提要
阳光家缘数据显示，2017年8月广州市（不含南沙、从化）中介网签7377宗，虽环比7月（7070宗）微幅提升4.34%，但整体成交能力与7月相差不大，且同比2016年8月（9285宗）大幅下降20.55%。
自5月份以来，成交量均低于2016年月均成交量（8400宗），由此可见，调控效力持续，现市场整体成交能力仍较低位。
中原成交价为32909元/㎡，环比结构性提升4.01%。
广州中原研究发展部分析认为，8月广州二手住宅市场主要有以下几个特征：
1、由于现政策环境收紧，不少客户进入观望情绪，现购房客主要为刚需客户，尤其是首次置业的刚需客，受新政影响较小，加上面临结婚生子、购房自住等现实需求，不少刚需客遇到合适房源仍会出手购买；
2、在政策环境、信贷环境均收紧的大环境下，不少改善置换客户仍在观望市场，购买决策较为迟疑；
3、旧楼加装电梯利好，加上同一板块楼梯楼价格较电梯楼低洼，促使本月楼梯楼成交活跃，如白云区等，楼梯楼成交占比明显提升。
8月市场热点
政策环境、信贷环境均收紧
一次性付款占比明显增多
3月两轮调控政策出台，政策环境收紧，而信贷环境亦跟随逐渐收紧，现银行房贷周期加长、首套房贷款利率折扣上调5%已基本成常态。
在政策环境和信贷环境均收紧的情况下，现客户购买二手房一次性付款占比明显增多。
据广州中原研究发展部监测，2017年1-3月一次性付款占比为15-16%，4月起，政策环境、信贷环境开始收紧，首付款提高、贷款利率折扣上调、银行房贷周期变长，不少业主更倾向于一次性付款的客户，因此，自4月以来，一次性付款客户占比明显增多，5-8月一次性付款的客户占比基本维持在20%左右。
分区点评
天河区：
珠江新城板块业
客陷入胶着期，成交下滑明显
2017年8月，天河区中原成交价为48522元/㎡；阳光家缘中介网签量为634宗，环比下降3.50%。在主要六区中，本月仅天河二手成交量环比下降，其他区成交量均环比微幅提升。由此反应，天河区受新政影响较大，成交萎缩最为明显。据广州中原研究发展部监测，2017年1季度，天河二手成交占比在11-12%；4-5月，受新政影响，月均成交宗数降至900宗左右，成交占比降至10%左右；6-8月，月均成交宗数再次降至600-700宗，成交占比降至8-9%左右。本月天河区二手成交占比仅8.59%，成交占比创新低。由此反映，自新政调控后，天河区二手成交下降速度高于大市的下降速度。
天河区的珠江新城板块自新政调控以来，二手住宅成交同样下滑明显，4-5月，月均成交宗数下降至50-60宗；6-8月，成交宗数再次下降至30-40宗水平。据广州中原研究发展部调研了解，3月两轮调控政策出台后，珠江新城板块的不少业客陷入胶着期，业主不肯让价，尤其是“卖一买一”的业主，2017年4-8月，珠江新城中原成交均价为74472元/㎡；而客户对于总价居高的房源接受意愿不强，促使珠江新城板块二手成交下滑明显。
越秀区：东风东板块小面积
低总价盘源成交活跃
2017年8月，越秀区中原成交价为49270元/㎡；阳光家缘中介网签量为618宗，环比提升11.15%。
根据中原成交，本月东风东板块、淘金板块成交较为活跃，成交均价分别为58445元/㎡、56995元/㎡。本月东风东板块主要以楼梯楼散盘成交居多，尤其是小面积、低总价的盘源，本月成交的面积主要为30-50㎡的小户型，总价主要在200万左右，因此受到不少刚需客青睐，以及部分白云、番禺等“卖一买一”置换客户的青睐，如环市东路有一散盘房源，成交均价46310元/㎡，面积仅有41㎡，总价仅192万元，因总价相对较低，不到200万，从放出到成交2个月左右。
目前，东风东板块的客户购买房源的主要目的仍是学位需求，据广州中原研究发展部调研了解，受新政影响客户经过一段时间观望后，现面临子女入学等问题，不少客户已开始陆续入手购买，而东风东板块优质学校资源丰富，因此是不少客户的之地，本月二手市场仍成交活跃。
海珠区：赤岗板块、海珠西板块
楼梯楼价格低洼，成交活跃
2017年8月，海珠区中原成交价为38021元/㎡；阳光家缘中介网签量为913宗，环比提升4.82%。
根据中原成交，本月仍是赤岗板块和海珠西板块成交活跃，无论是赤岗板块或海珠西板块均是楼梯楼成交较为活跃，主因为楼梯楼价格相对低洼，2017年8月赤岗板块楼梯楼中原成交价主要集中在18000-24000元/㎡、电梯楼成交价格主要集中于38000-53000元/㎡，海珠西板块楼梯楼中原成交价主要集中于17000-32000元/㎡、电梯楼成交价格主要集中于36000-63000元/㎡。据广州中原研究发展部监测，本月赤岗板块主要以小两房成交为主，成交客户主要为首次置业的80后刚需客户；海珠西板块同样是小两房成交居多，其次为三房房源，成交客户同样主要为80后刚需客户。
荔湾区：
4-8月成交占比较1季度提升显著
2017年8月，荔湾区中原成交价为31177元/㎡；阳光家缘中介网签量为592宗，环比提升1.20%。据广州中原研究发展部监测，2017年1季度，荔湾二手住宅成交占比基本维持在5-6%，自4月以来，成交占比提升至8%左右，由此可见，荔湾区受新政调控影响较其他区小，成交占比提升显著。
