深圳强大的外溢力是双刃剑

文｜邓浩志

深圳强大的外溢力是双刃剑

深汕特别合作区近日正式揭牌，从此汕尾市划一块地给由深圳发展、管理，从此国内城市飞地治理模式也将开启。此事开创先河，意义众多，无需我赘述。而强大深圳导致的“外溢”也有许多需要我们从新关注的地方：

1、由于深圳管辖面积太小，而“能量”又实在太大，以至于这个城市已经装不下了。各种资源不断外溢到周边，所以生成了“环深”概念。就不动产而言，无论是自住还是投资，深圳外溢客都是一股强劲的购买力，远超“疆域”辽阔的北、上、广。所以，环深片区就是深圳市场的外延，部分临近区域甚至可直接视为深圳刚需的一部分。无论是开发还是投资，无论是自住还是价格变化，都应该把这强大购买力对后市的影响考虑在内。

2、深圳除了东进惠州市、汕尾市外，向西通过深中通道进入中山也是未来一个重要的发展方向。深圳资源哺育周边城市的确值得期待。

与此同时我们也要看到深圳发展对周边城市的侵蚀。前些时间，广州市人大常委会党组书记、主任陈建华再次提出深中通道使用全隧道方案，甚至抛出广州愿意给深中通道出资金全走隧道的建议。就深圳而言当然希望深中通道方案不变，进度加快完成对他是的利好。但是大桥限制了进入广州港船舶的体量，影响广州港口、航运的发展这是客观存在的问题。为什么一开始不予以解决？为什么只求快？为什么选个保深弃穗的方案？……。在我们习惯的“抓大放小”“顾全大局”的根深蒂固的指导思想下，深圳往往是城市竞争中的保证赢家，其他城市，有时候得看运气了。

广州房价不会有太多下跌空间

最近几个月广州一手住宅库存一直维持在9、10个月之间，已经到了轻微供不应求的态势，部分区域甚至远低于这个数，例如天河区按11月新房去化速度，仅能够支撑3、4个月的库存，当然这与天河区三年都没有挂牌宅地，供求关系严重倒挂有关。但总的来说广州一手住宅供应真的不多，短期看，市场受政策压制和开发商回笼资金压力，降价促销还会持续；但结合供求关系看中期趋势，随着广州可售货源不断减少，房价已经没有多大继续下探的动力。特别是中心六区，已经是存量房市场占主导，而存量房的价格也十分坚挺。所以如果有合适的价格，刚需买家还是建议尽快出手，以免再次后悔。