提要
近几年以来番禺居住用地出让很少，成交的为数不多的几宗地块中住宅用地更是稀少。
2018年12月，番禺钟村板块迎来一宗靓地，纯宅地、无行业限制等要素十分吸引眼球，预计将受到众多房企的激烈竞争。
本篇报告，广州中原研究发展部将从地块基础条件、重要配套、区域楼市、地块价值、地块风险等角度作详细分析。
地块基本信息
起拍价高
但位置优越的中小规模纯宅地
位于广州市番禺区东环街富豪社区居委西南侧，为原安美防火塑料制品有限公司地块。
西侧临近东艺路，南面临近市广路，东侧为兴学路，北面临近新光快速。
整个地块南北侧被招商金山谷项目围绕，距离在建地铁22号线祈福站约1公里，地块位置优越。
地块原为一类工业用地，早在2012年纳入三旧改造，2013年调整控规修改土地用途为二类居住用地，总占地面积24629㎡，容积率3.0，总计容面积为73887㎡。
本次出让采取“限地价+竞自持+摇号”，起拍总价14.70亿元，起拍楼面价达到19900元/㎡，是迄今市桥一带挂牌楼面地价的地块。
该地块除配建少量的公共配套外，并无其他条件限制，为近期出让地块中要求较少的“净地”。
地块内外部现状
内部整体平整
周边居住商业氛围成熟
广州中原研究发展部踩地发现，地块周边发展成熟。
临近金山谷、富豪山庄小区，地块四周已做好围闭，四至走向较为规则。
内部地面整体平整，并无其他大型构筑物，拿地后即可进行开发。
广州中原研究发展部实地调研发现，地块目前周边建设基本成型，若干居住区及学校环绕。
北部临近招商意库园区，东南侧一带富豪山庄、金山谷等多个住宅小区，西侧临近广明高速、钟屏岔道等通往城区主干道。
地块南部1.5公里处为超级大盘祈福新村。整体而言，目前地块周边居住、商业氛围发展较为成熟。
交通配套
道路通达性好
出行较为方便
通达性：地块所在区域整体道路交通便利，地块市广路、新光快速等城市主干道；
1公里范围内有广明高速、华南快速等高速路，便利通达番禺区域及广州中心城区。
公交：地块兴学路、东艺路等交通要道，目前地块旁已设置广东文艺职业学校、富豪山庄小学等公交站点。
地块四周居住区环绕，多条公交线路经过且设站，地块周边公交出行较为便利。
地铁：地块距离在建地铁22号线祈福站约1公里，距离在运营地铁3号线汉溪长隆、市桥站在3公里范围内，地铁出行便利。
铁路：地块通过公交、地铁等交通方式，可快速到达广州南站高铁枢纽站以及在建的佛莞惠城轨汉溪长隆站。
商服及其他配套
周边配套完善成熟
地块未来可共享
商业配套：地块旁即富豪商业中心社区商业，1公里范围内金山生活馆、金园广场、招商意库等商业配套成熟。
距离3公里范围内有祈福缤纷世界、万博商圈、市桥商圈等片区成熟商业体，地块周边商服配套十分成熟及完善。
学校资源：目前地块周边学校资源丰富，3公里范围内设有多间幼儿园、小学、初高中、职业学校等院校。
其中地块南侧即番禺机关幼儿园、东侧为富豪山庄小学、北侧设有加拿大外籍子女学校等，旁边的祈福新村更是多间公办、民办学校布局。
医院：目前地块周边医疗配套仍算合理，距离地块3公里范围内分别有中医药大学祈福院区、钟村医院、市桥医院等中大型甲级医院。
公园：地块周边公园资源丰富，1公里范围内设有金山湖文化公园，3公里范围内有番禺儿童公园、长隆旅游度假区等，也可便利到达大夫山森林公园。
区域楼市
地块所在钟村板块，楼市发展较为成熟，周边二手楼盘较多，包括多个超10年楼龄的大盘，一手项目较少。
目前在售的一手楼盘仅地块南侧的祈福缤纷汇。
在商业配套已完善、地铁22号线在建等利好刺激下，该楼盘目前报价已高达4-4.5万元/㎡。
近期祈福活力花园二期一口价3.3万元/㎡的20套尾货，推出当晚即被一抢而空。
地块周边二手楼盘集中，主要楼盘均价介于2.5-3.5万元/㎡。
其中地块西北侧新近交付的金山谷尚层均价达3～3.8万元/㎡；
东侧一带富豪山庄等楼盘售价在2.3～3万元/㎡，南侧超级大盘祈福新村二手房均价在2.5～3.5万元/㎡。
地块前景分析
土地&供应
近5年无宅地公开出让
板块一手供应奇缺
被称为“睡城”的番禺楼市发展较早，已建设多个知名居住板块。
如华南板块、钟村板块也有多个大盘，其中祈福新村一期为1996开发。
从近5年番禺区公开出让地块情况看，整体可出让宗数不多，钟村板块更是连续5年零供地，土地市场可谓稀缺。
一手供应方面，番禺区整体近几年新项目较为紧缺，且较为分散，其中亚运城、祈福缤纷汇等大盘集中供应。
