提要
根据阳光家缘数据显示，2018年3月1-29日广州市（不含南沙、从化）中介网签7233宗；
虽较2月春节月（3132宗）环比大幅回升1.3倍,但仍略低于年前水平（1月网签宗数为7464宗）。
主要由于3月初不少买家仍处于假期回流阶段，看房客相对较少，而进入中下旬后，成交才开始逐渐冲高，周度成交量甚至创近10月以来的新高；本月阳光家缘网签均价为25328元/㎡，环比上涨2.36%。
广州中原研究发展部认为，本月市场主要特征有以下几方面：
（1）学位房需求旺季。以学位为购房目的的置业者明显增多，天河、越秀等名校聚集的区域成交活跃度明显有所提升。
（2）3月业主放盘价略有下调。本月业主对后市的看涨信心相对较弱，报价指数仍在低位徘徊，基本保持在37%的水平上下波动。
（3）成交周期较年前缩短。目前各地信贷环境、政策环境趋紧，再加上深圳的“三价合一”政策的落地。部分广州刚需客户恐防贷款利率再度上调，置业门槛进一步提高，从而选择加快入市。
—3月市场热点—
投资需求遭抑制
投资客户占比减少
据广州中原研究发展部监测，目前广州购房客户中仍以刚需、改善为主。其中以自住为目的的购房者，共占89.5%。
值得注意的是，随着政府调控力度的逐步收紧，贷款利率的上调，房地产投资投机行为进一步被压缩，不少投资客慢慢淡出市场。本月投资需求占比较2月相比明显减少，2018年3月占比为3.6%，环比净减6.5%，创历史新低。
增城区
楼市黑马 成交占比稳步上升
据广州中原研究发展部监测，2018年3月增城区共成交1428套，环比大幅回升近1.4倍，成交占比从上月的17.46%上升至本月的19.71%。
而从近一年的成交走势情况来看，增城区保持平稳上扬的趋势。因此，增城区二手住宅市场成交十分活跃。
广州中原研究发展部分析认为，增城区二手成交活跃的主要原因如下：
1.广州上班族青睐的新塘板块现一手供应不足，并且逐步进入存量房市场，二手市场盘源相对充足。
2.增城区限购政策相对宽松，促使客户转移至增城置业；
3.基建利好，目前地铁13号线已经处于运营状态以及21号线预计在年底开通，届时将大大缩短增城区至中心区域的通勤时间，对中心区刚需客有较强吸引力。
—分区点评—
各区成交飙涨 番禺保持领先位置
在各区成交量中，本月仍是番禺成交排名，本月共成交1599宗，环比回升近1.4倍，成交占比维持在22%左右。
而天河、海珠、越秀和白云等中心区域本月网签分别为672套、803套、497套、687套，环比回升118.9%、122.4%、86.8%、117.4%。
而值得一提的是，本月黄埔区升幅同样明显，本月黄埔共成交265套，环比大幅上涨102.2%。主要凭借“次新房”的优势和广州科学城上班族的住房需求的支撑。
天河区
天河北板块成交活跃
“卖一买一”客户居多
据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区成交活跃板块为天河北板块以及珠江新城板块，而一向受刚需青睐的东圃板块成交活跃度有所下滑。
主要由于前段时间东圃板块成交活跃，消化了部分的需求以及盘源，从而影响东圃板块的成交。
另外，本月天河成交最为活跃的楼盘为汇景新城以及华景新城，其3月成交均价为65936元/㎡、49855元/㎡。
据广州中原研究发展部调研了解，本月天河北板块看房客、盘源较2月明显增多，但不及去年同期。目前主要以两房换三房的“卖一买一”的置换客户占比相对较多，而部分“卖一买一”业主由于认为目前政策不稳定，担忧政策变动影响成交，因此加快卖房、买房速度。
越秀区
学位房旺季刺激，东风东板块需求活跃
据广州中原研究发展部监测发现，本月越秀区东风东板块成交向好，本月成交占比上升至41.94%，环比净增14.16%，主要由于3月是学位房的需求旺季，而东风东板块名校聚集，学校资源丰富，加上区位条件较优，因此市场需求活跃，成交占比飙升。
据了解，本月名校东风东路小学的学位房需求相对较多，活跃楼盘主要为东风广场，其成交均价为84976元/㎡。
此外，东风东路板块部分业主愿意增大议价空间以求加快成交，议价空间多数在2%-3%左右。如水荫路一80㎡的业主原本报价为388万元，最后下调至380万元成交。
海珠区
江南西片区配套成熟，成交活跃
本月海珠区各大板块成交都相对均衡，较为活跃的有赤岗板块、新港西板块、海珠西板块和江南大道南板块，其成交均价分别为39348元/㎡、30397元/㎡、38695元/㎡和41003元/㎡。
