提要
增城，作为广州“东进”重要发展区域之一，近年来二手住宅成交量一路走高，尤其是2015年增城撤市设区，正式融入广州发展格局。
增城规划定位由过去的“广州城市副中心”调整为“现代化中等规模生态城市”后，增城二手市场成交更为活跃，2017年1-7月增城二手住宅中介网签量高达10861宗，月均成交量为1552宗；一手住宅与二手住宅比值逐年走低，2017年1-7月比值仅为1.35。
那么，增城逐渐走向存量房市场，二手住宅成交逐年走高的主要原因是什么呢？接下来广州中原研究发展部将为您一一剖析。
市场成交
1、无论楼市旺季或淡季
增城二手住宅成交量一路高涨
自2013年以来，无论楼市旺季或淡季，增城二手住宅成交量均一路走高，尤其是自2015年增城“撤市改区”挂牌以来，增城二手成交表现更为亮眼。
据广州中原研究发展部监测，2014年增城月均成交量仅为198宗；2015年5月29日，增城正式“撤市改区”，月均成交，上涨至414宗；2016年，延续“撤市改区”的各种利好，月均成交量跃升至1145宗，涨幅高达177%；
2017年，虽受史上最严限购政策影响——广州异地客户于增城区限购1套住宅，但月均仍持续上涨，成交量为1552宗。
从近五年成交占比来看，2017年1-7月增城成交占比为15.04%，比值是2013年的3倍多。
由此可见，近年来增城二手成交量不仅一路高涨，而且成交涨幅远高于大市成交涨幅。
2、增城逐渐走向存量房市场
一二手住宅成交差距明显缩小
从近五年增城一手住宅与二手住宅成交比值来看，比值逐年走低，由2013年的14.33逐年下调至2017年1-7月的1.35。
由此反映，增城逐渐走向存量房市场，尤其是今年1-7月，一手住宅共成交14665宗，二手住宅成交10861宗，一二手住宅成交差距明显缩小。
原因剖析
广州中原研究发展部分析认为，近年来增城二手住宅成交逐年走高、逐渐走向存量房市场的主要原因有：
一、增城一手住宅库存越趋紧张，尤其是近两年，而二手住宅新房源供应充足，促使区域二手成交活跃；
二、城市东进发展，加上撤市设区影响，交通规划利好多多，地铁13号线、地铁21号线加速建设，广州新东站建设等等，拉近区域至市区距离；
三、产业引进，产城融合趋势明显，带动区域升级打造，如富士康等引进，让不少客户看好增城区域发展。
1、增城一手库存走低
新二手房补给充足，二手成交活跃
据广州中原研究发展部监测，截至2017年7月底，增城一手住宅库存仅有6065套，较2016年7月底减少接近一半。
而新塘板块，2013-2015年作为增城的一手供应及成交主力板块，近两年库存下降显著，截至16年7月底，新塘板块一手库存有2921宗，仅为2015年7月底的三分之一，占增城库存的24.47%；截至2017年7月底，新塘板块的一手库存仅剩811套，仅占增城库存的13.37%。
一般情况下一手住宅交楼后或将陆续流入市场转为二手新房源，从一手住宅交楼情况来看，2015年新塘板块一手住宅交楼数量达到近几年的高峰，共有13659套一手住宅交楼，即2016年起，这部分新二手房源陆续流入市场。
因此，广州中原研究发展部分析认为，向来较受广州上班族欢迎的新塘板块，一手库存已严重不足，而新二手房源补给充足，促使不少客户转移至购买二手房，致使区域近两年二手住宅成交活跃。
2、交通规划利好
将拉近区域至市区距离
增城，作为广州“东进”发展的重要区域之一，不仅有正在加速建设中的地铁13号线、地铁21号线，还规划建设有广深地铁——广州新东站·新塘站、石滩站，多重交通网络规划建设，拉近区域至市区的距离。
尤其是地铁13号线，将于2017年年底开通，地铁线路的开通，地铁运营后将大大拉近新塘板块前往市区的距离。
据广州中原研究发展部监测，地铁13号线的即将开通不仅拉近新塘前往市区的距离，加上目前新塘板块二手房价格较市区低洼，如地铁13号线沿线不仅基本为二手盘，而且价格普遍集中在16000-23000元/㎡,因此有不少刚需客转移至该板块置业，促使近两年增城二手市场活跃。
3、产城融合趋势明显
拉动区域价值提升
2016年12月底，富士康显示器全生态产业园高调落户增城新塘板块，该项目总投资610亿，为广州改革开放以来单笔投资。
同时富士康负责人称将会带来10万高素质人才以及完整产业链，预计投产后将为区域带来一“千亿产业群”。
除富士康以外，目前增城技术开发区已经引进阿里、广本、珠江钢琴、福耀玻璃等实力雄厚企业，而传统制衣行业目前亦正积极进行产业升级，大量的优质人才、回迁“土豪”将有望为新塘带来大量购房客源。
因此，广州中原研究发展部分析认为，增城新塘板块产城融合发展趋势明显，拉动趋势价值提升，不仅新塘本地“土豪”看好该板块的市场，而且也有不少广州客看好该板块的发展。
广州中原研究发展部2017-08-25 10:43:26