上文已提到，近几年来钟村板块没有新宅地入市开发。
故从一手住宅供应方面看，钟村板块也是罕有新货入市，祈福缤纷汇、金山谷等主要楼盘均集中在2016年前入市。
一二手住宅
价格飙升
一手可售货量不多
存量市场选择多
钟村板块发展已较为成熟，近期并无太大规划。
随着广明高速建成、地铁22号线祈福站开工、祈福商业体等配套的落实。
板块的价值已逐步释放，各楼盘价值在近几年提升不少，无论是一二手住宅物业，市场价格均得到大幅提升。
一手楼盘以祈福缤纷汇为例，2016年6月首次开盘均价为1.9万元/㎡，2017年8月祈福缤纷世界商业体开业，地铁22号线正式设立祈福站等利好相继释放。
同时坐拥两大利好的祈福缤纷汇售价即刻升至3万元/㎡，商业体运营成熟、地铁施工进程加快等持续促进价格破4万元/㎡的高位水平。
虽一手住宅价格已提前享受板块价值释放，但从上文数据可知，目前板块内土地及一手供应稀少。
从目前在售及未来2年即将入市项目看，祈福缤纷汇是板块的主要供应，不过可售货量不多，是地块开发入市后的主要竞品。
目前祈福缤纷汇临近地铁的三期，已处于地基建设阶段，未来将会提供4栋54层的超高层住宅，总面积接近26万㎡。
同样，受到上述利好刺激，二手住宅市场价格提升稍有延后，但提升幅度同样大。
继2017年破2万元/㎡水平后，2018年钟村板块二手住宅基本突破3万元/㎡高位水平。
不过，可以看到，相对于一手住宅的破4万元/㎡水平，坐享同样利好的二手住宅具备不错的价格优势。
值得一提的是，最近的市场行情买卖方心态变化较大。
以祈福新村为例，不少业主大幅降价以促进成交，从近几年市场走势看，目前是入手该板块的不错时机。
地块本体价值
教育资源突出
近地铁价值释放
【教育资源密集】被戏称为“睡城”的番禺，大盘甚至超级大盘林立，不过大盘深受各路购房者的追捧。
其中很主要的原因是：大盘必备教育配套，比如祈福新村、雅居乐、碧桂园等，都投入重金打造自己的教育集团资源。
这也是多年来吸引中心区上班族落地“郊区”大盘的重要因素。
本次出让地块，不用自建配套学校资源，因为地块所在周边资源已十分丰富，从幼儿园到小学，甚至高校、外籍子女学校均有分布，可谓拥有天然的优势。
【地铁开通释放地块价值】地块距离正在施工的地铁22号线祈福站仅1公里，未来可享受便利的地铁辐射。
2018年12月正式出让后，最快2019年可入市，而地铁22号线作为南沙专线，将会在2020年底开通。
从地铁开通周期与楼市开发走势看，未来地块将会迎来的价值释放。
客户群定位
地块所处位置拥有优质配套资源，尤其教育资源；
结合上文区域楼市情况看，未来该地块具备打造中高端项目条件。
故广州中原研究发展部认为，地块项目未来入市会吸引以下目标客群：
地块市场风险分析
风险一：
面临板块二手楼盘的分流
上文可知，目前钟村板块一手项目稀缺，主要以二手楼盘为主，其中不乏祈福新村等超级大盘。
广州中原初步统计数据显示，板块内已有主要二手楼盘户数超过6万户，未来地块开发入市，将面临板块内二手市场的分流。
其中，地块周边的金山谷、富豪山庄、祈福新村等楼盘已拥有超过5万户。
可以看到，金山谷、祈福新村分别有超过9个、12个组团，整体入住人口超过30万人。
风险二：
污染土地需进行环保处理
该地块原为安美防火塑料制品厂，是一类工业用地。
虽该厂已搬迁多年，地块空置多年，但以广钢新城等工业用地为例，未来地块需要投入对土壤更新、净化等做环保处理，也需做好未来的营销应对。
地块SWOT分析及调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对番禺区安美塑料厂地块SWOT分析如下：
综上，广州中原研究发展部认为，
一、该地块周边配套成熟，地块条件优越，且是纯居住“净地”，势必引起众多房企激烈争抢。
另一角度，地块出让信息公布第2天下午，1内即有超过5组开发商前来现场调研。
可以预见，届时拍地地块达到限价（溢价45%至28855元/㎡）的可能性大，预计竞自持阶段也会异常激烈。
二、该地块周边为传统居住小区，二手市场存量大，选择较多，未来项目入市必然面临激烈竞争，未来产品设计及打造需注重差异化。
地块所处位置优越，交通、商服、教育等资源较丰富，项目具备打造中高端项目的条件。
尤其周边教育资源丰富，可充分利用打造居住“学府”项目。
广州中原研究发展部2018-11-27 02:41:14
