提要
12·19广州公布了商服新政，接下来且看深入解读
政策解读
广州中原研究发展部认为：此次官方“关于完善商服类房地产项目销售管理”是对330政策出台后针对商办市场反应的及时调整，是合理放松。
政策放松点：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，预计将会给商办市场带来积极影响，尤其是公寓物业。
但其他细项无变化，更强调：“个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。”，表明“房住不炒”的主体调控思路未变。
市场表现及后市预期
释放商服类物业购买力，尤其是公寓，有助于消化商办物业累积的库存。
整体商办市场走势将更趋稳健，切实符合官方所指“全面优化营商环境的调控”目的。
市场成交： 330政策出台前后市场成交数据显示，整体一手商用物业新政后20个月累计成交332.65万㎡，较新政前同期下跌30%。
其中公寓领跌，跌幅达到60%，商铺微跌4%，写字楼则在自用买家及大宗交易需求增加支撑下，逆市增长85%。
库存情况：广州一手商办可售量从330政策出台时的322.45万㎡，库存累计增加24%至399.97万㎡。
而330直接“击打”的公寓物业库存量更是累积严重，增幅达到76%，较330政策出台时的1.8万套增加1.37万至超3.1万套，其中库存来自外围四区。
去化周期：库存累计，市场成交的下滑，整体去化周期大幅增加，尤其公寓市场。
截至2018年12月中数据，广州一手公寓物业去化周期已上升293%至19.87个月，升幅接近3倍。
市场走势
商服类物业，尤其公寓物业或迎来小高潮，开发商也将迎来集中推货期。
目前市场状态下，大部分楼盘暂不具备上调价格的条件，开发商更多是消化现有库存为主。
不过也不排除部分优质项目上调价格，毕竟新政只针对“2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目”，也是“卖一套少一套”。
据广州中原研究发展部监测，预计未来动作较大的项目将主要集中在外围四区。
从数据看，外围四区累计库存量已超过全市的70%。
外围区公寓项目向来以低总价吸引投资者关注，面临如此多库存量。
短期内大部分项目不具备涨价的条件，相反，开发商会更主动地迎合新政利好，积极推货，甚至会释放不少的优惠。
整体而言，受限于经济走势下行及楼市整体环境，同时经过多轮政策调控后，投资者的观望情绪加浓。
故市场难以短期内快速回升，此外银行信贷的是否跟随放松将会是影响市场走势的关键。
政策要点Q&A
1.12月20日零时开始买的公寓，个人可否转让给个人？
A：按新政策：可以，但须取得不动产证满2年方可再次转让。
2. 330新政前法人单位购买的公寓，现在可否转到个人名下？
A：可以，按330新政，新政实施前已购项目，可卖给个人，但个人再卖需取得不动产权证满2年；
3.330新政后法人单位购买的公寓，现在可否转到个人名下？
A：不可以，“个人可购买”新政只针对“2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目”，330新政后法人单位购买的公寓，仍按原政策执行，只能卖给法人单位。
4. 12月19日24：00前未完成网签的，新政后怎么认定？
A：按解读意见三，
情形一：未网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供相关房款交付的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行，个人不可购买；
情形二：未网签，同时未签订认购书或购房合同的，按新政策，个人可购买；（参考：2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。）
5、现在个人购买公寓可以正常商业贷款吗？
A： 330新政后大部分银行不接受购买公寓贷款，但此次政策放松后，预期会有相应调整，但目前暂时未有明显变动。据了解，目前四大行能进行贷款，利率上浮30%-40%。
附：政策原文及官方解读
广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见
各有关单位：
为进一步优化我市营商环境，经会市国土规划委，现就《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）中第三条第（三）项，提出如下意见：
穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。
以上意见自2018年12月20日起执行。
官方解读：
《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读
《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号）执行内容如下：
一、2017年3月30日（《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，穗府办函〔2017〕65号发布之日）后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。
二、2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
三、2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
广州中原研究发展部2018-12-20 23:46:05
