提要
广州有个区三年拍一次宅地，一次拍5个，拍卖的还是24年的烂尾地，没错，卖地如此龟速的就是老黄埔区。
3年前，广州首次采取网上竞拍方式卖地，拍卖的正是黄埔区亨元岗地块。
该地块原名“富贵城”，荒废了20多年，当时竞拍开发商报价也相当龟速。
从下午3点到晚上7点半，历经140多轮报价后，才被万科以10272元/㎡的楼面价拿下，即现在的万科尚城。
时隔3年，老黄埔终于迎来新宅地的出让，地块资质如何，旧改遍地的老黄埔发展是否真的如此龟速，详见下面广州中原研究发展部的实地调研分析。
地块基本信息
黄埔区茅岗路地块位于茅岗路以东、坑田路以北，土地用途为二类居住用地（AP051004）、通信用地（AP051005）、公园绿地、道路用地。
地块总占地面积20543㎡，其中可建设用地15661㎡，包括居住用地13803㎡和通信用地1858㎡；
另外，公园绿地1137㎡，道路用地3745㎡。
地块的宅地部分AP051004，容积率≤3.8，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，计容建面≤52451㎡。
地块的通信用地部分AP051005，地块无容积率、绿地率、建筑密度等规划指标控制要求，建设时征求通信行业主管部门意见，按其要求及相关规范执行。
地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
地块起拍总价10.9亿元，起始楼面价20785元/㎡，限制地价14.29亿元。
此外，地块还需配建2160㎡的9班幼儿园、1000㎡党群服务站、1700㎡商业服务设施等社区配套。
地块四至及现状
据广州中原研究发展部实地调研，黄埔区茅岗路地块西侧紧邻茅岗路，马路对面即为近两年动工的茅岗路以西旧改地块。
地块东边为城门大街及坑田村，北部为小山体和刚落成在租的合法创新空间，南部邻近汇骐商务中心和在建的茅岗商业楼，南望可见保利学府里及广州市第八十六中学。
地块临近主干道，周边工业园、创业园较多，加上茅岗路以西旧改地块的施工，现时有一定的噪音及扬尘污染。
目前，茅岗路地块处于围墙围闭状态，地上建筑物及构筑物已清除，地块地势平坦。
另外，周边店铺老板向广州中原研究发展部反映，地块平整非常迅速，一个“午觉”的时间，地面的建筑就已被推平。
地块交通区位
黄埔区茅岗路地块位于黄埔区老城区内，通过茅岗路，可连通广园快速、中山大道、黄埔大道，坐拥广州市三大东西向主干道的交通优势。
而且地块1公里范围内就有鱼珠、大沙地两个地铁站，地铁20可抵达珠江新城。
地块周边还设置了茅岗口、茅岗路南、坑田三个公交站点，5无缝接驳地铁。
公交还可通达黄埔区科学城、香雪、开发区以及天河区吉山、智慧城等多个生活、产业板块。
此外，地块周边除已开通的地铁5号线和13号线一期；
目前7号线二期、13号线二期也在施工中，两条地铁线二期预计2020年通车。
届时7号线可连通科学城、大学城、思科智慧城、万博商务圈、广州南站等重点产业板块。
13号线则贯通广州东西部，分流5号线、6号线运营压力。
交通如此便利，日后地块无疑是上述各大板块白领、蓝领的置业。
地块生活配套
地块位于天河和黄埔区交界处，可享东圃东、鱼珠及大沙地三大板块的生活配套。
周边聚集了广医五院、中大一院黄埔院区两所三甲医院；
黄埔体育中心、惠润广场、潮楼、星荟购物广场、红树湾家具博览中心、漫广场等大型购物娱乐设施。
地块周边教育资源非常丰富，2公里范围内布局了16所中小学。
包括省一级学府怡园小学、港湾小学、荔园小学、下沙小学、广州市第八十六中学分校、广州市二三中学。
老黄埔发展潜力分析
老黄埔规划定位拔高
在广州新一轮总体规划中，广州重新划定“主城区-副中心-外围城区”的城镇体系。
黄埔区九龙镇以南、番禺区广明高速以北被划入广州主城区，意味着其规划定位提升，片区交通设施、城乡环境、公共服务等将逐步提升。
另外，2017年广深科技创新走廊广州段提升规划启动招标，明确了走廊广州段范围，老黄埔入围。
广深科技创新走廊是一条连接广州、深圳、东莞，长度约180多公里，总面积超过1.1万平方公里的经济带，致力打造为“中国硅谷”。
也是粤港澳大湾区产业协同发展的重要部分，将会吸引大量的创新科技技术人才流入。