广州中原研究发展部分析认为，荔湾区二手成交受新政影响较其他区小的主因有两方面：一方面是一手住宅价格居高，如广钢新城一手住宅价格普遍集中在42000-52000元/㎡，而二手住宅价格相对较低，如2017年1-8月荔湾区中原电梯楼成交均价为36905元/㎡、楼梯楼成交均价为21827元/㎡，远低于一手住宅价格；另一方面是一手住宅供应不应求，2017年1-8月一手住宅供应仅1012套，成交却有1304套，部分客户转移至购买区域二手房。
5、白云区：
旧楼加装电梯计划
楼梯楼成交占近七成
2017年8月，白云区中原成交价为23792元/㎡；阳光家缘中介网签量为893宗，环比提升3.84%。
根据中原成交，本月除机场路板块成交活跃外，罗冲围板块、金沙洲板块同样成交活跃。
据广州中原研究发展部监测，本月罗冲围板块、金沙洲板块成交主要为楼梯楼，占75%。
本月罗冲围板块、金沙洲板块成交的客户主要为首次刚需客户，而首次置业刚需客户对于低总价的楼梯楼接受意愿度较高，尤其是近期白云有旧楼加装电梯计划，促使客户对7楼以上的高楼层房源接受意愿明显提升，因此本月金沙洲、罗冲围板块楼梯楼成交十分活跃，如金满苑、同德花园，本月的成交均价分别为18000-19000元/㎡、15000-20000元/㎡。
据广州中原研究发展部监测，白云区的楼梯楼成交占比逐渐增加，尤其是本月，楼梯楼成交十分活跃，2017年8月白云区楼梯楼成交占比为68.57%，占比接近七成，成交占比创今年新高。广州中原研究发展部分析认为，本月白云区的楼梯楼成交占比迅速增加，且创今年新高，主要原因有以下两方面，一方面是近期白云区有旧楼加装电梯计划，客户看好楼梯楼市场，且对于楼梯楼高楼层房源接受意愿明显提高；另一方面是，楼梯楼总价相对较低洼，如2017年1-8月楼梯楼成交均价为18047元/㎡、电梯楼成交均价为25732元/㎡，促使本月楼梯楼市场需求大幅提升。
6、番禺区：
2016年起进入存量房市场
现二手成交稳占全市首位
2017年8月，番禺区中原成交价为26507元/㎡；阳光家缘中介网签量为1568宗，环比大幅提升4.05%。据广州中原研究发展部监测，自2016年5月起，番禺区二手住宅成交量超天河稳居全市首位；此外，自2016年起，番禺已开始进入存量房市场，二手住宅成交超一手住宅，2017年1-8月二手住宅共成交17399宗，是一手成交量的3.35倍。
广州中原研究发展部分析认为，番禺二手成交活跃，稳居全市首位的主要原因有以下几方面：1、番禺二手住宅价格较中心区低洼，2017年1-8月中原成交均价为24352元/㎡，而天河区、越秀区、海珠区的成交均价分别为50358元/㎡、43116元/㎡、33859元/㎡；2、番禺一手库存已严重不足，自2016年起已进入存量房市场，而番禺的二手番禺相对较新，不少客户转而选择二手住宅；3、番禺交通便利度高，目前有地铁3号线、地铁7号线，地铁交通网络发达，不少客户看好番禺的发展。
根据中原成交，本月番禺区成交较为活跃的楼盘主要有祈福新村、雅居乐剑桥郡。其中值得注意的是大盘祈福新村，该盘因价格低洼，2017年8月中原成交均价为23716元/㎡，加上房源可选择多，因此受到不少客户的青睐，二手市场成交十分活跃，据广州中原研究发展部监测，2017年8月，祈福新村二手成交共占番禺区的10%。目前，祈福新村的主要购房客以刚需客为主，主要来自天河、越秀、海珠等上班族。
预测
金九银十传统购房黄金周
成交量或将小幅提升，价格平稳
2017年8月广州二手住宅市场成交仍处低位，整体成交能力低于2016年的平均水平。金九银十是传统的购房旺季，无论购买一手或二手客户大多会选择在此刻购房。虽有不少开发商将会集中于金九银十大力推新货，这或将分流部分二手客户，但二手房多集中于中心区，或部分外围区的成熟板块，如番禺区的华南板块、钟村板块，增城的新塘板块等，但该区域或板块现已基本进入存量房市场，二手房源选择较多，一手供应或库存严重不足，加上这些板块的区域配套较为完善，加上交通便利度较高，因此不少客户仍会选择购买二手房。此外，目前无论是的政策环境或信贷环境均收紧，不少改善客户仍在观望，购房周期大大拉长，现购房客主要为刚需客户。在此环境下，广州中原研究发展部预测，在金九银十传统购房黄金周，成交量或将小幅提升，但价格仍较为平稳。
现二手房成交郊区化现象越趋明显，如番禺区，二手住宅成交量已连续16个月全市；今年来，增城、花都等二手住宅成交活跃度明显提升，尤其是增城，地铁13号线年底开通、广州新东站建设，加上富士康引进，不少客户看好价格低洼的增城板块二手住宅，增城现已连续3个月二手成交全市第二。广州中原研究发展部分析认为，随着中心区房价高企，而外围区、郊区房价低洼，交通便利度逐渐提高，广州不少客户将进一步转移至外围区或郊区置业，二手住宅外围郊区化现象或将更为显著
广州中原研究发展部2017-09-04 09:44:09
