【半年报专题·城市更新改造】城市更新实施推进力度加大

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前言

如果说2016年是十三五规划的开篇之年，那么2017年则是十三五规划的实施强度年。

据广州中原研究发展部了解，本年度广州将有908个城市基础设施项目开工建设，由此可见今年开工改造项目力度之大。

从昨天广州中原研究发展部为大家分析的《产城融合篇》中，可以看出2017年上半年产城融合重点发展区域之一就是广州东部。

另外，2017年上半年的城市更新改造重点项目同样位于广州东部，由此可见广州建设发展广州东部的决心。

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二季度城市更新改造力度加大

重点改造区域位于广州东

2017年上半年，广州市政府共公布123个城建项目开工，其中一季度公布的有54个，二季度公布的有69个，那么下半年将有高达785个项目开工建设，可见今年开工项目主要集中于下半年。

从城市更新改造的重点项目来看，一季度仅公布1个项目，仅占总体城市基础设施开工项目的1.85%，二季度则有6个项目，占总体的8.70%，可见二季度的城市更新改造力度大幅加大。

与2016年的规划项目立项遍地开花、实际推进项目效果有待改善相比，2017年上半年的城市旧改项目落实明显增加，如2016年仍停留在规划立项的茅岗村，今年上半年已进入开工状态，项目推进力度明显提高。

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从城市更新改造重点项目分布情况来看，上半年公布开工的7个项目中，其中6个项目位于广州东部，黄埔区占6个，可见上半年广州重点打造建设主要分布在广州东部，尤其是黄埔区。

另外，据广州中原研究发展部发现，今年上半年的产城融合发展区域同样位于广州东部，由此可见政府建设发展东部的决心。

重中之重：黄埔临港经济区旧改

2017年上半年开工的7个重点旧改项目共264.91万㎡，其中位于老黄埔区临港经济区的总占地面积，共186.44万㎡，占70%；其次为位于萝岗香雪板块的火村旧改项目，共61.51万㎡，占23%。

黄埔区临港经济区3个旧改项目同时开工，可见旧改项目是今年上半年的重中之重，政府加速发展临港经济区以实现十三五规划目标。

随着地铁6号线二期开通，不少刚需客纷纷入驻香雪板块，香雪板块已成为不少刚需客的之地，另外，香雪板块一手楼盘万科金色梦想、中海誉城等陆续售罄，现香雪板块一手库存已严重不足。

因此，广州中原研究发展部认为，今年上半年政府旧改项目萝岗火村将从源头上为板块补给市场需求，以满足刚需客需求。

为什么上半年旧改多集中在东部？

1、黄埔区是十三五规划重点建设发展区域之一

在广州十三五规划中，重点建设三大战略枢纽——国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽。

发展国际航运枢纽，立足南沙新区、广州港，加快南沙新区和自由贸易试验区开发建设，升级改造黄埔临港经济区；

发展国际科技创新枢纽，立足广州高新区、中新广州知识城、科学城、琶洲互联网创新集聚区、生物岛、大学城、民营科技园等。

十三五规划重点建设的三大战略枢纽中的国际航运枢纽、国际科技创新枢纽均有涉及黄埔区，如临港经济区的升级改造，以及中新广州知识城、科学城的建设发展。广州中原研究发展部分析认为，在十三五规划中，黄埔区的建设发展是重中之重，因此，也就不难解释，为什么2017年上半年广州城市更新项目落实主要分布于广州东部，尤其是黄埔区。

2、库存剧减

三旧改造项目加快建设

从源头上补给土地供应

自2016年初以来，无论是广州全市，或是黄埔区，一手住宅库存量及库存消化周期整体呈下降趋势，尤其是2017年初以来，库存量及消化周期均处低位。

据广州中原研究发展部监测，2017年5月，广州市库存量、库存消化周期分别为626.67万㎡、5.8个月，分别较2016年1月下降30%、37%；而黄埔区2017年5月库存量、库存消化周期分别为48.96万㎡、2.4个月，分别较2016年1月下降44%、65%，降幅分别是全市的1.5倍、1.8倍，无论是库存量下降速度或库存消化周期降幅，均远高于全市。

广州中原研究发展部分析认为，2017年黄埔区库存剧减以及长期处低位的原因主要有两方面:

一方面是，自2016年起，黄埔区一手住宅供不应求，成交面积高于供应面积，2017年1-5月供求缺口持续，2017年1-5月供应面积为44.89万㎡、成交面积为83.27万㎡，共缺口38.38万㎡；

另一方面是，2016年，黄埔区住宅和商业性质土地出让急剧下降，2016年黄埔区仅出让3块住宅和商服性质的地块，总建筑面积为60.32万㎡，仅占全市8%，由此可见黄埔区土地出让不仅剧减，而且下滑程度远大于全市下滑速度。虽然2017年上半年，黄埔区土地出让面积较2016年有所提升，但仍远低于2015年。

黄埔的萝岗板块，向来是刚需客置业的青睐，但随着一手楼盘热销，供应不足，现库存量已十分紧缺。

因此，广州中原研究发展部分析认为，2017年上半年城市旧改项目集中于黄埔区，从另一方面来看，也是从源头上增加土地供应，从而解决市场供不应求局面。

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