中新镇集丰村A18079地块:中新供地渐增,21号线衔接4、5、6号线及知识城线,潜在客源广

10月12日，增城区国土资源和规划局以挂牌方式出让中新镇集丰村A18079地块，截至目前今年中新镇已共计挂牌出让7宗宅地。

本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来增城区中新镇集丰村A18079地块的调研报告以及区域发展前景解读。

地块基本信息

A18079宗地位于增城区中新镇集丰村，风光路南侧，景新国际名城。

该地块用地性质为二类居住用地（R2）。总用地面积42695.43 m2，可建设用地面积42695.43 m2。

容积率≤2.6，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。计算容积率建筑面积≤111008.12 m2，配套商业建筑面积≤5550㎡，建筑限高120 米。

另外，地块要求配建12班幼儿园、社区居委会等配套。

该地块总起拍价为13.48亿，起拍楼面价为12143元/㎡。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为17.76亿，到达限价时，楼面价为16000元/㎡。

增城区中新镇集丰村A18079地块（局部）

地块内部及外部环境现状

该地块内部地形有部分低矮小山丘，杂草丛生，整体而言较为平坦。

但内部有较多残余建筑垃圾以及少量残留建构筑物，调研期间有一辆挖掘机在现场作业清理建筑垃圾。

地块外部景新国际新城一侧有防盗铁栅栏围蔽，其余边界由混凝土墙体围蔽。

地块外部主要是乡村道路及乡村民居建筑，乡土气息较为浓厚。

地块东侧与茶冚路一路之隔有低矮丘陵，虽然周边生态环境较好。

但周边山体海拔高度非常低，容易被小高层或高层住宅遮挡。

且周边绿化环境缺少优美景观，日后需要加强自身园景建设。

周边配套情况

地块距离中新镇中心2公里以内。邻近的景新国际沿街底商业态主要为家装建材；

另有少量餐饮、小型超市等生活便利设施，风光路沿路亦有少量便利店与餐饮店，生活配套质量一般。

1）交通配套

道路：地块邻近风光路，能够快速通达广州中心城区，有利于缩短通勤时间。

不考虑交通堵塞的理想情况下：地块距离天河中心区约45公里，驾车50内可达。距离中新知识城35公里，驾车35即可到达。

距离黄埔科学城30公里，驾车30即可到达。

公交车：目前距离地块中部步行距离500米处有且仅有1个公交站，景新国际站。路线只有2条，分别为103路和370路。

地铁：地铁21号线分为快线与慢线。

快线在中新镇无站点设置，慢线则设置有中新与中新东两站。

地铁21号线预计本年底开通增城广场-神舟路，距离地块最近的中新站和中新东在2公里以内，地块开通楼巴接驳至地铁则最为方便。

21号线快线半天河，慢线1天河，未来交通可期。

综上所述，地块周边公共交通出行条件尚有不足，未来以楼巴辅助出行或自驾为主。

2）商服、教育、医疗及其他配套

商业配套方面，景新国际沿街底商有少量餐饮店和一个小型超市，目前大部分商铺仍空置。

其余商业配套主要集中于中福路、新市路、新墩路、学园街一带，均位于镇中心，但业态普遍较为低端。

本宗地块需要配建商业服务设施，为本项目居民提供生活便利。

教育资源方面，地块要求配建12班幼儿园。目前地块300米范围内亦有一个幼儿园。但周边中小学资质平平。

医疗配套方面，仅镇中心有一座社区医院，只能满足基层医疗服务需求，医疗服务设施亟待改善。

目前就整体情况而言，宗地周边公共服务设施配套目前能满足普通质量的生活需求。

地块市场价值分析

1）中新镇宅地供应增长趋势明显

规划宅地陆续释出

有望快速跃升为增城重要一手片区

根据2018年中新镇的宅地供应情况，累计已产生70.69万㎡的计容建筑面积，预计将带来2.2万人左右的居住人口。

目前镇上开发时间较早已悉数交房入住的楼盘有大型社区恒大山水城、中型社区中海香樟墅、小型社区恒福花园，另侨建御溪谷也将于本年底陆续交房入住，以上楼盘合计约5000户，同时也为中新镇带来了更完善的生活配套。

另外，广东农工商职业技术学院(北校区)也坐落于中新镇中心，高校周边的餐饮业较为丰富。

因此，中新镇目前生活氛围相对邻近的镇龙及朱村较好，但仍有待改善。

广州中原研究发展部认为，中新镇未来将会成为增城区重要的供地板块。

随着21号线的开通，以及周边在建的各大楼盘开发完成，未来商业及交通配套都会得到极大提升。

预计未来2-3年将中新镇会成为重要的宜居一手片区。

另外，根据《中新镇控制性详细规划（镇区组团）》，本地块东侧规划有一处占地面积较小的二类居住用地，本地块东侧与茶冚路一路之隔则规划有两大片住宅用地。

根据《中新镇总体规划修编项目（2014-2020）》，中新镇的城镇发展目标为广州东生态休闲宜居地、岭南新智慧产业教育城。

随着城镇逐步落实规划发展建设，规划宅地陆续释出，本地块周边居住条件将会日趋完善。

2）21号线衔接

4、5、6号线及知识城线

潜在客源广

21号线通过4个换乘站点，连接广州地铁4、5、6号线及知识城线，沿线分布有多个工业园区、创意园区。

此有利条件能为中新镇提供来自不同区域的潜在客源，且能极大提供居民出行便利性。

待本地块交付使用之时，地铁21号线必然已全线开通运营，届时乘搭14个站即可到达天河公园；

乘坐5个站即可到达增城万达广场，弥补了休闲文娱设施不足的现状缺点。

3）地处广州东部

三大重要片区核心地带

发展机遇大

中新镇地处广州东部的黄埔中新知识城、广州科学城、广州教育城三个重点规划片区的核心地带，其中教育城二期位于中新镇内，中新镇具有良好的发展机遇。

周边一二手楼盘情况

地块周边3公里范围内有多个楼盘。二手楼盘有恒大山水城、恒福花园、中海香樟墅等，价格1.5-2.1万元/㎡不等。

一手楼盘有紧邻地块的景新国际，目前均价1.8-2万/㎡。

地块周边一手楼旁还有靠近中新镇中心的侨建御溪谷，洋房单位均价2.5-2.6万/㎡。

宗地周边大型楼盘主打别墅盘，包括恒大山水城、侨建御溪谷、中海香樟墅。产品类型涉及叠墅、联排别墅、双拼别墅。

而楼盘规模相对较小的恒福花园与景新国际则主打高层洋房，其中宗地的景新国际以2、3房中小户型为主，4房大户型为辅，主力户型为3房。

综上所述，广州中原研究发展部认为宗地未来若要以差异化竞争，可考虑复式产品。受限于地段条件，目标客户同样以刚需与改善型客户群体为主。

地块swot分析与调研总结

基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对增城区中新镇集丰村A18079地块的SWOT分析及调研总结如下:

综上所述，本地块项目的竞争对手不但有来自周边的各品类一二手房，且还有地段条件相仿的朱村板块。

另外，本宗地块形状不规则，边界较多曲折，更需要房企在小区规划和建筑产品设计上多下功夫。

此外，8月份华发与华润分别拍得中新镇三迳村的A18027、A18029地块，以及10月份天健拍下靠近中新镇中心的中新村A18048地块，均以接近底价的超低溢价率成交。

本地块地段条件相对中新村的A18048地块而言并没有更大的优势，因此建议房企谨慎出价。