提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共85.11万㎡，环比下跌29%，网签一手住宅为7971宗。
【整体概述】
长假影响网签环比跌14%
但优于去年同期水平
广州中原研究发展部认为，受国庆周网签速度放缓（7.9万㎡，795宗）以及部分项目于9月初“抢跑”推货影响，10月整体成交不及9月；
但对比去年同期，今年10月网签量同比增加2成，由此说明市场活跃程度较去年有所改善。
另一方面，根据 “十一”期间对市场进行调研发现，今年项目“扎堆”十一同台推货的现象不如过去明显；
房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化。
就目前情况而言，九月份至十二月均属于楼市推盘、消化的集中期，预计随着备案价优化措施落实，11-12月项目买卖气氛将更加活跃。
【新批供应】
逾74%供应量集中在国庆假期前
月底供应放缓待备案价优化
本月全市新批预售面积为85.38万㎡，比9月减少14%。
10月统计时段（9.26-10.25）中，国庆前（9.26-9.30）新批预售量为62.83万㎡（5831宗），占10月供应量的74%。
国庆后，全市供应面临假期推货后的“疲软期”；部分国庆前夕，甚至9月已取得预售证的项目正处于处理剩余货量阶段，而预计下一波“供应潮”将有待备案价机制调整完善后到来。
从区域情况来看，10月供应仍以增城、南沙两区为主要支撑，两区累计提供40.22万㎡新批面积，占总供应量近一半水平。
主要供货个盘有朱村云溪四季（3.4万㎡）、科慧花园（2.25万㎡）、南沙滨海新城（1.91万㎡）等。
此外，供应面积排行第三的荔湾区，本月累计提供10.11万㎡新增住宅，该供应量环比上涨1.3倍，广钢板块的华发中央公园（2.13万㎡）、金茂府（1.8万㎡）为供应主力。
广州中原研究发展部认为，随着近年集中供应用地陆续转化为一手项目，未来广钢将有更多全新项目投入市场，预计该板块今年末至明年将再次迎来大批量供应阶段，市场热度将进一步提升。
【成交情况】
14号线开通临近刺激从化成交
黄埔大盘促销“积极求变”
从数据上来看，本月增城、从化、黄埔3区网签环比上升。
但需要指出的是，增城数据中存在回迁房南山丰景花园集中网签6.74万㎡、赛宝花园网签3.63万㎡影响。
假如将回迁项目进行剔除，本月增城实际网签应在22-23万㎡左右。
该区本月交易网签集中在中海联睿品（2.41万㎡，267宗）、科慧花园（4.04万㎡，384宗）两大项目。
上述项目可见目前市场上增城区较受追捧的项目仍离不开性价比高、地铁通勤等要素条件。
从化区本月网签5.89万㎡，环比上涨87%，为全市环比增幅的单区。
主要拉动成交的珠江壹城（0.99万㎡，92宗）、保利桃花源（1.07万㎡，86宗）。
随着14号线投入运营时间即将到来，预计四季度至未来一年从化地铁沿线一二手市场将会受到更多买家关注。
此外，黄埔区本月网签10.32万㎡，环比持平。该区已连续2月成交回升，并“摆脱”7、8月份仅3-4万㎡网签的尴尬情况。
广州中原研究发展部认为，虽然黄埔区上半年网签主力知识城板块进入供应减少阶段。
但由于9月以来多个在售大盘采取让利措施，促使市场成交有所回升，其中万科三盘（尚城、里享家、幸福誉）本月累计网签3.68万㎡（409宗），越秀保利爱特城网签1.75万㎡（181宗）；
上述项目均为国庆前后采取一定促销活动的项目，可见在目前市场环境下，积极求变的项目仍然对买家存在较大吸引力。
此外，由于中心区天河、荔湾、海珠等区处理积压网签数量减少，导致本月相关区域网签呈现50%以上的下滑。
【库存状况】
整体消化周期持续5个月下跌
黄埔、增城不足半年
由于近段时间成交量提升，直接导致整体消化周期连续5个月下降，目前已降至9个月，为近一年以来水平。
说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势，考虑未来备案价优化将进一步刺激购买力，建议意向买家不宜过分观望而放缓入市步伐，错过入市时机。
从各区消化周期来看，天河消化周期不足3个月。
区域目前除东圃板块兰亭盛荟、黄村珠江花城等个别项目外，其余基本处于清尾、售罄阶段。
消化周期紧随其后的为黄埔、增城两区，其中黄埔为5个月，增城为5.4个月，且上述两区均呈现消化周期持续下跌现象。
黄埔区库存不足的主要原因为近年供地偏少，加上部分地块用于人才租赁房建设，因此实际可用于销售的地块面积“供不应求”，市场转化能力弱；
而增城区虽然2016年以来供地量有所增加，但用地获取成本较以往大幅提高，在当前市场环境下，开发商推货计划更加谨慎。
【个盘表现】
增城热盘受市场追捧
保利万科项目促销“见效”
本月成交单盘10可以分为3个类别：
类为通勤、规划利好项目，以科慧花园、中海联睿品作为代表，两盘分别位于21、13号线站点辐射范围内，承接富士康科技小镇、增城经济技术开发区两大产业规划区利好。
第二类为国庆前后促销项目，以越秀保利爱特城、万科尚城、万科里享家为代表；
两大品牌房企长假期间采取了特价房、附送管理费等方式吸引买家，从网签情况来看，促销引导成交效果明显。
第三类为性价比高的大盘，以绿湖国际城、阳光城丽景湾为代表，凭借实惠价格、充足货源吸纳买家。
【后市预期】
备案价优化将刺激购买力
11、12月出现“翘尾”行情可能性较大
10月19日晚，广州官方宣布针对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，广州中原研究发展部认为此举利于减轻买家购置压力，从长远来看利于市场交易气氛趋于良性。
预计随着未来调整机制优化细则、操作方式落实，将引导开发商推出更多单位以迎合市场需求，以解决目前部分热门区域“无货可售”的尴尬局面。
预计11、12月一手市场气氛将有改善，一方面买家在经历前段时间观望后，受首付压力减少刺激，购置欲望将更加强烈；
另一方面，开发企业年底冲业绩和资金的回笼，预计部分促销活动将会持续。
此外，广州中原研究发展部了解，包括番禺广州亚运城、南沙越秀滨海新城、增城科慧花园、品秀星图在内的大盘接下来均有推货计划，热销项目将刺激市场成交回升，出现“翘尾”行情可能性较大。
广州中原研究发展部2018-11-02 14:49:55