按照政府计划，将在创新走廊内，选择3-4处具有产业发展潜力的示范区，原则上每处面积为2-6平方公里。
据广州中原研究发展部实地调研，茅岗路地块附近即布局了不少创新产业园区。
除此以外，老黄埔还是广州第二CBD的重要组成部分。
广州第二CBD以滨水区为目标建设，地跨天河区、黄埔区，囊括黄埔临港经济区、国际金融城、琶洲、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等6个重点发展功能区。
其中，广州国际金融城和黄埔临港经济区为核心区，核心区面积达18.1平方公里，约等于3个珠江新城。
目前金融城限高解禁，11月金融城东北两区规划也新鲜出炉，东部定位为科技创新集聚区，北部定位为综合办公配套区，两大片区总用地面积达361.4公顷，将会有大量的高层商业办公楼崛起。
而黄埔临港经济区拥有21.2公里的江岸资源、34.5公里的岛屿岸线以及黄埔港等核心资源。
将聚力发展临港总部经济、港航服务业、航运金融业、电子商务、文化旅游、高端商贸等产业，全力将黄埔临港经济区打造国际航运综合服务区。
近几年黄埔临港经济区旧改全面开拆，文冲村、保利鱼珠港、横沙城中村旧改二期、广州港集团机修厂地块、东风化工旧厂、黄埔化工旧厂、茅岗城中村等旧村旧厂改造相继破土动工。
老黄埔旧改遍地开花
公开数据显示，黄埔区2017年完成城市更新项目固定资产投资128.94亿元，开工项目10个，开工建筑面积140万平方米。
2018年将力争完成城市更新项目固定资产投资150亿元，同比增长17%，新增开工面积300万平方米，同比增长114%。
截止目前，老黄埔的文冲、横沙旧改首期项目完工，笔岗安置区一期完工，鱼珠港、广州港机修厂改造项目写字楼部分已入市销售。
茅岗、黄埔化工厂旧改进入土建施工环节。
今年3月份，东风化工旧厂正式动工，由越秀地产和万力集团联合打造，建设为为集化工交易、电子物流、金融税务及法律服务等行业于一体的高端总部经济载体。
7月沙步旧村拆补方案表决通过，旧改包含鹿步、沙涌、塘头三条村，拟融资68.81亿，由万科操刀改造。
综上可知，富力、万科、保利、越秀、时代广州五大旧改主力开发商均已进驻老黄埔，片区步入快速建设期，预计五年后将会蜕变成型。
本次出让地块紧邻茅岗村旧改。
茅岗路旧改项目东至茅岗路，南至黄埔大道东路，西至黄埔区界，北至广园东路。
整体占地79.55公顷，建筑面积约227万平方米，是目前广州市“三旧”改造项目中的一个，规模相当于琶洲、杨箕、猎德村旧改面积的三倍。
虽说茅岗路旧改规模庞大，但片区改造后的建筑密度将由60%降至20%，绿地率由5%提高到40%。
未来还将配建10万平方米的公共配套物业，引进名校资源，打造为广州东部临港山水城。
茅岗路旧改项目早在2010年就已被列入广州市城中村改造范围，但片区涉及2194栋房屋，拆迁难度大：
直至2016年11月西华片区才率先开拆，启动安置房建设工作。
2017年3月，西华片的江贝地块动工，将建设约7万平方米、近600套安置房，预计2019年交楼回迁。
今年茅岗路以西城中村旧改提速，3月份茅岗路以西城中村三、四、五、六号地块（即茅岗城中村改造二期）签约率已超过范围内的80%，进入动迁和建设阶段。
广州中原研究发展部实地了解，目前茅岗路旧改项目现场处于紧密施工阶段，大部分商户已搬离，对留守的村户启动“一签一拆”。
片区楼市发展情况
现时，老黄埔一手住宅房源供给短缺，片区仅有笔村的万科尚城、富力悦禧两个一手住宅楼盘在售。万科尚城在售63-105平复式三至四房，售价3.3万元/㎡；
富力悦禧一期主推76-99平两至三房，售价2.4万元/㎡，现基本售罄。而距离本次出让地块较近的天河区宝兴翠园，售价达4.5-4.9万元/㎡，也处于尾盘销售状态。
片区二手住宅市场非常成熟，学位资源丰富，市场需求旺盛，2017年二手网签量突破四千套，二手房价格突破4万元。
据广州中原研究发展部实地调研了解，片区“次新房”保利学府里二手均价约4.5-5.0万元/㎡。
周边楼龄十年以上的小区如金碧世纪花园、天虹花园、锦田花园、荔园小区等均价在2.3-3.9万元/㎡不等，建议买家入手趁早。
广州中原研究发展部2018-11-21 19:16:01
