境（来源：中院研究院）
2、预计将来楼价也要卖到5万元/平方米才可能保本
业内人士认为荔湾地块尚未开拍楼面地价超过3.5万元/平方米，在未计算配建保障房成本的情况下，预计将来楼价也要卖到5万元/平方米才可能保本。
肖文晓表示，出荔湾地王很正常，而出广州地王还是有些意外，这样的高价地王，必然会助推周边房价、提升区域价值，只不过开发商调价也不至于疯狂到向地王价看齐。
合富辉煌分析师黎文江则认为，从价值来看值得这个价位，石围塘是以后的交通枢纽，广州地铁11号线、22号线的交汇站点，还是广佛江珠城轨的交汇点，所以有很高的价值。广钢目前有的项目已经卖到四万，所以这块地两年后预计卖到6万以上。
3、周边刚需盘多 地王产品将倾向哪种类型？
尽管地王影响力大，但在面粉贵过面包的年代，地王的发展并不容易。选择什么时间节点开发？什么类型产品？如何面对市场竞争？任何一个环境出现问题，高昂的地价都会让开发商“无福消受”。
房企看重的可能是“未来4-5年广州楼市”，中原研究部分析认为，该地块不会快速开发，可能像越秀南洲路地王一样，延长开发建设工期，坐等升价。
此外，周边楼盘直接竞争大。周边一二手楼盘众多，沿芳村大道中两旁，分布十多个住宅小区，但普遍定位为市区刚需盘，与本次荔湾地王高地价“气质不符”。
再次，市区新兴板块之间竞争亦不小。中原研究部认为，华大物流这宗旧改地，与同处芳村的广钢旧改地、海珠的广纸旧改地等相比，在区位上并不能占据优势。但其实际地价却高过上述两个板块很多，这说明单靠“中心区旧改地”这一招牌，难以支撑日后产品的竞争力。
日后改造恐让华大物流地块成“二线江景地”。该地块北部可望江的地块红线，仅约130米长，未来若建设成楼盘，或只能覆盖4-6栋楼座的北向单位。
另外，地块北部现状是物流园，未来同样将做居住用地开发，届时新建起的高楼，可能会阻碍地块楼盘的江景视野，使华大物流地块成为“二线江景地”。
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