佛山各板块形势逆转，三水高明由强转弱

文｜邓浩志

• 大湾区有楼盘最狠打6折

珠三角各城市实际降价幅度（）：深圳9折，广州85折，佛山、东莞、珠海8折，中山、惠州7折，江门、肇庆65折，清远6折。

总体有以下特征：

1、城市级别越低折扣越大；

2、折扣楼盘占总量5%左右；有5成楼盘的折扣是在原价与折扣之间，如广州，多数楼盘也就6、7个点的优惠；

3、二线城市内部分化剧烈，以佛山为例，禅桂8折，三水、高明去到7折。而惠州临深片区与北部龙门折扣差距近15%。

提示一：以上为最近看盘总体的朦胧感觉，并非全面统计结果，供大家参考。

提示二：达到该区域折扣就可大胆出手，进一步下调可能性极小了；城市越小，反弹需要时间越多。

另外打折多少也与单位总价有关，在广州，如果是千万级别的豪宅单元，优惠多的会打8折；而5、6百万的刚改产品，打9折的会更多见；至于300万以内的上车盘优惠反而会更加少，说明市场越是不好，有钱的大客户越是萎缩得厉害。

• 佛山市场反转，三水高明严重低迷

自佛山启动局部限购政策后，限购区域与非限购区域市场出现了明显分化，此前一直弱势的三水、高明两个区域反而成为了市场热点，在2017年及前后一段时间里政策优势及大量低端投资客的进入，使得这两个区域出现了明显的量价齐涨的局面。当时我已经提示两地的本地刚需太少，光靠投资客很难长期支撑，但在行情持续走强之下很多人还不以为然。而在最近统计数据显示，三水、高明两地市场已经急剧降温甚至接近冰点。 

数据显示全佛山各区成交排行前十楼盘中，南海、顺德成交前十的单盘月成交套数在100套上下，而三水成交前十的楼盘月成交平均近60套左右，而且价格已经大幅回落，此前卖1.1~1.3万/㎡的项目，目前已经降价至0.9万/㎡左右，凡是降幅不大的楼盘是根本没有成交。高明情况更糟糕，成交前十的楼盘单月成交平均仅10来套，有时候月成交5套就已经进入前十了，而更惨的是很多楼盘降价20%都没有引来多少成交，均价再次回到了6千左右这个幅度。 

虽然佛山新房成交价是整体地下滑，但从成交量上就可以看出各区刚需的多少，以及支撑力的高低……。值得一说的是顺德，其实佛山成交老大一直是南海，最近顺德似有反超之势，这和顺德主动的“靠近”广州策略，加上在产业上一系列动作有关，这里暂且不展开，2019年楼市预测再一并介绍。

• 房贷利率继续微降

广州房贷利率，目前首套主流上浮10%，上浮5%，二套主流上浮15%~20%，个别银行在继续调低房贷利率。

由于临近年尾，按照过往经验银行的额度即将用完，所以年底贷款难度和利息一般都会有所提升，而目前不升反降，说明房贷领域资金面仍在持续轻微改善当中，总体而言对市场构成轻微利好，也从侧面印证调控政策已经触底。