提要
近期市场又迎来一轮土地出让潮，8月再有多宗地块挂牌出让，包括番禺区禺山大道南侧STJ15-01地块。
地块所在板块近5年来无土地出让记录，也是今年以来番禺首宗土地出让，相信会吸引不小的关注。
本篇报告，广州中原研究发展部将对从地块基本情况、周边配套、周边楼市、地块价值及前景分析等方面为你详细分析。
地块基本信息
可建设面积不多
需配建学校、绿地和道路
番禺区沙头街禺山大道南侧STJ15-01地块（下称“STJ15-01地块”或“地块”）地块位处番禺区沙头街禺山大道南侧、市桥水道北侧；
分散位于西环路两侧，距离地铁3号线的市桥站约3公里。
STJ15-01地块占地面积6.49万㎡，涵括需配建的公园绿地、道路、幼儿园配套，实际可建设用地面积为2.08万㎡；
起拍价11.6亿，折合楼面价16000元/㎡，但该地块包含政府回购1.5万㎡的条件，按照3500元/㎡的建设成本计算，其实际楼面价为20154元/㎡；
该价格仅次于2017年11月出让的汉溪长隆双地铁上盖BA0904007地块，位居目前番禺区第二高起拍楼面价。
地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为14.6亿，到达限价时楼面价为2万元/㎡，扣除政府回购面积后实际楼面价为25192元/㎡。
值得关注的是，该地块还要求受让人须采用装配式建筑的建造方式。
地块内外部现状
内部平整无其他构筑物
周边居住商业氛围一般
广州中原研究发展部踩地发现，地块位于禺山大道南侧，大富村、海伦堡创意园等；
地块现状主体为驾校练车场，地面基本平整，有若干树木，此外无其他构筑物，地块四周有铁丝网围闭，拿地后可直接进行开发。
广州中原研究发展部现场调研时，正碰到政府部门对地块北侧一排商铺进行拆除工作；
沿途停满了政府相关各级部门的工作用车，其中包括番禺公务、安监、消防、电网等；
待相关人员及物品安置好后，超过10部挖掘机随即开始拆除作业，场面甚为壮观。可见，政府对此STJ15-01地块重视力度很大。
广州中原研究发展部实地调研发现，地块目前周边工业园区、村落环绕，北部为禺山大道和莲湖村；
东侧为大富村工业园区、海伦堡创意园区，西侧为河涌、联邦工业城，地块南部大富村。整体而言，目前地块周边居住、商业氛围一般。
交通配套
道路通达性尚可
公交出行便利
通达性：地块所在区域整体道路交通便利，地块主干道禺山西路，可快速接入东新高速、番禺大道北等主干道；
便利通达广州中心城区及临近顺德、南沙等区域，距离区域中心市桥、万博等板块直线距离分别约为3公里、8公里。
此外，地块西侧未来将配建一条城市主干道，进一步改善地块对外联通条件。
公交：地块周边目前较少居住区，不过多个村庄及工业园区围绕，加上主干道，周边公交覆盖率也较高，多条线路经过且设站。
目前而言，周边公交出行仍算便利。
地铁：距地块最近的地铁站为地铁3号线市桥站，直线距离约3公里，需通过公交及其他交通工具接驳，地块周边未来暂无地铁规划。
可以看到，未来建成采用地铁出行便利度一般。
商服及其他配套
配套尚待完善
但可满足基本需求
商业配套：地块所在区域商服配套匮乏，目前地块1公里范围内基本无成熟商业配套，营业的临街铺以饮食、建材等业态为主；
距离3公里范围内有市桥钻汇广场、易发商业街等区域成熟商业体，地块周边商服配套不算便利、尚待完善。
学校资源：目前地块周边教育资源同样缺乏，周边1公里基本无学校配套，不过地块离区域学校资源密集区很近，其中包括西丽小学、仲元中学等，此外地块南侧将配套建设9班幼儿园。
医院：目前地块周边医疗配套基本满足，距离地块3公里范围内有番禺区主要医院布局，包括番禺区中医院、番禺区何贤纪念医院等知名大型医院。
公园：地块周边村庄及工业园区环绕，1公里范围内无大型公园资源，未来将更多依靠自建小区绿化，3公里范围内有大夫山森林公园、滴水岩森林公园等大型公园设施。
区域土地价值
该地块位于市桥西部片区，所在片区近5年来无公开出让宅地记录。
距离地块较近的桥南板块，时代2015年以24.7亿夺得QNJ14-02地块，折合楼面价16330元/㎡，创下当时区域土地出让楼面价标杆。
