上篇分析了政策、货币、土地这些较为宏观的因素，接下来，我会围绕一些热点问题以及大家最关心的房价问题，继续进行2018年的楼市预测。
●关于长效机制
说要建立很久了，但到底什么是长效机制却没人解释。真正的长效机制一定是从根本上化解供求矛盾，而且必须从土地、户籍制度改革开始，但目前政策连所指方向都没有涉及。而舆论普遍理解的长效机制是“租购同权”、“共有产权”、“房地产税”等等，但以上只是在既有的基础上进行的修补和调整，并无涉及根本，何谈“长效机制”？
●房地产税：落地仍需时间
对于这项，有反对的，有鼓吹的，舆论十分热乎但官方甚少表态。本质上讲，房地产税若要立法，必须解决征收主体的问题。然而，目前地是国有的，只有房子是私有的，征收主体分量太小了，没意义，所以至少需要解决土地到期的续期问题。但这又涉及续期条件等一系列问题……
房地产税其实是好事，但不会这么快到来。
●租赁市场：有利好，也需谨慎
本届政府有强力的办事风格，因此我有理由相信，租赁市场发展会如火如荼。但是需要注意的是，租赁业务盈利难的问题，不是靠强硬就能解决的。重资产运营如何退出？土地供应从哪来？高地价怎么办？而这些核心问题，目前是难以解决的。
所以，租赁市场的情况是：吆喝的未必用力，用力的未必盈利；对租客是利好，但对投资市场则是：谨慎，悲观。
●行业：垄断加速
每年都说强者恒强，而现在这个趋势在加速了。很快，前十强房企将抢占市场30%的份额。但是先别过早担心，未来十年还没到“审判”的阶段，因为市场总规模仍在扩张，中型企业仍有生存机会。当总规模触顶回落后，才是吞噬所有中小房企的最后时间。
大房企得要感谢调控了，因为每次它都“帮忙”灭掉了众多竞争者。
●成交量：上涨、平稳两种市场交替出现
尽管在2017年，3月份就开始调控，但楼市的“历史新最”还是诞生了。而即将到来的2018年，尽管很多人都认为是“小年”，但这只是相对前一年而言。实际上，中国楼市规模仍在上升通道，基本是上涨、平稳两种市场交替出现。“差”只是相对的，如果你跟制造业对比一下，就明白什么叫“真正的差”了。况且，还有“以价换量”这招可使。
●价格：总体稳中有跌
跌的原因不是供求矛盾从根本上发生了改变，是部分房企资金链扛不住了，只能以价换量。至于如何做到高涨市场卖房，调整周期买地？那些2016年在土地市场猛攻的部分民营房企就很难做到了，而资产负债率很低的国有大房企则已经开始逆周期进行土地储备了。所以说，业内没人会真的看跌大城市房价的！
那关于粤港澳大湾区内各城市2018年房价的走势，我给个大致的判断：深圳：抗跌；广州：核心城区抗跌，郊区微跌；珠海：跌；佛山：限购区被迫跌，不限购区域先扬后抑；东莞：平稳微跌；惠州：临深片区平稳，北部见顶；中山：平稳；江门：先扬后抑；肇庆：大部见顶，局部先扬后抑；清远：大部见顶。
最后，给大家一些小小的置业建议：
1、2018会有许多好的入场时机；
2、刚需始终坚持“能买就买”的原则；
3、没有“抄底”一说，好房靠淘；
4、投资者谨慎选择大城市周边的三四线城市，市场会分化；
5、而对于各房企，我认为越积极拿地的房企越有机会实现逆行，当然不是来者不拒，而是要撒开网去淘，特别是招拍挂市场会有笋货；
6、这句针对所有买家、房企都适用：有钱有优势，不出手啥都不是。
邓浩志2017-12-26 10:23:47
