提要
据监控显示，本月广州一手住宅整体网签49.35万㎡，环比下跌42%。
广州中原研究发展部认为，由于大部分区域等待10月19日公布的备案价优化措施落地。
导致11月前两周成交低于千套（平均8.5万㎡/周）以下水平，从而拖累11月整体表现。
从11月中后期开始，南沙陆续放开备案价“实签”，区内多个大盘网签速度明显提高，刺激后两周成交恢复至1500宗/周（约15万㎡/周）的水平。
可预期随着未来更多区域实签落地，购房压力减轻将刺激买家回流，成交情况将有所改善。
【新批供应】
南沙实签落地后
各区明显加快推货速度
本月全市新批预售面积为89.25万㎡，比10月增加5%。
广州中原研究发展部认为，供应增加主要原因为官方宣布将陆续优化备案价制度；
市场存在积极预期，且年近岁末房企需要为销售目标冲刺，故增加新货供应部署。
尤其在南沙实现备案价实签（11.10）这一“信号”出现后，其他区域预期实签落地时间不远，故本月中下旬各区域供应速度加快明显；
其中11.19-11.25一周新批量达51.51万㎡，占本月总供应量的58%。
从供应区域来看，本月荔湾区“一骑绝尘”，总供应量达28.5万㎡，抛离第二位南沙近14万㎡。
荔湾新批均集中在11.19-11.25一周，主力楼盘包括中海花湾壹号（618套，6.2万㎡），珠江金茂府（213套，3万㎡），全新盘凯德双桥8号（819套，8.4万㎡）。
需要指出的是，本月荔湾区新批大幅增加，改变之前中心区项目“每次只批50套”的方式。
根据观察发现，其他中心区项目如天河珠江花城单次获批172套（1.5万㎡），白云保利紫云单次获批180套（1.7万㎡）。
这是否意味着在备案价制度优化的同时，目前预售证批发方式亦是否采取更加贴近市场实际的方式“改变”，将值得持续关注。
除荔湾外，南沙、花都、黄埔3区供应量均超过10万㎡，其中南沙主要供货项目为南沙塞纳河畔（672套，6.94万㎡）、越秀滨海新城（518,5.34万㎡）。
花都大盘御华园、自由人花园、路劲天隽峰各有200套以上新货获批。
黄埔区主要集中在知识城新盘龙湖双珑原著（329套，3.5万㎡）、万科元培里（112套，0.98万㎡）。
此外黄埔标杆地项目中冶逸璟台亦获批52套住宅，并于月内正式开盘。
【成交情况】
仅南沙、越秀“逆市”增长
其余区域均环比下跌
本月南沙区成交受“实签”刺激，表现抢眼，该区累计网签8.66万㎡，成为除越秀外逆市上涨的区域。
金洲板块两大刚需项目阳光城丽景湾、南沙塞纳河畔分别网签3.26万㎡、1.96万㎡。
据了解两盘11月推货积极，价格适中为两盘吸纳不少买家关注，预计12月其货源依然充足，将持续满足买家需要。
此外，黄阁板块全新盘万科海上明月本月网签0.6万㎡，排名南沙区第三位，该盘凭借小户型产品，占据低总价优势，同样被市场受关注。
另一方面，由于一部分区域仍等待实签落地，加上热点板块供应不足，因此本月大部分区域表现不佳。
成交环比下跌的区域中，“东大仓”增城本月仅成交9.11万㎡，环比下跌72%，由于该区备案价优化较早，加上国庆节前后集中推货，大部分意向买家已于10月入市。
而目前朱村、新塘等热点板块正处于上一轮清尾阶段，加上预期其他区域亦将陆续落地实签，部分意向买家处于观望状态。
海珠、荔湾、天河三区在经历三季度集中处理积压网签后，成交数据明显出现“退潮”，但较能反映年内网签情况。
以天河区为例，本月网签量由珠江花城（112宗，1.08万㎡）、兰亭盛荟（89宗，0.86万㎡）位居前两位。
在牛奶厂板块进入销售尾声后，上述两盘为天河主要一手成交项目。
【库存状况】
成交大幅回落
导致库存周期回升0.7个月
由于本月成交环比下跌近5成，加上供应量保持高位，促使全市库存回升至9.7个月。但从近一年情况来看，仍处于水平线下位置。
此外，广州中原研究发展部认为部分热门板块缺货问题依然严重。
以花都区为例，虽然整体库存面积达163.44万㎡，消化周期“长达”33.4个月，但供应主要集中在花山、狮岭等非热门板块。
而9号线沿线花都区府、汽车城等热门供应依然紧缺，目前仅能依靠二手支撑需求。
又如增城区，虽然库存量为153.03万㎡，消化周期为5.7个月，但近几个月新批货量主要由皇马花园（派潭）、金时花园（荔城）等外围板块供应居多。
市区上班族最关心的朱村、中新、新塘等板块供应偏低，预计增城下一轮集中推盘有待近期出让土地陆续转化。
【个盘表现】
南沙占据一二位
天河两盘杀入前十
本月南沙两大热盘盘踞头两位，其中阳光城丽景湾单盘成交3.26万㎡（342宗）大幅抛离其他项目。
另一方面，天河区热盘珠江花城及兰亭盛荟“杀入”前十，一改以往十大热盘由外围区项目主宰的情况。
其中值得一提的是11月初车陂东圃正式纳入金融城东区控规范围，未来兰亭盛荟等项目将成为距离金融城东区最近的住宅区，其市场价值潜力较大。
【后市预期】
“实签”陆续落地+土拍潮刺激
12月市场气氛或有所改善
预计未来将有更多区域纳入实签范围，购置压力减低将刺激买家购置欲望。
从新批供应情况来看，各个项目亦已“准备就绪”，其中如亚运城等大体量项目已“摩拳擦掌”，准备过千套单位以吸纳春节前置业买家。
另一方面，12月将迎来广州年内最后亦是最集中的一波土拍潮，22宗合计223万㎡商住商服用地将陆续出让，总起拍金额高达540亿。
其中包括三元里大道地块（起拍楼面价26452元/㎡） 、番禺安美塑料厂地块（19900元/㎡）等高起拍价地块。
荔湾西湾路、黄埔长岭居、南沙金洲NJY-15等区位条件较佳的用地，预计部分地块将出现激烈角逐，并对周边楼市产生一定刺激作用。
综合上述两点积极因素，广州中原研究发展部认为12月至来年春节前一手交易气氛将有所改善，近期有置业计划的买家应及时把握机会入市。
广州中原研究发展部2018-11-29 19:19:17