近两年番禺区位价值不断提升，土地市场表现抢眼，汉溪长隆地铁站上盖地块、汉溪村地块二楼面价已突破2万元/㎡；
而南草堂村、官堂村地块出让楼面价更是突破3万元/㎡大关。
区域楼市
广州中原研究发展部调研发现，地块周边开发力度不高，所在周边以村庄和工业园为主，周边较少住宅项目。
地块所在片区居住区集中在西环路一带，不过不少小区楼龄超15年，由于楼龄较长加上距离地铁站稍远；
价格普遍在2.2-2.6万元/㎡之间，与地铁番禺广场站距离较近的项目价格则在3万元/㎡左右。
目前市桥基本以二手项目为主，一手项目以桥南板块时代柏林作为参考，价格在3.8-4万元/㎡，而临近的大夫山尚东售价则约2.8万元/㎡左右。
客群定位
地块所在片区村庄、工业园区围绕，几无成熟居住小区，未来地块可开发为以刚需首置、改善换房需求为主的产品；
主要客户来自周边工业园区的中高层高管、周边村庄居民，以及看中区域及地块便利的对外交通条件；
也可享受基本配套资源的上班族，将会是地块开发项目入市后的核心客户群。
此外，广州各区的投资型置业客户、番禺区及周边一带的外地生意老板，也会是未来地块的潜在客群。
地块前景分析
重要价值一：
工业园区集中区域，潜在需求大
地块所在沙头街为番禺区重要工业园区，板块内有联邦工业城、横江工业区、莲湖工业城、大富村产业园区等传统工业园区，也不乏海伦堡创意产业园、88科创小镇等新型产业园。
园区集聚了大小企业超1000家，也集聚众多人才，势必产生大量的居住生活需求，将成为未来项目入市后的主要购买人群。
重要价值二：城市更新重点建设
加快配套完善，提升居住氛围
2018年初，番禺区城市更新局公布《广州番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》。
未来三年内，番禺区将启动改造城乡更新项目107个，包括22个旧村+6个村级产业园+40个旧厂+39个老旧小区。
其中22个旧村全面改造：14.41平方公里，本次出让地块所在沙头街即有3个旧村，共计0.62平方公里。
目前广州正大力推行城市更新，未来将在城市空间结构优化、城市功能完善、城市产业转型升级、重点基础设施建设等方面重点投入，这将为区域板块发展提供动力和机遇。
地块所在沙头街的三大旧村将在未来三年内进行全面改造，将大大提升板块的发展前景，也为地块未来的开发带来很大的利好，更有可能与旧村改造形成联动发展，甚至有更多机会参与旧村改造中。
地块市场风险分析
风险一：可售面积少
部分被回购，起拍楼面价不低
地块占地面积6.49万㎡，实际可建设用地面积为2.08万㎡，仅占32%，需配建的公园绿地、道路、幼儿园配套。
地块起拍楼面价16000元/㎡，但扣除政府回购1.5万㎡后，实际楼面价为20154元/㎡，与周边部分老旧二手住宅售价差距不大。
预计未来地块入市后，售价将会4万元/㎡起，面临不小的市场竞争力和空间考验。
风险二：未来工业园区虽带来支撑客群
也产生污染等潜在威胁
地块所在板块多个工业园区围绕，园区企业涉及业态众多，包括创意园区、科创小镇等新兴产业园区；
不过更多仍以印刷、建材、五金、金属制品、电化设备、钢构厂等传统业态为主，不少为厂房生产，难以避免产生噪音、气味、污水等潜在威胁。
综上，广州中原研究发展部认为，
一、从地块区域条件看，地块所在区域将迎来改造提升的时期，地块的出让开发将为片区改造带来样板效应；
也会大幅完善周边配套建设和居住氛围，未来也可能获得更多参与到旧村改造的机会。
二、地块工业园区及村庄环绕，对外交通便利，周边配套尚不完善，但基本满足需求；
未来地块自建配套也会完善，未来周边园区将提供不错的客群支撑，不过也有潜在的污染威胁。
三、番禺区尤其地块所在板块，近几年土地供应稀缺，本次出让地块将带给市场近7万㎡体量的住宅产品，不过政府需回购1.5万㎡，扣除后实际起拍楼面价20154元/㎡，未来入市将面临不小的考验，不过目前周边几无居住小区，有利项目后期入市。
故，预计未来房企拿地激烈程度不低，但不宜盲目追高报价，未来地块开发，应更聚焦发掘周边工业园区及村庄的刚需及改善性客户。
广州中原研究发展部2018-08-22 18:25:54
