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提要
阳光家缘数据显示,2017年8月广州市(不含南沙、从化)中介网签7377宗,虽环比7月(7070宗)微幅提升4.34%,但整体成交能力与7月相差不大,且同比2016年8月(9285宗)大幅下降20.55%。
自5月份以来,成交量均低于2016年月均成交量(8400宗),由此可见,调控效力持续,现市场整体成交能力仍较低位。
中原成交价为32909元/㎡,环比结构性提升4.01%。
广州中原研究发展部分析认为,8月广州二手住宅市场主要有以下几个特征:
1、由于现政策环境收紧,不少客户进入观望情绪,现购房客主要为刚需客户,尤其是首次置业的刚需客,受新政影响较小,加上面临结婚生子、购房自住等现实需求,不少刚需客遇到合适房源仍会出手购买;
2、在政策环境、信贷环境均收紧的大环境下,不少改善置换客户仍在观望市场,购买决策较为迟疑;
3、旧楼加装电梯利好,加上同一板块楼梯楼价格较电梯楼低洼,促使本月楼梯楼成交活跃,如白云区等,楼梯楼成交占比明显提升。
8月市场热点
政策环境、信贷环境均收紧
一次性付款占比明显增多
3月两轮调控政策出台,政策环境收紧,而信贷环境亦跟随逐渐收紧,现银行房贷周期加长、首套房贷款利率折扣上调5%已基本成常态。
在政策环境和信贷环境均收紧的情况下,现客户购买二手房一次性付款占比明显增多。
据广州中原研究发展部监测,2017年1-3月一次性付款占比为15-16%,4月起,政策环境、信贷环境开始收紧,首付款提高、贷款利率折扣上调、银行房贷周期变长,不少业主更倾向于一次性付款的客户,因此,自4月以来,一次性付款客户占比明显增多,5-8月一次性付款的客户占比基本维持在20%左右。
分区点评
天河区:
珠江新城板块业
客陷入胶着期,成交下滑明显
2017年8月,天河区中原成交价为48522元/㎡;阳光家缘中介网签量为634宗,环比下降3.50%。在主要六区中,本月仅天河二手成交量环比下降,其他区成交量均环比微幅提升。由此反应,天河区受新政影响较大,成交萎缩最为明显。据广州中原研究发展部监测,2017年1季度,天河二手成交占比在11-12%;4-5月,受新政影响,月均成交宗数降至900宗左右,成交占比降至10%左右;6-8月,月均成交宗数再次降至600-700宗,成交占比降至8-9%左右。本月天河区二手成交占比仅8.59%,成交占比创新低。由此反映,自新政调控后,天河区二手成交下降速度高于大市的下降速度。
天河区的珠江新城板块自新政调控以来,二手住宅成交同样下滑明显,4-5月,月均成交宗数下降至50-60宗;6-8月,成交宗数再次下降至30-40宗水平。据广州中原研究发展部调研了解,3月两轮调控政策出台后,珠江新城板块的不少业客陷入胶着期,业主不肯让价,尤其是“卖一买一”的业主,2017年4-8月,珠江新城中原成交均价为74472元/㎡;而客户对于总价居高的房源接受意愿不强,促使珠江新城板块二手成交下滑明显。
越秀区:东风东板块小面积
低总价盘源成交活跃
2017年8月,越秀区中原成交价为49270元/㎡;阳光家缘中介网签量为618宗,环比提升11.15%。
根据中原成交,本月东风东板块、淘金板块成交较为活跃,成交均价分别为58445元/㎡、56995元/㎡。本月东风东板块主要以楼梯楼散盘成交居多,尤其是小面积、低总价的盘源,本月成交的面积主要为30-50㎡的小户型,总价主要在200万左右,因此受到不少刚需客青睐,以及部分白云、番禺等“卖一买一”置换客户的青睐,如环市东路有一散盘房源,成交均价46310元/㎡,面积仅有41㎡,总价仅192万元,因总价相对较低,不到200万,从放出到成交2个月左右。
目前,东风东板块的客户购买房源的主要目的仍是学位需求,据广州中原研究发展部调研了解,受新政影响客户经过一段时间观望后,现面临子女入学等问题,不少客户已开始陆续入手购买,而东风东板块优质学校资源丰富,因此是不少客户的之地,本月二手市场仍成交活跃。
海珠区:赤岗板块、海珠西板块
楼梯楼价格低洼,成交活跃
2017年8月,海珠区中原成交价为38021元/㎡;阳光家缘中介网签量为913宗,环比提升4.82%。
根据中原成交,本月仍是赤岗板块和海珠西板块成交活跃,无论是赤岗板块或海珠西板块均是楼梯楼成交较为活跃,主因为楼梯楼价格相对低洼,2017年8月赤岗板块楼梯楼中原成交价主要集中在18000-24000元/㎡、电梯楼成交价格主要集中于38000-53000元/㎡,海珠西板块楼梯楼中原成交价主要集中于17000-32000元/㎡、电梯楼成交价格主要集中于36000-63000元/㎡。据广州中原研究发展部监测,本月赤岗板块主要以小两房成交为主,成交客户主要为首次置业的80后刚需客户;海珠西板块同样是小两房成交居多,其次为三房房源,成交客户同样主要为80后刚需客户。
荔湾区:
4-8月成交占比较1季度提升显著
