提要
根据阳光家缘数据显示，2018年8月1-28日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5947宗，较7月同期（6529宗）环比下滑8.9%。
同比2017年8月同期（6513宗）下滑8.7%；价格方面，本月二手住宅网签均价为25981元/平，基本与上月持平。
广州中原研究发展部认为，
8月二手住宅市场主要特征有以下几方面：
（1）业主心里价位松动，有较大的让利空间。近期客户观望情绪有所加重，而不少业主见放盘价格客户接受意愿不高，选择适当下调放盘价以加快出售。
（2）一手现较多特价房源，对二手造成一定分流。据了解，南沙、增城等一手成交热点区域均存在部分楼盘在打“特价房”以求吸引置业客户眼球，致使部分打算在二手市场置业的客户转向一手市场。
（3）因现时楼市“严管”信号不断释出，政策环境趋紧，客户购房需求更为理性，遇上价格合适房源仍会出手购买，但不再出现盲目追价购买
8月市场热点
业主报价下调
客户可趁低价购房
经过317、330两轮新政调控后，中原报价指数逐步下调，尤其是近段时间以来，市场政策环境趋紧，客户观望气氛浓厚，部分急卖的业主由于长时间未能成交，选择下调报价以促成交易。
据广州中原研究发展部监测，8月各周报价指数均低于荣枯线50%，维持在30%-33%之间低位徘徊。
另外，据中原放盘量统计，8月份下调报价的房源占比上升明显，报价下调的盘源占比基本高于60%，幅度多集中在1%-5%之间。
但广州中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机；
业主议价空间有所增大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。
分区点评
各区成交普降，花都逆市而上
从各区成交情况来看，天河、海珠、越秀、白云成交均有明显下滑。
本月分别成交578宗、659宗、426宗以及615宗，环比分别下滑6.6%、3.0%、11.8%以及4.6%。其网签均价分别为43323元/㎡、35741元/㎡、40954元/㎡以及28364元/㎡。
另外，需要指出的是，本月花都区成交不降反升，成交量逆市而上。本月共成交851宗，环比7月同期上升3.1%。
主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客户对后市信心较强。因此，花都成交有一定的抗跌性。
天河区
客户观望情绪浓厚
入市相对谨慎
据广州中原研究发展部监测，本月天河区天河北板块成交活跃，主要由于其区位条件优越，周边生活配套齐全，教育资源雄厚。
因此，无论淡季还是旺季，成交一直保持活跃。本月天河北板块成交均价为65320元/平。
而其成交活跃楼盘为侨怡苑、嘉尚国际公寓，2018年8月成交均价分别为63897元/平、73340元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月天河区客户观望情绪浓厚，上门看房客较上月明显减少，其中置换、改善需求客户表现尤其明显。
据监测，3房、4房户型成交均有不同程度下滑，本月成交占比分别为34.3%、14.3%，环比上月分别净减3.7%、1.7%。
而1房刚需户型成交占比回升，达17.9%，环比上月净增5.9%。在目前“严管”环境下，改善需求客户入市相对谨慎，成交周期亦有所拉长，部分客户甚至推迟购房计划，因此整体成交有所下滑。
越秀区
散盘盘源待补给
成交活跃度大不如前
8月，越秀区二手住宅网签宗数为426宗，环比下降11.8%，成交排名为全市第七名。
据广州中原研究发展部监测，小北路板块因价格低洼，房源多以小户型为主，总价相对较低，本月成交活跃，8月成交均价为63743元/㎡。
而其活跃盘源为北秀花园、小北路散盘，本月成交均价分别为64308元/㎡、53228元/㎡，套均总价为550万元/套、227万元/套。
另外，据监测发现，本月越秀区散盘成交明显下滑，成交占比跌至30%，环比上月下降23%，为今年以来新低。
广州中原研究发展部认为，越秀区散盘成交受阻主要有两方面原因：
一方面，由于前段时间越秀散盘成交向好，消化了不少盘源以及客源，市场上房源略显稀缺，以致成交有所下滑；
另一方面，本月越秀区小区盘源业主有较明显的让利行为，而部分散盘房源业主心态依旧强硬，基本没有较大的议价空间，以致部分散盘意向客户分流至小区物业。
海珠区
部分盘源下调价格以加快促成成交
8月份，海珠区二手住宅网签宗数为659宗，环比下滑3.0%。
本月海珠区除赤岗板块外，江南大道南板块成交同样活跃，其优质小区盘源云集；