而本月海珠成交最为活跃的楼盘为刚需大盘聚德花园，其成交均价为30291元/㎡。
据了解，本月海珠西板块的江南西片区成交相对活跃，盘源充裕，片区客户主要以80后、90后的首次置业刚需客为主，占比高达8成。
广州中原研究发展部认为，江南西片区市场成交向好的主要原因有两方面：一方面，江南西生活配套十分成熟，同时受江南新村小学、南武中学等名校的辐射，较受客户青睐，市场需求旺盛；
另一方面，江南西片区多以楼梯楼为主，价格相对刚需，片区楼梯楼价格在35000元/㎡左右，市场接受程度较高。
荔湾区
小户型学位房成交旺盛 盘源稀缺
据广州中原研究发展部监测，荔湾区本月共网签494套，环比上涨近1.5倍。
随着越秀、天河、海珠房价的走高，目前荔湾房价在中心六区中仍然较为低洼，因此受到不少刚需客户的关注，尤其是价格较为低洼的小区，如富力新居、西湾路散盘等，2018年3月成交均价分别为34140元/㎡、26951元/㎡，套均总价仅为194万元、135万元。
此外，根据广州中原研究发展部调研了解，本月荔湾区小户型学位房房源成交相当活跃，以康有为小学学位房表现尤其突出，其小户型的房源十分紧缺，基本处于“见光死”状态。
据监测，荔湾本月60平米以下的房源成交占比高达45.5%，环比大幅上涨20.5%。
广州中原研究发展部认为，小户型学位房房源成交活跃主要原因为：一方面，入市门槛相对较低，60方以下的楼梯楼套均总价仅在130万/套左右，置业性价比较高；另一方面，荔湾利好消息不断，未来白鹅潭商务区建设落成后，预计片区的楼市价值将会进一步被认可。
白云区：一手项目分流潜在客户
据广州中原研究发展部监测发现，白云区罗冲围板块凭借价格低洼的优势，深受刚需客的青睐，成交保持活跃。本月罗冲围板块成交均价为26212元/㎡。
其成交活跃楼盘为富力桃园，成交均价为32560元/㎡。
此外，根据广州中原研究发展部调研了解到，本月白云区机场路板块置业客户分流至周边一手市场的情况相对明显，同时客户的成交周期有所拉长，成交占比下降至29.7%，环比下滑10.3%。主要由于周边部分一手住宅为吸纳客户，推出特价房、优惠等形式让利以促成成交和宣传。
以保利紫云为例，保利紫云在近期推出的部分中高层特价房均价仅38000元/㎡左右，且交楼时间较快，深受置业者追捧，而周边楼龄接近20年的汇侨新城，户型相对方正的电梯楼盘源放盘价也去到30000-32000元/㎡左右，以致部分原本打算在汇侨新城置业的客户转向了周边一手市场或者选择增大议价空间。
番禺区
钟村板块客户入市加快
部分业主存在反价现象
据广州中原研究发展部监测，钟村板块因价格刚需、生活配套设施逐渐成熟、可选择的盘源相对较多；再加上地铁22号线规划建设的利好因素影响，整体市场成交保持活跃。
据中原成交数据显示，祈福钟村板块的成交均价仅为28707元/㎡、套均总价为229万元。钟村板块的典型代表活跃楼盘为祈福新村，其中原成交均价为28831元/㎡、套均总价为231万元，以两房成交居多，其次为三房。
目前钟村板块主要以刚需客户为主，购买欲望相对较强，为避免政策、信贷环境再度收紧，从而误伤刚需，遇到合适房源会及时入市。
据广州中原研究发展部调研了解，钟村板块部分业主甚至出现反价现象，反价幅度多在5-10万元之间。
例如本月祈福新村一套68平方米的物业，业主原本谈拢以190万元出售其物业，但最后在签约前反价至200万元成交。部分客户认为再不买，当利率上调和政策收紧时，只会增加更多置业成本。
—预测—
成交延续3月下旬走势 楼市逐步回暖
3月整体成交量较2月春节月有明显增加。据监测，目前3月各周成交量呈现平稳增长的态势，12周周度成交量甚至突破2000宗，预计4月周度成交量将维持3月下旬成交的基础上平稳波动，二手住宅市场将逐步回暖。
主要根据以下两个方面分析：一方面，一手供应不足，客户分流至二手市场。3月一手住宅市场仅有45.3万㎡的住宅供应，较年前1月（72.5万㎡）下滑37.6%，部分热点区域出现严重缺货，以致部分一手客户被迫转向二手市场；另一方面，业客双方观望情绪放缓。
据监测，目前二手新增盘源数量明显增多，环比2月大幅增长近两倍，市场上盘源充足。另外，受深圳的“三价合一”政策出台和各地信贷环境收紧的影响，部分客户担心置业门槛和成本提高，入市速度将会相对加快。
广州中原研究发展部2018-04-03 17:55:50
