集体用地可建租赁住房，小产权房春天要来了？

就在今早，中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中涉及了北、上、广等13个城市。

而这次的政策，无疑是给这13个城市的小产权房进入楼市开启了部分的绿灯。

虽然这些集体用地上的物业仍不能合法交易，但已经可以合法地参与到住房租赁经营业务当中了。在未来，试点城市的小产权房行情或看涨。

该试点方案也对土地市场产生了一定的影响：

一、解决土地供应不足的问题。先前提出了发展租赁住房政策，但并没有与之匹配的土地供应支撑。如果租赁住房都建设在住宅用地之上，这势必会挤占了可售商品房的指标，其造成的结果是商品房的可售房源会减少，而供求关系也会更紧张，最终可能会导致房价加速攀升。所以若既想发展租赁市场，又要稳定房价，就必须有新的土地供应。

二、这等于定向释放了增量土地。试点的13个城市除肇庆外，其余城市都有房价过高的问题，而问题的核心就是土地供应不足，具体来讲就是城市建设用地指标紧张所致。因此，这次集体用地参与到租赁住房建设，将会成为楼市新的增量，而这种做法也会减少租赁房对商品房的“抽血”。

总而言之，这次的方案对建设租赁用房与稳定房价都有着积极意义。然而，我们要注意的是，往后小产权房的灰色空间也会扩大。

小产权房交易被一再强调不合法，但仍屡禁不止，不少都是以“以租代售”的方式进行“交易”。尽管这次的试点方案明确了不得以租代售或转租，但监管、取证的难度较大。而租赁经营被鼓励后，或将有更多项目高举这面“旗帜”揽客，宅基地项目开发、租、“售”或因此变得更加活跃。

但此次政策不会影响住宅市场，因为政策既不影响供应也不影响需求。而我还是坚持一个观点：租房者是另一个群体，和购房群体基本不重叠——有能力买房的早就买了，以后有能力买的人也会转租为买，因为房子有投资功能，这是租购同权都解决不了的。而且，政策也不影响商品房的土地供应，所以楼价不会因此有变。