其中以保利红棉花园和富力顺意花园成交最为活跃，8月成交均价分别为28544元/平、41251元/平，套均均价仅为127万元/套、296万元/套，入市门槛相当低，能够满足刚需客户的置业需求。
据广州中原研究发展部调研了解，海珠区赤岗板块的电梯楼，部分业主放盘一段时间后仍未售出，加上急于换房或急需资金需求，现已有部分业主适当下调放盘价以加快速度成交，如聚德花园有一套70㎡两房的电梯房源，之前放盘价为260万元，后因客户接受意愿不高，看房客户较少，最终降至245万元成交；
另外，珠江帝景有一套164㎡大户型房源，之前同样房源成交价为1000万左右，因业主急需用钱，价格降至950万元成交；
但此套房源大幅降价主要原因仍是业主急需套现所致，并非市场真实情况，而更多的仍是小幅度（1%-5%左右）下调价格。
荔湾区
康王路板块多物业下调报价
2018年8月，荔湾区网签均价为31709元/㎡，套均总价为229万元/套；阳光家缘中介网签量为457宗，较7月同期下滑6.8%。
根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块因价格较为低洼，本月成交均价主要集中在26000-27000元/㎡；
整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为荔湾广场、周门街散盘，本月成交均价分别为23182元/㎡、30109元/㎡。
据广州中原研究发展部调研了解，本月荔湾区同样有部分楼盘价格微幅下调或业主适当下调放盘价以促进成交，如康王路板块的一95㎡三房的荔湾广场物业，原放盘价为260万，因放盘一段时间仍未售出，业主心态有所减弱，后价格下调至255万元成交；
此外，富力广场有套80㎡三房的房源，原放盘价为280万元，因放盘一段时间仍未售出，业主下调至270万元，最后与客户议价至265万元成交。
但据了解，珠岛花园部分额业主价格仍然“企硬”，降价、让利空间相对较小，对后市看涨信心依然较强。
白云区
机场路板块成交活跃度下滑
客户存在分流影响
据广州中原研究发展部监测发现，白云区罗冲围板块凭借价格低洼的优势，深受刚需客的青睐，成交保持活跃。
本月罗冲围板块成交均价为28764元/㎡。其成交活跃楼盘为富力桃园、富力半岛花园，成交均价分别为36123元/㎡、34134元/㎡。
此外，根据广州中原研究发展部调研了解到，本月白云区机场路板块置业客户分流至周边一手市场的情况相对明显；
同时客户的观望情绪亦较浓，整体市场相对冷清，成交占比下降至22.7%，环比下滑20.9%。主要由于周边部分项目为吸纳客户，推出特价房、优惠等形式让利以促成成交和宣传。
以三季云城为例，该项目为旧楼翻新项目，其在近期推出的部分中高层特价房均价仅21000元/㎡左右，价格与周边二手住宅项目基本持平，深受置业者追捧，据透露，超6位置业客户争抢一套特价房源。
以致部分原本打算在机场路板块的客户转向了周边市场，整体成交有所下滑。
番禺区
市桥板块成交萎缩
钟村持续活跃
2018年8月，番禺区网签均价为24562元/㎡；阳光家缘中介网签量为1228宗，较7月同期下降7.8%。
根据监测二手住宅网签数据显示，市桥板块成交萎缩较为严重，本月共网签265宗，环比上月同期下滑28%，主要由于本月市桥板块盘源稀缺，业主放盘积极程度较低，多处于观望后市状态，以致客户可选择盘源较少，整体成交大不如前。
而钟村板块则因价格仍相对低洼，2018年8月中原成交均价为27982元/㎡，本月成交仍较为活跃。
本月钟村板块成交较为活跃的除祈福新村外，锦绣生态园成交也较为活跃，2018年8月祈福新村、锦绣生态园中原成交均价分别为28950元/㎡、26243元/㎡。
无论是祈福新村或锦绣生态园，本月均以楼梯楼成交居多，其中祈福新村主要以52-79㎡两房和小三房成交为主，成交总价主要集中在150-200万之间；
而锦绣生态园则以60-90㎡两三房成交为主，成交总价主要集中在150-250万之间，成交的客户均主要为80、90后刚需客户。
预测
“金九”传统购房黄金周
成交量或将小幅提升，价格平稳
2017年8月，广州二手住宅市场成交量处于年内低位，整体成交能力甚至不如去年同期，客户观望情绪浓厚。但金九银十是传统的购房旺季，客户大多会选择在此刻购房。加上现时广州一手供应或库存严重不足，开发商开盘、推货积极程度较低，而二手房源可选择性较多。因此，不少客户仍会选择购买二手房。在此环境下，广州中原研究发展部预测，在“金九”传统购房旺季下，二手住宅成交量或将小幅提升，但价格仍较为平稳。
广州中原研究发展部2018-08-31 04:36:01
