提要
2018年11月，广州增城将出让6宗商住用地。其中，永宁街塔岗村A18095地块位于增城永和板块，为增城年内首宗出让的“人才公寓”用地。
本这宗地块的具体情况如何？下面广州中原研究发展部将为你详细介绍永宁街塔岗村A18095地块。
一. 地块基本信息
永宁街塔岗村A18095地块位于增城区永宁街九如村、塔岗村永宁大道南侧。总占地面积36710㎡；
容积率≤3.9；计容建面为143077㎡；起拍总价为10.74亿元，起拍楼面价为7506元/㎡。
并且竞拍人要求为增城开发区、增城区直属国有全资公司。
另外，地块项目建设有较严格的规划限制，除需建成人才公寓外，还要求竞得人全自持，自持年限不得低于10年。
自持期间物业仅可用于租赁，租赁方案（包括但不限于租赁对象、租赁价格）、建筑设计、户型设计等均须经增城经济技术开发区管委会审核同意。
此外，对于10年后销售对象官方亦给予了严格的条件限制，必须为在增城开发区注册的企业员工，员工须为具有大学本科以上（含本科）学历或中级以上（含中级）专业技术职称的高层次人才。
从其众多的条件限制可见，官方对增城经济开发区的发展十分重视，意在通过地块项目解决片区板块高端人才的居住需求问题。
二. 地块四至及现状情况
地块位于增城永和板块，广州中原研究发展部实地调研了解，地块的北侧紧靠永宁大道。
西、南两侧被时代廊桥、保利i立方两大项目所包围，景观视野有一定的受阻；东侧则为主干道香山大道，来往车辆以货车居多。
现时，永宁街塔岗村A18095地块仍然维持“原状”，地块仍还没进行拆迁、平整处理，地面上仍残留较多的构建物。
其中，地块东侧为待拆迁的商铺，目前仍有少量店铺仍然处于运营状态；地块南侧为荒废的厂房；而东、北两侧为待拆迁的房屋。
三.周边配套情况
交通方面，永宁街塔岗村A18095地块所在区域道路交通便利，邻近永宁大道和香山大道；
可接驳济广高速、新新大道，能够快速来往新塘、黄埔、天河等地，交通通达性较好，自驾车出行相对便利。
但是，现时片区公共交通不足问题相对突出。地块周边并无公交线路途经，加上项目距离地铁站点亦相对较远，与13号线官湖、新塘站约6-7公里距离，公共出行便利度极低。
因此，日后项目需考虑增设楼巴接驳地铁，以缓解公共配套的不足的问题，提升项目的楼市价值。
生活配套方面，永宁街塔岗村A18095地块周边1公里范围内配套匮乏，中大型商圈需至3公里开外的新塘商圈；
目前仅能依靠、共享保利i立方以及时代廊桥项目的自身商业配套，以满足租客的日常生活需要。
医疗资源方面，地块周边中大型的医疗配套略显缺失，仅永宁街永和社区卫生服务中心小型医疗机构位于项目周边，但基本能满足基层医疗服务需求。
四.地块整体市场价值分析
1）片区招商引资前景乐观
居住需求激增
随着增城技术经济开发区基础设施、生活配套的逐步完善，其招商引资、企业引入的成效越发明显。
除富士康项目以外，目前增城技术开发区已经引进阿里巴巴、广本、珠江钢琴、福耀玻璃等多家实力雄厚企业；
再加上其汽车产业基地的加持，片区已涌入大批的高素质劳动力，“产城融合”逐渐显现，居住需求激增。
因此，在这样的大背景下，未来项目产品入市将有望直接承接周边厂区、产业园、汽车产业基地员工居住需求。
另外，日后项目房企亦可与片区企业合作，以合适的租赁价格为企业提供“员工宿舍”，快速解决项目前期的客源和房源空置问题。
2）官方重视程度高
片区“抢人大战”持续加码
据监测，近三年增城技术经济开发区累计建设27.9万㎡的人才公寓。其中，仅今年就出让14.3万㎡，比去年多2倍。
但需要指出的是，去年出让的招商地块需配建8.46万㎡的政府性房源，若均用作“人才公寓”的建设，实际与今年相差不大。
由此可以看出，片区已然成为区域“抢人”的主战场。
广州中原研究发展部认为，增城经济开发区“抢人大战”越演越热，过去增城“人才公寓”多以竞配建的形式产生，而本次则直接出让“人才公寓”用地。
本次地块主要以服务片区的招商引资、引进人才为目的，以求加快片区的建设、发展进程。
五.地块周边楼市前景分析
1）项目周边楼价情况
目前永宁街塔岗村A18095地块周边主要以一手住宅项目为主，其中，奥园誉峯项目已进入尾盘阶段。
目前在售均价为2.1万元/平，而保利i立方plus和合景誉山国际均为期房在售，均价在1.6-2.2万元/平左右。
而二手方面，目前在售的项目主要为时代桥廊项目，其早期交楼的房源逐渐流入存量房市场，均价在1.8-2.0万元/平。
2）项目周边租赁情况
就目前发展情况而言，增城经济开发区的基础建设、生活配套等方面均处于初步建设阶段，租赁市场尚未完全成型，市场仍需要一定的培育时间。
目前项目所在片区租赁市场价格主要分为三个梯度：
类以新塘地铁站点周边住宅项目为代表：由于片区起步阶段较早，生活配套相对成熟、交通通达性较优，距离地铁站点1公里范围内，因此价格亦相对偏高，租赁均价在20-30元/㎡·月左右。
第二类以经济开发区的酒店式公寓为代表：该类产品居住环境、管理服务均处于优势地位，主要针对片区周边企业高中层员工，租赁均价为23-25元/㎡·月。
第三类以地块项目周边的洋房项目为代表，区位条件相对较差，但由于多为近年交楼洋房项目，楼龄偏新，仍然受开发区企业员工所青睐，其租赁均价在13-18元/㎡·月的区间左右。
六.地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对永宁街塔岗村A18095地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的永宁街塔岗村A18095地块除道路交通条件相对优越外，其生活配套、公共交通均处于相对下乘的位置，并且噪音污染的问题需待解决。
但该地块作为增城区年内首宗出让的人才公寓宅地，其意义重大。
旨在通过“人才公寓”为增城经济开发区企业解决员工居住需求，将有利于片区的招商引资和高素质人才的流入。
由此可以看出，官方对增城经济开发区发展十分“关照”。
广州中原研究发展部2018-10-31 14:49:05