2017年8月,荔湾区中原成交价为31177元/㎡;阳光家缘中介网签量为592宗,环比提升1.20%。据广州中原研究发展部监测,2017年1季度,荔湾二手住宅成交占比基本维持在5-6%,自4月以来,成交占比提升至8%左右,由此可见,荔湾区受新政调控影响较其他区小,成交占比提升显著。
广州中原研究发展部分析认为,荔湾区二手成交受新政影响较其他区小的主因有两方面:一方面是一手住宅价格居高,如广钢新城一手住宅价格普遍集中在42000-52000元/㎡,而二手住宅价格相对较低,如2017年1-8月荔湾区中原电梯楼成交均价为36905元/㎡、楼梯楼成交均价为21827元/㎡,远低于一手住宅价格;另一方面是一手住宅供应不应求,2017年1-8月一手住宅供应仅1012套,成交却有1304套,部分客户转移至购买区域二手房。
5、白云区:
旧楼加装电梯计划
楼梯楼成交占近七成
2017年8月,白云区中原成交价为23792元/㎡;阳光家缘中介网签量为893宗,环比提升3.84%。
根据中原成交,本月除机场路板块成交活跃外,罗冲围板块、金沙洲板块同样成交活跃。
据广州中原研究发展部监测,本月罗冲围板块、金沙洲板块成交主要为楼梯楼,占75%。
本月罗冲围板块、金沙洲板块成交的客户主要为首次刚需客户,而首次置业刚需客户对于低总价的楼梯楼接受意愿度较高,尤其是近期白云有旧楼加装电梯计划,促使客户对7楼以上的高楼层房源接受意愿明显提升,因此本月金沙洲、罗冲围板块楼梯楼成交十分活跃,如金满苑、同德花园,本月的成交均价分别为18000-19000元/㎡、15000-20000元/㎡。
据广州中原研究发展部监测,白云区的楼梯楼成交占比逐渐增加,尤其是本月,楼梯楼成交十分活跃,2017年8月白云区楼梯楼成交占比为68.57%,占比接近七成,成交占比创今年新高。广州中原研究发展部分析认为,本月白云区的楼梯楼成交占比迅速增加,且创今年新高,主要原因有以下两方面,一方面是近期白云区有旧楼加装电梯计划,客户看好楼梯楼市场,且对于楼梯楼高楼层房源接受意愿明显提高;另一方面是,楼梯楼总价相对较低洼,如2017年1-8月楼梯楼成交均价为18047元/㎡、电梯楼成交均价为25732元/㎡,促使本月楼梯楼市场需求大幅提升。
6、番禺区:
2016年起进入存量房市场
现二手成交稳占全市首位
2017年8月,番禺区中原成交价为26507元/㎡;阳光家缘中介网签量为1568宗,环比大幅提升4.05%。据广州中原研究发展部监测,自2016年5月起,番禺区二手住宅成交量超天河稳居全市首位;此外,自2016年起,番禺已开始进入存量房市场,二手住宅成交超一手住宅,2017年1-8月二手住宅共成交17399宗,是一手成交量的3.35倍。
广州中原研究发展部分析认为,番禺二手成交活跃,稳居全市首位的主要原因有以下几方面:1、番禺二手住宅价格较中心区低洼,2017年1-8月中原成交均价为24352元/㎡,而天河区、越秀区、海珠区的成交均价分别为50358元/㎡、43116元/㎡、33859元/㎡;2、番禺一手库存已严重不足,自2016年起已进入存量房市场,而番禺的二手番禺相对较新,不少客户转而选择二手住宅;3、番禺交通便利度高,目前有地铁3号线、地铁7号线,地铁交通网络发达,不少客户看好番禺的发展。
根据中原成交,本月番禺区成交较为活跃的楼盘主要有祈福新村、雅居乐剑桥郡。其中值得注意的是大盘祈福新村,该盘因价格低洼,2017年8月中原成交均价为23716元/㎡,加上房源可选择多,因此受到不少客户的青睐,二手市场成交十分活跃,据广州中原研究发展部监测,2017年8月,祈福新村二手成交共占番禺区的10%。目前,祈福新村的主要购房客以刚需客为主,主要来自天河、越秀、海珠等上班族。
预测
金九银十传统购房黄金周
成交量或将小幅提升,价格平稳
2017年8月广州二手住宅市场成交仍处低位,整体成交能力低于2016年的平均水平。金九银十是传统的购房旺季,无论购买一手或二手客户大多会选择在此刻购房。虽有不少开发商将会集中于金九银十大力推新货,这或将分流部分二手客户,但二手房多集中于中心区,或部分外围区的成熟板块,如番禺区的华南板块、钟村板块,增城的新塘板块等,但该区域或板块现已基本进入存量房市场,二手房源选择较多,一手供应或库存严重不足,加上这些板块的区域配套较为完善,加上交通便利度较高,因此不少客户仍会选择购买二手房。此外,目前无论是的政策环境或信贷环境均收紧,不少改善客户仍在观望,购房周期大大拉长,现购房客主要为刚需客户。在此环境下,广州中原研究发展部预测,在金九银十传统购房黄金周,成交量或将小幅提升,但价格仍较为平稳。
现二手房成交郊区化现象越趋明显,如番禺区,二手住宅成交量已连续16个月全市;今年来,增城、花都等二手住宅成交活跃度明显提升,尤其是增城,地铁13号线年底开通、广州新东站建设,加上富士康引进,不少客户看好价格低洼的增城板块二手住宅,增城现已连续3个月二手成交全市第二。广州中原研究发展部分析认为,随着中心区房价高企,而外围区、郊区房价低洼,交通便利度逐渐提高,广州不少客户将进一步转移至外围区或郊区置业,二手住宅外围郊区化现象或将更为显著
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